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还想在深圳用经营贷炒房?银行都在观望监管政策

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在深圳,市价1000万元的房子,评估之后抵押给银行,以前或许能得到相当于房产市值五、六成的贷款。今后,要想得到同样金额的贷款,可能需要抵押面积更大或价值更高的房子了。

这样的故事已经发生在急需贷款资金的董森(化名)身上。刚刚过了一个春节,董森就发现,自己名下的一套房子在银行抵押贷款时,不仅金额大大缩水,贷款审批的难度也增加了不少。

类似董森的情况可能不是个例。第一财经记者近日从深圳银行人士处了解到,春节前评估公司就接到通知,要对房产评估价格“保持克制”。而更重要的影响则是深圳2月8日出台的二手房成交参考价格机制——银行发放二手房按揭贷款,将以官方发布的指导价作为参考依据,已有银行“接单”后暂未放款。

银行业人士称,抵押类贷款中的房产也归属二手房,但在经营类贷款中,抵押贷房产如何估值并且确定贷款额度,目前政策并不明朗,不少银行都在观望,政策明朗之后才能确定业务如何开展。如果房产估值也按照二手房指导价执行,抵押类经营贷款的额度很可能会有所下降。

个别银行只接单不批款

董森是深圳一家贸易公司的大股东,一边要向供应商预付货款,另一边要向客户提供回款账期,每个月都有几天急需资金短期周转。为了获得流动资金,从1月初开始,他找了多家银行,打算把自己的一套房子抵押在银行做一笔经营贷。但在多家银行咨询后,贷款金额都与他的预期存在差距。

“房子面积接近200平方米,按照市场价最少值2000万元,但银行评估的结果却还不到1700万元。春节过后,有银行客户经理说,只能评估到1500万元左右。这样算下来,贷款额度仅有1000万元左右。”董森说,而他原来的预期是贷款金额1500万元左右。

不过,董森贷款遇到的问题很大一个原因是用于抵押的房产还有按揭贷款没有还清。他原来的计划,是从银行贷到经营贷之后,一部分用于还清房贷,再把房子抵押给银行,剩余部分用于公司日常经营。

2020年上半年,深圳房价明显上涨,由于贷款利率低于房贷利率,部分经营贷变相流入房地产市场,实际被用于炒房。随后,监管部门开始严查经营贷违规流入房地产市场。2020年底,央行、银保监会将银行分为五档,设定了房地产、个人住房按揭贷款“两条红线”之后,上海、深圳、广州等一线城市的房贷额度开始吃紧。北京、广东等地监管近期均下发通知,防范个人经营贷违规流入房地产市场。

第一财经记者从多家银行、贷款中介处得知,深圳目前尚无最新监管政策出台。北方某股份制银行深圳分行人士称,还没有收到正式通知,经营贷业务目前正常进行。但也有银行人士表示,受深圳二手房官方指导价政策影响,该行的抵押类经营贷业务目前还在观望中。

“房产抵押经营贷,抵押的房子是按市场价评估确定估值,还是直接参考二手房指导价,目前政策并不是特别明确。”某股份行深圳支行行长说,该行业务策略目前没有明确调整,还在观望中。

而部分银行的政策比以前确实严格了一些,房产抵押的经营贷额度、贷款审核、用途监管等方面,标准都更加严格。

“贷款金额在1000万元以内,还比较容易,超过这个数额,银行的要求要高一些。”某贷款中介人士称,1000万元以上的经营贷,除了抵押房产的估值,银行还要审核贷款人的经营、收入,是否与贷款金额匹配,贷款用途的监管也更为严格。

另外,据媒体报道,近期深圳已有部分银行对申请住房按揭贷款的个人,半年内再申请经营贷,银行将不予批准,6个月后根据实际情况授信。第一财经记者向多家银行咨询经营贷时,工作人员也普遍询问用于抵押的房产,过户是否已满一年。

上述贷款中介称,半年内是否申请过按揭贷款的要求以前就有,但有执行不到位的情况,如果房产购买期限不符合银行条件,也有通过修改房产证上的购买时间来达到银行要求的违规操作,而现在已经很难做到。

某股份行深圳地区支行行长说,该行的一手房、二手房按揭贷款春节前就已暂停,房产抵押类经营贷款原来的额度上限为1000万元,目前为800万元至1000万元,并且要上门实地调查。更重要的是,目前银行虽然仍在接单,但却没有放款。

银行观望房产定价政策

“如果是1000万元以内的贷款,趁银行现在还在观望期,要贷赶快贷,经营贷抵押房产的估值,后面说不定也会参考二手房指导价,到时候想贷款难度也会增加。”上述贷款中介说。

2月8日,深圳发布了建立二手住房成交参考价格机制,并公布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。已有银行对房产抵押类经营贷采取观望策略。而参考价与当时市场真实成交价和挂牌价有较大差距,根据官方指导价执行额度审批,贷款额度就会减少。

而根据媒体报道,深圳已有银行在2月20日下发文件,官方发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

“抵押的房子值多少钱,是贷款多少的核心,而采用什么方式估值,又是确定房子价值的关键。”上述股份制银行支行行长说,只有监管政策明确之后,银行才能确定如何执行。

多位银行业人士均认为,用于贷款抵押的房产也属于二手房的范围,估值方式如果也按照二手房指导价执行,那么经营贷、赎楼贷等贷款,受到的影响将是比较确定的,实际贷款额度将会比以前有所下降。

“我们行的经营贷也有无抵押的,但利率比较高,额度也要小一些。”上述城商行人士也称,该行的抵押类经营贷目前只接单、不放款,并不是业务暂停,同样是因为政策不明朗。“抵押的房产究竟是按市场价估值,还是直接参考官方指导价,要等政策明确之后才能确定,如果按二手房指导价执行,贷款额度大概率比市场评估价更低。”他称。

银行业人士认为,日后,如果房产抵押类经营贷政策也跟进,直接参照二手房指导价,导致抵押房产所得的经营贷额度下降的同时,也将进一步堵住经营贷炒房的漏洞。

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