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中海地产多渠道扩储 加速抢筹冲击千亿拿地目标

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“储备”似乎成了今年中国海外发展有限公司(00688.HK,简称“中海地产”)的标签词。

近日,中海地产斥资约55亿元接连在香港、大连等地“落子”,而就在不久之前,中海地产还以总价104.76亿的价格拿下珠海十字门CBD一宗地块,刷新珠海土拍历史新纪录。

12月11日,中海地产一名内部员工曾岩(化名)向时代周报记者透露,“中海地产今年一直在‘囤地’,12月底左右还会在江西再布局。”

接二连三的动作不禁让人联想到中海地产董事局主席颜建国在多个场合中提及的“多拿地、拿好地”。

颜建国在年初业绩会上表示,中海2020年拿地权益预算为1400亿元,相比去年增长23%。而同时,颜建国给中海的另一个任务是保持30%毛利率。

在中指研究院发布的1~11月房企拿地排行榜中,中海地产以1214亿元位列第二,同比增长28.2%,仅落后于碧桂园的1271亿元,高出第三名万科和第四名保利约170亿元。

曾岩坦言,其实中海地产现在的快进也是为了扭转当年“掉队”的局面。

曾经“掉队”

1992年就在港股上市的中海地产早年曾是行业的“利润王”,2008年时,中海地产利润首超万科,随后数年业绩更是逐步走向高光时刻。

2015年,中海地产实现合约销售额约合1530亿元人民币。同年,保利地产(600048.SH)销售额为1541亿,碧桂园(02007.HK)销售额为1402亿元。

但逆转往往就发生在业绩的巅峰时刻。

2016年,除了中海的业绩,受媒体广泛关注的便是中海的人事震荡,2016年全年中有多位董事、副总经理等大批高管从中海辞职、离职。

12月11日,曾岩告诉时代周报记者,2016年中海地产的人事动荡或与中建系内部的地产资产整合有关。

彼时,作为控股股东对中建集团将旗下地产业务整合注入中海地产,而后来的人事变动和业绩走弱也接踵而至。

根据choice数据统计显示,2014-2017年中海地产的净资产收益率(ROE)分别为20.76%、17.39%、16.66%、15.34%,呈现逐年下滑趋势。2016年的中海地产收入为1640.68亿港元,而2017年中海地产收入为1660.4亿港元,同比近乎没有增长。

据媒体报道,在2017年初的中海地产内部会议上,时任中海地产董事局主席肖肖(已离任)表示,中海地产确实是落后了,不管是发展节奏还是规模增速。中海地产不为规模而做大规模,但是没有规模支撑,保持利润增长和领先也不可能持续。

规模成了中海地产心头的“白月光”、“朱砂痣”,此后,中海地产便展开了对规模的追逐。

同年,肖肖离任,颜建国“接棒”。中海地产开始扩大土地储备,中海地产公告显示, 2017年新增土地76宗,总建筑面积1741万平方米。而2016年全年,中海仅买入18宗土地,新增土地储备为972万平方米。

12月11日,曾经与中海合作的某公司负责人告诉时代周报记者,曾经一段时间,中海拒绝与民营企业联合拿地,只相信母公司中建,而颜建国接棒后,开始与民营企业联合拿地,同时也在开始参与一些棚改项目,中海才扭转了颓势。

多渠道扩储

在今年中海地产召开中期业绩发布会上,中海地产执行董事、行政总裁张智超表示,公司今年要达成4000亿港元的销售目标并没有改变。重压之下,中海地产并没有停止“多拿地”的脚步。

2020年3月13日,中海地产通过微信公众号官宣了寻地合作计划。中海地产表示,诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作。

时代周报记者注意到此次官宣的内容中不仅包含了多种合作方式以及渠道,其范围覆盖也在变广。官宣内容覆盖了中海地产旗下华东、北方、华南、华北和西部区域。

12月11日,曾岩透露,之前中海地产的绝大部分土地储备都来自于收购、并购,在公开市场并不活跃,但现在,多渠道获取土地已经成为了中海地产的目标。

在3月26日的投资者会议上,颜建国表示,只要能拿到地,无论是公开还是非公开渠道都不重要。虽然但是在拿地策略上,近两年中海地产也更加倾向公开招拍挂。

投资者会议上的数据显示,2019年的权益地价里面,非公开市场的获取大概占15%,公开市场获地占到85%。

同日,合硕地产机构首席分析师郭毅告诉记者,中海确实今年在拿地上的投入比较多。以北京区域为例,截至目前,中海地产的拿地投入其实超越了销售额。

此外,数据显示,在项目获取方面,2020年11月,中海连同附属公司在南京、哈尔滨、珠海和深圳收购了四幅地块,应占楼面面积合共约95.16万平方米,应付土地出让金约为133.89亿元。

而2020年1-11月,中海地产收购的土地累计应占楼面面积约1214.87万平方米,累计应付的土地出让金约为1213.89亿元。

根据贝壳研究院统计,2019年全年中海地产的权益拿地金额约1034亿元,同比增长31%,金额仅次于万科、碧桂园和保利发展。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,在布局选择中倾向于一二线核心城市,以及较高利润的土地,确保其30%的毛利率目标的达成。同时,中海逐步增加联合开发的比重,释放权益占比谋求更多的土地合作机会。

12月11日,知名地产分析师严跃进告诉时代周报记者,结合行业发展的进程与融资新规下的新规则,像中海这样的管理红利型房企将获得更大的发展空间,不论是资本市场、土地市场、还是C端市场都将给这类的房企更多的倾斜。

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