网易首页 > 网易沈阳房产 > 正文

供地减少、成交占比下滑,北京限竞房开启离场“倒计时”?

2020-07-25 10:57:40 来源: 新京报 举报
0
分享到:
T + -
随着供地减少、成交占比下滑,在北京新房市场,限竞房热度慢慢退却。与此同时,北京限竞房库存量高企,去化艰难的困境难以破解。未来,限竞房会从北京新房市场彻底消失吗?

随着北京土地供应结构发生变化,不限价地块成交比例增加,取代限竞房用地成为主流。这一趋势也传导到了北京新房市场,曾经的绝对主角限竞房在北京商品住宅成交占比中明显下滑。

与此同时,机构数据显示,北京限竞房在2020年年中的库存量已高达3.9万套。限竞房在2019年陷入去化艰难的困境,至今仍无破解的招数。

这一切,都令人发出疑问,北京“限竞房时代”是否已开启离场“倒计时”?热度减退的限竞房,未来会从北京新房市场彻底消失吗?

“面粉”少了,限竞房成交占比下降

7月22日,丰台大瓦窑两宗不限价宅地分别被首创、远洋+城建收入囊中,总成交价为77.6亿元。此前,在今年5月,合生创展豪掷179.6亿元,“包圆”分钟寺三宗不限价宅地,最高楼面价达7.6万元/平方米,项目入市时单价必然会“水涨船高”。

在今年火热的北京土拍市场中,限竞房地块供应“缩水”,不限价地块成为主流。来自克而瑞机构数据显示,2020年上半年,北京成交31宗宅地,其中不限价地块成交占74%,限竞房用地仅有6宗,占19%,仅分布在昌平、房山、黄村板块。

随着北京土地供应结构调整,北京新房市场格局出现变化。限竞房的“主角”地位岌岌可危,纯商品房、共有产权房存在感增强。从限竞房成交占比看,克而瑞机构数据显示,今年6月,北京限竞房多个项目入市,成交套数虽仍占商品住宅市场总体过半,达55%,但相比今年3月、4月、5月的72%、65%、76%,占比下滑明显;成交均价则出现连续3个月下滑,从今年3月的51025元/平方米,到4月的48088元/平方米,到5月的47231元/平方米,到6月的46148元/平方米。

图片来源:克而瑞北京区域《北京房地产市场大数据6月报》

合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示:“今年北京土地市场的限竞房供地量减少,转而以商品住宅供地为主。首批在去年取得商品房用地的项目今年下半年陆续上市,北京限竞房目前正处在‘逐步后退’的状态,但距离彻底告别主流还需要一段时间。”

限竞房让出“地盘”,纯商品住宅成交占比增多,意味着市场上高端改善需求人群有了更多选择。“在限竞房为主导的市场环境下,可能会有部分人群找不到匹配自己的产品。待北京新房市场搭建完成分层次、分梯度的供应产品体系后,北京楼市中的所有购房人群都能找到适合自己的产品,实现各得其所,各归其位。”郭毅说。

限竞房去化周期16.8个月,高于正常水平

在成交占比下降的同时,限竞房并未走出去化困境。在2019年,随着供应井喷,与北京限竞房“捆绑”在一起的词汇变成了“同质化严重”“扎堆供应”“去化困境”。在“去化难”的压力下,北京大兴、房山等“供应大户”区域的限竞房项目开始“集体”降价、打折促销,选择低于限价销售。

步入2020年,限竞房去化困境未见破解之招。中原地产研究中心数据显示,2018年到今年7月12日,北京总计入市90个限竞房项目,总体供应限竞房住宅7.79万套,但合计成交只有3.8万套,库存高达3.9万套。其中,2018年上市存量套数为20395套;2019年上市存量套数为34240套;2020年截至7月12日上市存量套数已达39674套。

“按照今年1-6月限竞房成交速度来计算,限竞房的静态去化周期为16.8个月,高于正常、合理的8-10个月的市场去化水平,限竞房库存压力客观存在。”郭毅说。

中原地产首席分析师张大伟认为,北京限竞房市场呈现了明显的“二八现象”,也就是20%的项目抢收了超过80%的销售份额,这些项目不愁卖,基本能做到一年清盘。“剩余八成的项目,只能慢慢卖,甚至卖不动。”

“滞销的限竞房多处于偏远位置,销售难度更大。”郭毅表示,特别是部分区域和板块的限竞房供应集中,造成市场上多个项目竞争激烈,出现了低于限售价格上市的现象。今年上半年,一些区域的旧项目没卖完,新项目又上市,库存压力更是层层叠加。可以预计,未来低于限售价格上市的项目将会越来越多,有可能出现在大兴亦庄、通州次渠、石景山五里坨、房山良乡等区域。

58安居客房产研究院分院院长张波分析称,限竞房近两年销售总体遇阻,主要有几方面原因。首先,近两年上市的项目拿地的时点大都在2016年末到2017年中,这个时段北京楼市热度较高,房企普遍乐观,造成土地成本相对较高而销售价格较难有明显下降空间。其次,限竞房整体的区位优势不足,从北京目前上市的限竞房来看,大都处于房山、大兴等区域。在严格限购的条件下,有房票的人群选择更为理性,同时限竞房的集中大量上市也会造成短期内供应增量明显,更不利于整体快速去化。最后,限竞房扎堆上市情况严重,产品的同质化现象也较为明显,自然不利于整体去化。

“正是看到目前限竞房遇到的问题,北京今年的地块供应做出了适度调整,以保证市场供需的结构性均衡。”张波说。

限竞房是否会退出北京新房市场?

从诞生之日起,限竞房就担负着平抑房价、稳定市场的历史使命。中原地产研究中心数据显示,从成交均价看,2018年到2020年上半年,北京限竞房的成交均价十分稳定,2018年、2019年、2020年截至7月12日的成交均价分别为49273元/平方米、48489元/平方米、48692元/平方米。可以说,限竞房充分发挥了“房价稳定器”的作用。

在郭毅看来,未来的北京楼市,哪怕供应量减少,限竞房也已对市场价格形成了有力的支撑和更好的预期。

限竞房会慢慢离去,直到彻底退出北京新房市场、告别历史舞台吗?郭毅认为,“未来,限竞房将长时间存在。作为调控北京楼市的方式,限竞房还会持续供应,不会彻底退场,但在供应结构中所占比重会逐渐下降。”

张波指出,限竞房本身是基于对房价控制的需求而采取的手段,从北京近两年的房价表现来看,整体走稳的趋势非常明显,部分区域房价还出现了一定下滑,因此,当下阶段更多推出限竞房的意义不大。但不排除后续房价出现明显波动之时,限竞房的供应会重新增多。

除了稳定房价的意义,郭毅认为,限竞房还能辅助北京新房市场搭建更多元化的供应梯度,对标不同人群的不同需求,由此形成多元化的房地产供应产品体系。既有满足终极改善人群的高品质、大面积住房,也有面对普通改善家庭和品质改善家庭的中高端产品,又有面对初次改善或刚需人群的中小户型限竞房。从价格而言,在均价水平保持相对稳定的前提下,也能面对不同人群形成不同价格体系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则直言,“实际上,限竞房的推广效果不是很好。限竞房是当前住房产品体系中调整较多的一部分,一直以来库存较高,市场上也有批评意见。”

对于限竞房今后的命运,严跃进称,由于存在限价约束,开发商开发销售限竞房的盈利空间不大,导致他们投资拿地的积极性不高。如果今后依然存在企业不愿意拿地的情况,限竞房就有可能退场,未来可能会出现新的住房产品,“接下来要造什么样的房子,既让开发商愿意拿地,又能控制住房价,这是一个很重要的课题。”

新京报记者 王海亮

编辑 武新 校对 陈荻雁

张风旭 本文来源:新京报 责任编辑:张风旭_SY06
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻

编辑推荐楼盘

阅读全部
楼盘名称所在区域当前价格
阅读下一篇

50城前十月卖地3.2万亿创新高

随着深圳等地销售率先复苏,甚至“魔幻上涨”,楼市的热度也带动土地市场继续升温。5-10月全国主要城市的市场成交量相比一季度有明显复苏,网签成交量平均同比上涨了20%,目前大部分城市已经逐渐恢复到了疫情...

返回网易首页 返回网易房产首页