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深圳楼市“打新”故事:陪跑三次 终于成功上车

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证券时报记者 陈英

制订计划、梳理财务资料、打新、陪跑、再打新……自2020年以来,为在深圳买套自住房,冯燕(化名)一直都在焦虑之中:“只要房子没落实,心里就一直有个事,工作、生活都被这件事牵扯着。手里资金也不敢转为它用,又担心通货膨胀。”直到鼠年最后一个月,冯燕终于成功上车香山道公馆,买了套三房,心踏实了。

回顾过去一年来“打新”经历,冯燕深感深圳刚需购房者的不易,现在的打新市场早已不是购房小白的游戏。冯燕告诉记者:“我幸好听取了专业人士建议,纠结中放弃了万丰海岸城,把那7选1的机会转向了香山道公馆。要不,以我的条件,即便是无房人士,一个社保入围资格就把我刷下来了。”最终,凭着21号的认筹码优势,冯燕不仅买到了房,还选到了心仪的房型。

二手房越看越贵

转战“打新”市场

冯燕是深户,在深圳交了十几年的社保,却在深圳无房,因为一直在成都做生意,这些年赚了点钱,想回深圳买套自住房。“最终还是会回到这里的,我喜欢这个城市。”冯燕说。

以为自己这样“刚得不能再刚”的条件在深购房很有优势,然而,冯燕低估了深圳强劲的购买力。

2020年上半年,谁也没有想到,被新冠肺炎疫情“冰封”了一个多月的深圳二手房市场迅速回暖,火爆得诡异。国内疫情刚刚稳定,冯燕就专门飞回深圳,准备速战速决把房搞定。

跟着地产中介看了几套房,冯燕发现,看房的人多,房源不够卖,很多业主要么惜售,要么涨价,经常是头天晚上看中的房还在犹豫,第二天就被告知涨了几十万,且业主态度坚决。

“有套房子,我都打算买了,第一次报价620万,纠结了一晚上,第二天涨了20万。放弃看其他的,越看越贵,回头再想买这套,居然报价750万,业主还不诚心卖。当时听闻深圳宝中片区的房价疫情后涨了60%,我是真相信,我这活生生的例子啊,眼瞅着一套房子不到一个月的时间生生多出了130万,好像自己放在银行里的钱被抢走了一百多万。”冯燕很不甘心,看房的节奏明显加快,人在成都,遥控深圳的地产中介帮她物色新目标。

深圳的房子极具金融属性,即便是自住的刚需房,购房者也希望买到升值潜力最高的那一套。冯燕也不例外,看中的房型之所以纠结,就是考虑自住条件的同时,反复衡量其投资价值。纠结中,眼瞅着深圳的二手房价格越涨越高,这让冯燕很焦虑,根本无心工作。

紧接着,深圳楼市出台7·15调控政策,二手房市场再次陷入冷静期,房价虽然没有像上半年那样增速明显,可放出来的房源也更少了。一位朋友建议冯燕别看二手房了,直接买新房:“新盘限价,一二手房价格倒挂,买到就升值了。深圳人但凡有房票的,都去打新,碰碰运气。”一番分析让冯燕醍醐灌顶,尽管看到“万人摇”、“不到5%的中签率”、“买房如同中彩票”等等各种有关深圳“打新难”的楼市新闻,衡量自身的购房条件,冯燕果断决定放弃淘金二手房,加入“打新”行列:“我这么好的购房条件,打新运气应该不差吧。”

三次陪跑

“打新”并不顺畅

冯燕的打新之路并没有想象中那么顺畅。

去年8月,冯燕第一次参与楼盘打新,申购中海汇德理,这是位于深圳龙华上塘片区的网红盘,开盘前,市场传闻已是满天飞,许多购房者跃跃欲试。

远在成都的冯燕收到认购信息就飞回深圳,连楼盘现场都来不及看就提交了资料,现场拿到了认筹号。“7·15楼市调控政策刷掉了许多人的购房资格,这么顺利就拿到了认筹号,2000多人抢1000多套房,成功率50%,感觉打新盘没有传闻中那么难。”对于第一次打新,冯燕很乐观,提前看好了户型,算好了首付和月供,憧憬着若干年后房子拿到手怎么布置。

然而选房的那天早上,冯燕就哭了:“一切准备就绪,到点进入系统,我都还没反应过来怎么回事,仅仅十几秒,所有房型全部秒光,渣都不剩,我直接就吓呆了。”冯燕第一次领略到打新的“深圳速度”。

2020年下半年的深圳楼市,新盘推出量不少,多番比较,冯燕倾向于与周边二手房价格倒挂比较突出的新盘。经历了第一次“打新”的手忙脚乱,回到成都的冯燕每天都在关注深圳的楼市新盘,一有新盘出来,就赶紧查地段、看户型,了解认购条件,列出打新计划。第二次,冯燕锁定了全深圳人都梦寐以求的华润四期,这是一个超级网红盘,一二手房价格倒挂相差近5万元。

这次的认购,整个流程更为优化,购房人不用到现场,冯燕无须再回深圳,所有流程网上进行,1171套房源,在经过层层苛刻条件淘汰后,9690人获得了抽签资格。冯燕注意到,最终入围决赛圈的大部分人,社保缴纳年限超过了100个月,很多人的身份证号以4403开头。这次,在深无房、长期缴纳社保的深圳人冯燕再次幸运地拿到了认筹号,然而认筹号排在了4000以后,兴奋了几分钟的冯燕被地产代理告知“几乎没有选房机会”。现实也的确如此,华润四期的选房早在1200多号就结束了,冯燕再次陪跑。

第三次,冯燕锁定了2021年1月份开盘的龙光前海天境,这是深圳前海又一网红盘。有了前两次的陪跑经历,冯燕打新的心态放松了很多:“打新如同买彩票,中签看运气,这次打不到,马上下一个。”

然而,令冯燕没想到的是,此前多次成功提交的资料这次出现了新问题,自己压根就没有申购的资格。原来,受此前深圳楼市“打新”火爆、代持现象频现的影响,此后新盘认筹银行审核非常严格。

“个人征信打出来,显示我几年前有两笔贷款逾期缴清的。那时是忙忘了时间,后来很快就补上了,并非恶意拖欠。虽然金额不大,但个人贷款信誉还是受影响了。如果购房,只能全额支付。动则上千万的房子,我哪有实力一次性拿出那么多钱?”眼睁睁地错过申购时间,冯燕觉得很委屈,感觉作为真刚需的自己被“误伤”。

听取专业意见

终于买楼上车

“总价不高,三五百万就能买套新房,全款买下来都没问题。”2021年1月29日,深圳同时推出6个新盘,加上此后加入的尚誉红山里,7选1的机会,冯燕准备第四次打新,且毫不犹豫地把这珍贵的一票投给关注很久的沙井万丰海岸城。

这次,在提交诚意登记之前,冯燕专门咨询了一位资深买房人士,意外的是,对方并不建议冯燕打新万丰海岸城:“7个楼盘中,海岸城的未来发展潜力的确最明朗,也是大家都想购买的新盘。事实上,这个盘关注度极高,被观望一年多了,加上此前打新失败的购房者们,他们会像你一样,转而投向这个盘,因此,海岸城的潜在刚需者只会多,不会少。另外,总价不过三五百万,你能一次性付款的楼盘,大概率满足大多刚需者们的经济实力。也就是说,上千万的房子,很多人喜欢但经济条件不允许,可这样的刚需盘,很多人就够得着,想碰碰运气的人肯定多,中签率极可能是7个楼盘中最低的,你觉得你抢到的把握大么?”这位资深人士建议冯燕避开锋芒,退而求其次,选择其他适合自己的楼盘。

不仅如此,这位资深人士还拿出了具体数据给冯燕分析:同时开启的几个楼盘,从媒体公布的数据看,富士君悦府/君荟苑661批选368套,万科光年四季2022批选777套房,沙井海岸城2114批选717套房,龙华尚誉红山里254批选149套,中泰印邸175批选115套房,香山道公馆106批选100套房。单看数据,香山道公馆和中泰印邸中签几率更大,“如果这两个盘有符合你的自住需求,建议你考虑。”对方的话让冯燕陷入深思。

最终,综合了各方面条件,冯燕把第四次的“打新”机会临时改成了香山道公馆。事实上,万丰海岸城公布的第一类诚意登记客户名册显示,确定入围2114批购房者中,最低社保278月,深圳无房人士的社保最低入围记录再次被刷新。显然,即便交了十几年社保的老深圳人,在购房条件上,冯燕并没有太大优势,压根就入不了第一类客户,直接就被筛选掉了。

“对于买房,深圳在资金审核上越来越严格了。我在选完香山道公馆的房后,再次进入银行审核流程,其中一笔朋友还我的几百万资金被反复问询,质疑我是否存在代持可能。直到查出两年前我借这笔款给对方的流水,才最终通过。”冯燕告诉记者。

对于还在“打新”路上购房者们,冯燕分享自己的心得:网红盘注定和99%的人无缘,建议刚需们认清形势,放弃幻想,退而求其次,选择那些投资氛围没有那么炙热,没有那么网红,但是综合素质可圈可点,却被市场低估的机会楼盘。在这样的策略下,社保年限不长,甚至有意购置第二套房的人也有入围的可能,上车的概率大大增加。冯燕参与认筹前,就是听取了专业人士的意见,预估了自己的社保年限和认筹人数,知难而退不去凑海岸城的热闹,最后得以成功上车,没有成为炮灰。

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