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深圳严查经营贷流入楼市:高杠杆、激进入市购房或面临断供

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时代周报 刘婷

深圳史上最大规模的经营贷排查正在进行。

“已有银行通知按参考价放贷,下一步要对经营贷动手了。”“经营贷即将收紧,融资要快,不要错过!”“经营贷秒批,落袋为安!”2月22日,深圳多名贷款中介在朋友圈“逼单”,称深圳经营贷政策即将生变,建议有资金需求的客户尽快办理。

2月23日,一名商业银行个贷经理对时代周报记者表示,从去年11月起银行就在收紧经营贷,深圳二手房价格参考机制落地后,银行对经营贷资金用途排查力度加大。近日,该行发现部分客户通过注册空壳公司且制造虚假经营痕迹获得贷款,最终资金流入楼市。对此违规行为,该行对客户进行抽贷,限客户在7个工作日结清贷款,否则将起诉或收回抵押物。

同日,多名深圳商业银行个贷经理对时代周报记者表示,深圳部分商业银行规定,申请住房按揭贷款的个人需要6个月后才可批经营贷。同时,已有银行按照二手房参考价审批经营贷。

一系列组合拳过后,经营贷的贷款额度将大幅减少、周期将拉长,违规成本也将大大增加。

严查违规资金流入楼市

达摩斯之剑落地,深圳二手房贷款走进按参考价批贷的时代。

2月20日,深圳光大银行下发《关于二手住房按揭政策调整的通知》(下称“通知”)。《通知》指出,根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求,将以住建局发布的二手住房成交价格作为按揭贷款参考依据。

根据21世纪经济报道消息,自2月21日起,建设银行深圳市分行将深圳市《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的二手住房成交参考价格作为该行按揭贷款的参考依据。

此外,时代周报记者获悉,广发银行、交通银行均以参考价格作为贷款依据。多名业内人士认为,深圳二手房按揭额度将以参考价为标准是迟早的事,部分银行会直接以参考价批贷,其他大部分银行也将以参考价作为重要参考标准。

“按揭受影响,经营贷一定也会跟着走。”2月23日,一名个贷中介林可(化名)对时代周报记者表示,近期银行确实在收紧经营贷,有的银行经营贷要求有经营痕迹,必须要实体经营;有的银行则将五年先息后本改为三年,缩短周期;有的银行则上调经营贷的利率,房子二次抵押利率也在上调;有的银行则按照二手房参考价批贷,客户获取贷款的额度大幅减少。

林可表示,目前尚未接到银行暂停经营贷的通知,但收紧已经成为共识。除了经营贷,个人信用贷也纳入排查范围,近期已有信用卡客户因为违规将资金流入楼市股市而被银行抽贷,要求在下一个还款日将资金返还。

2月23日,美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代周报记者表示,严查经营贷,对自有资金充足、或可以从其他途径筹措资金的客户而言,影响不大;杠杆用得太高、激进入市的客户,则可能面临断供,房屋会被强制拍卖。

何倩茹认为,收紧经营贷是大势所趋,执行效果可以关注未来一段时间是否有明显低于市场价的房子急售,或者法拍房是否增加。

打击力度持续升级

“现在最重要的就是为未来做经营贷做准备。公司不要零报税,适当交一点企业所得税,找几个人交社保,做代发工资,对公账户走一些流水。”经营贷收紧后,个贷中介吴森(化名)开始“支招”。

吴森介绍道,深圳经营贷已经形成一条成熟的产业链。通过设立空壳公司,通过做假流水和代缴社保等制造经营痕迹,再把房子为抵押物进行贷款。一般而言,注册一家空壳公司的成本约为5000—7000元,深圳红本商品房能贷到评估价的70%。

对于资金用途,吴森透露,不少客户会把金额用于购房,他的客户里至少20%—30%用于购房,购置房源价格区间主要集中在1000万以上。此外,还有部分客户会将经营贷置换房贷,部分银行经营贷利率低至3.2%,房贷利率都在5%以上,总价高的房源用经营贷置换房贷将省上百万元利息。

政策收紧后,经营贷还有操作空间吗?吴森表示,可以从公司、流水和贷后管理等方面入手,根据银行要求有针对性地布局。如部分银行要求公司注册满1年,个人持股在10%以上,他们会提醒有需要的客户提前布局,同时做好经营痕迹。

事实上,针对经营贷乱象,政府持续加大打压力度,升级调控政策。

2020年4月,深圳银保监局成立专项工作组,严防利用优惠政策,假借支持企业复工复产之名,行信贷资金违规流入房地产领域之实,挤占小微企业信贷资源。2020年9月10日,深圳银保监会发文,要求各银行做好贷款管理。此后,深圳各大银行将全面收紧经营贷,加强对贷款主体的资质调查,不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款等。

2021年2月10日,针对近期部分媒体关于经营贷、消费贷违规流入房地产领域的报道,广东银保监局迅速展开行动,多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

据悉,广东银保监局要求银行快速开展自查。全面摸排有关情况,针对违规问题立查立改,严格规范与中介机构的业务合作,及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程,严肃开展问责。

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