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北京东四环内现单价3.6万二手住宅 "玄机"何在?

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“东四环内、拥有70年住宅产权、建筑面积112.97平方米的二手房,售价403万元,单价约35673元/平方米。”近日,新京报记者在一家房产线上平台上发现,后现代城小区的一套“低价”房源出现在该平台的二手房捡漏榜中。

从区位和价格上看,上述房源邻近CBD、单价约3.6万元,无疑处于“价格洼地”。据了解,该房源位于后现代城小区B区,其低价并非个案,B区4号楼和5号楼属性均较为“特殊”——立项为“住宅”,但定位却是写字楼。这两栋楼约有500套房,目前的市场价不到4万元/平方米,而后现代城小区其他二手房源单价在6万元以上。

据业内人士介绍,除了后现代城小区外,周边优士阁、华腾国际等小区内也有同类“住宅商用”的房源,单价也都比其他普通住宅房源要低出2万多元。户型功能限制、无燃气等“硬伤”,以及商办氛围的居住体验,是造成这类房源与其他房源价格差异的主要原因。

后现代城小区一套112.97平方米的二手房,总价为403万元,单价约35673元/平方米。

产权性质为“住宅”,实际用途主要为商办

据了解,后现代城小区分为A、B、C、D四个区,其中B区4号楼、5号楼性质为“住宅”,但定位却是写字楼,这两栋楼共有约500套的二手房,市场价在3.5万元至4万元/平方米不等,较后现代城小区其他二手住宅6万元以上的单价有着明显差距。

据小区周边一中介门店的房产经纪人介绍,上述两栋楼为后现代城小区第二期开发项目,于2005年前后建成,不动产产权证书上的规划用途为住宅,但实际上主要为商办用途,“两栋楼内也不全是住宅性质的房源,比如底层有少数商业性质的房源。”

房产经纪人展示的5号楼某房源产权信息。

“这类房源是比较特殊,但确实是住宅,房本和纯住宅没有区别。”另一位房产经纪人向记者展示了上一笔交易过户时新房本上的信息,规划用途一栏确实为“住宅”。相较于一般商办用途的房屋,此类房源享有与住宅项目同等的待遇,包括住房贷款、税费、落户等,而且也同样拥有70年的产权。

不过,由于定位办公,B区4号楼、5号楼在户型结构、燃气接入、物业费以及居住氛围上,都与纯住宅小区有很大不同。

新京报记者实地探访发现,从外形看起来,4号楼、5号楼与小区内其他纯住宅没有差别,但是因为早期设定为写字楼,户型多为大开间和复式,面积在106平方米到180平方米之间。同时,未接入燃气,这意味着屋内煮饭、供暖只能用电。

后现代城B区的4号楼和5号楼为70年产权住宅,但实际上为商办用途。

此外,4、5号楼物业费按商办标准收取,为4.5元/平方米·月,比同一小区内的纯住宅物业费用2.5元/平方米·月要贵上近一倍。不过,另一家中介门店的房产经纪人表示,4.5元/平方米·月的商办物业费,实际上在周边商圈写字楼中处于中等水平。

还值得注意的是,由于4、5号楼内90%房源都是用来办公,流动人口多,若是作为住宅自用,居住环境体验感相对较差。

体验感差除了因为来往人流量大外,也由于两栋楼内的设施和公共环境不尽如人意。新京报记者观察到,5号楼共有3个单元,每个单元有2部电梯,6家住户。与纯住宅不同的是,三个单元之间的隔墙被打通,形成一个可以贯通18户的大长廊。同时,走廊里配置了公共卫生间,但记者在探访中发现,或因人流量较大,公共卫生环境难以维护,一些公共卫生间内出现了垃圾随意堆放的现象。

后现代城B区5号楼一层布置为写字楼前台。

B区5号楼内打通了三个单元之间的隔墙,形成一个可以贯通18户的大长廊。

房价相对较低,租金与小区内其他住宅基本持平

对于后现代城4、5号楼的房源来说,产权证上的规划用途为住宅,实际用途为商办,那么,是否真的能注册办公?

连日来,多位房产经纪人均表示,上述房源可以直接注册公司。1月4日,新京报记者以租赁办公室的名义致电后现代城小区物业管理处,物业方面明确表示,目前,4、5号楼房源是可以注册公司的。

记者以购房者名义咨询北京市工商行政管理局朝阳分局工作人员, 其回复称,只能由房主本人拿着房产证才能查询是否能够注册公司。

此后,记者通过北京市市场监督管理局官网查询了在5号楼办公的多家公司,结果显示,这些公司的注册地址确实与实际办公地址一致。

对于上述4、5号楼房源的特殊情况,麦田房产百子湾大区后现代城区业务经理李小伟认为,整体来看,其出售价与房屋价值相对匹配,“这与本身用途有关”。除了后现代城小区外,周边优士阁、华腾国际等小区内也有此类70年住宅产权却用作办公的房屋,价格也相差不多,比如优士阁与华腾国际二手房单价也在3万至4万不等。“从性价比来看,这类房源单价低,租售比也较高,用于办公还是比较合适的。”李小伟如是称。

对于市场关注的租金问题,多位房产经纪人均表示,目前后现代城小区4、5号楼中110平方米左右的开间,月租金平均在1.1万元左右,未受疫情影响前约为1.3万元,年化收益率在3%至3.5%左右。而该小区其他120平方米的普通住宅租金水平也与其差不多,基本上为1.1万-1.2万元。

此外,从出租率方面来看,有房产经纪人透露,2020年4、5号楼挂牌房源的出租率在八成左右,目前两栋楼共有近20套房源空置,但2019年期间两栋楼空置房源不会超过10套。

住宅性质、位置较好、房价相对较低,但是无燃气、居住氛围差、增值空间有限,这类房源优劣势明显。李小伟提醒购房者,在购房过程中,针对这类“住宅商用”的房源,首先需考虑与需求是否匹配,其次还需注意房屋有没有落户、有无工商注册、因长期出租物业水电有无欠费等情况。

新京报记者 饶舒玮 摄影 饶舒玮

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽