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鲁能拿下广州南沙高单价地,对广宇发展注资承诺不变

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新归宿敲定不到两日,鲁能集团就在广州、天津耗资近50亿拿下两宗地块。

历时十年后,非房地产为主业的央企国家电网终于规划出了一条“退房”之路,旗下鲁能集团100%股权划将拨至中国绿发投资集团有限公司(以下简称“中国绿发”)。新归宿敲定后不到两日,鲁能集团就开始大展拳脚,在广州、天津接连拿下两宗地块,总耗资近50亿元。

8月12日,广州南沙首宗“触顶摇号”地块结果出炉,由山东鲁能亘富开发有限公司拿下。值得注意的是,山东鲁能亘富开发有限公司的母公司为鲁能集团旗下的上市公司广宇发展,这是其首次进入广州。

被鲁能拿下的地块名为2020NJY-9南沙街南沙湾片区港前大道南以西地块,总建面为7.5万平方米,起始价为11.29亿元,剔除配建后的起始楼面价为15051元/平方米,位于南沙热门片区,靠近南沙客运港地铁站,非常抢手。

这地块采取“限地价+竞配建+摇号”的方式,最高限制地价约为12.9亿元,当报价达到最高限制地价后,竞价方式转为竞配建人才公寓(住宅),达到最高竞配面积为7400平方米后,停止网上竞价,改为摇号确定竞得人。

8月10日下午3点之前,在鲁能、越秀、中交、华润、保利、龙光、中海等十多家房企的竞拍下,该宗地已经触及最高限制地价,进入竞配建环节。总计21轮竞拍后,达到最高限制地价12.92亿及配建7400平方米,改为在8月12日下午摇号确定竞得人。

进入摇号环节的房企包括天地源、龙光、鲁能、中交、创维集团、广州创维建设等六家,最终鲁能成为幸运儿,突出重围,以12.9亿元+7400平米配建面积拿下其进入广州的首宗地块,成交楼面价达19117元/平方米。

值得一提的是,该地块的楼面价刷新了南沙楼面纪录。南沙“单价地王”此前一直是由越秀地产保持,其在2018年1月以1.7万元/平方米的楼面价拿下南沙明珠湾灵山岛尖一宗宅地,现售均价为3.4万/平方米。

灵山岛尖一直是南沙的价格高地,南沙湾与其不相上下。贝壳找房数据显示,距离鲁能所拿地块最近的在售项目为星河山海湾,均价为3.6万元/平方米。

在广州拿地的同一日,鲁能旗下的广宇发展还击败万科、中海、保利、金融街、仁恒等5家房企,在天津拿下了一宗大体量体块,总价36.2亿元,折合楼面价2.6万元/平方米(未剔除配建面积),溢价达24.83%。

作为鲁能集团旗下的房地产上市公司,广宇发展近几年在公开市场上的拿地一直并不太积极。此次一口气拿下两宗地块后,广宇发展专门发公告进行了说明,表示拿下上述地块有利于公司及所属公司进一步拓展主营业务,增加土地储备,推动上市公司持续健康发展。

鲁能集团和广宇发展之间的渊源还得追溯到16年前。早在2004年,鲁能集团通过收购广宇发展25.29%股份成为其第一大股东,为解决同业竞争问题,鲁能集团推出的重组方案在2017年获批。

2017年的重组方案主要将鲁能位于重庆、宜宾等五个城市的20多个住宅及商住项目注入广宇发展,但只是一小部分。据披露,那次注入后,鲁能还有18个从事房地产相关业务的子公司。

按照天风证券在2017年的估算,鲁能集团旗下未注入广宇发展的房地产业务体量超2000万平方米,货值超4000亿。彼时,鲁能集团还作出承诺,待这些住宅开发项目满足条件后,会陆续注入上市平台。

与此同时,在广宇发展已布局的城市中,鲁能原则上不再自行获取新的住宅房地产开发业务的土地储备,不再从事新的住宅房地产开发项目。鲁能集团已有项目的城市或因资金实力自行获取的住宅项目,也将优先转给广宇发展或由广宇发展来主导开发。

不过即便在央企的加持下,广宇发展在发展上也略显后劲不足。财报数据显示,2017年至2019年,广宇发展的销售额分别为271.1亿元、221.75亿元和104.26亿元,截至2019年底,广宇发展的累计土地储备为170.71万平方米,剩余可开发建筑面积为182.35万平方米。

2002年成立的鲁能集团,是国资委直属的21家持有房地产“牌照”的央企之一。2017年,鲁能集团的商品房合约销售销售达到893.7亿元,在克而瑞发布的年度房地产企业销售排行榜上排第21名。但此后,鲁能集团未再公布房地产销售数据。

鲁能集团对房地产业务的有意淡化的背后,是其母公司国家电网开始为退出房地产业务做安排。

2010年,在“地王”频现的背景下,涉足地产的央企在上半年楼市调控前后一直处于风口浪尖。为了使央企聚焦主业,国资委在当年3月明确表态,除16家以房地产为主业的中央企业外,78家非房地产主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后将退出房地产业务,国家电网就在名单之中。

后因被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大,2011年2月,鲁能成为5家获批保留房地产业务的央企之一。彼时国资委规划局局长曾表示,不以地产为主营业务的央企,完成项目后不能再拿地,但是无法限制他们出资或者合股去跟别人做房地产开发。按此理解,央企的退出实际上是一个相对性的退出。

今年3月22日,中央纪委国家监委官网公布《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》。国家电网提出,坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。

在此背景下,8月10日,国家电网的“退房”策略对外发布,其将划拨鲁能集团100%股权至以智能物流包装为主业的中国绿发旗下。据天眼查APP显示,中国绿发由中国诚通全资持股,实际控制人为国资委,8月3日,新增房地产开发及相关业务。

据广宇发展披露信息,鲁能集团的股权划转后,鲁能集团仍为公司控股股东,国务院国资委仍为公司实际控制人。广宇发展也随之成为中国绿发下属上市公司,中国绿发的股权将由中国诚通、国家电网、中国国新控股共同持有,持股比例分别为40%、30%、30%。

鲁能集团对界面新闻表示,鲁能集团重组时作出的相关承诺不会发生变化,仍将广宇发展作为整合及发展其住宅类房地产开发业务的专业平台,并采取有效措施积极、稳妥推进解决同业竞争的相关工作。

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