胡润曾公开对媒体表示，上市公司的房地产富豪，财富平均缩水60%;非上市的房地产富豪，财富平均缩水30%。

　　2009年的全球伴随着新年祝福一片飘红，A股市场更是连续2日涨幅超过3%，一路上冲2000点关口。但犹如回光返照，在纽约股市受公司业绩下滑和资产负债表危机加剧的影响下，A股市场也在1月7日和8日两连阴，失守1900点整数关口，地产股更是几乎全线飘绿。

　　“现在房地产企业的问题，已经不再是几个月前的现金流撑不撑得住的问题，而是资产负债表的危机。这是资产驱动型经济下行后不可避免的阶段。”社科院金融所金融实验研究室主任、中国经济评价中心主任刘煜辉认为。

　　兴业全球基金研究部近日公布的报告明确指出，“高估值下的外延式增长已难以为继。”该报告认为，近几年上市公司的高增长相当部分是靠融资后增大资产的外延式增长方式取得，高估值与高增长的相互实现，完成了牛市泡沫的累积。在估值高峰期，企业大量盲目投资行为和激进收购行为，已演变成经济形势变坏时的大堆隐患。

　　神话破灭

　　资本市场的一夜造富神话，曾激励众多房企纷至沓来。瞬间反转后，则让更多痴迷资本市场魔力的房企感慨它的残酷。

　　2008年10月公布的《2008胡润百富榜》中，曾因2007年碧桂园上市成功而一跃成为中国首富的杨惠妍已跌至第三，而其资产缩水幅度更是达到了令人咂舌的地步。短短一年间，资产缩水近1000亿元，资产缩水比例更是高达75%。

　　2008年12月初，更让地产界震惊的事件也发生了。那就是中海外一家的市值超过碧桂园、世茂房地产、富力地产、SOHO中国、合生创展集团、上海复地、中国奥园、建业、绿城中国10家中资地产股市值的总和。12月2日收盘，中海外的市值为643.7亿港元，这10家公司的总市值却只有642亿港元，而10家企业的销售收入总和却数倍于中海外。

　　在A股市场也在上演同样的故事。万科在2007年股市高点的时候，其市值一度超过2000亿元，远超过美国最大的4家地产公司市值总和，而按2008年最后一个交易日的收盘价计算，万科的市值仅为709 亿元。

　　与此相对应的是，许多地产股则陷入跌破净值的尴尬。截至去年12月26日收盘，栖霞建设、阳光发展、南京高科、中航地产等地产股跌破净值均在20%以上。

　　泡沫机制

　　“地产股资产缩水严重有全球金融动荡、资本市场的波动幅度大的因素，特别是上证指数以65.39%的跌幅居全球第13位，但更多的还是地产股自身估值模式和部分政策的缺陷造就的泡沫。”一位不愿具名的前投行人士表示。

　　他认为，国内地产股借鉴H股的以土地储备为基础的估值模式本身就存在重大失误。“香港地少人多，投资者比较看好土地储备指标，而内地地产公司为吸引投资者，单纯强调土地储备，动辄上千万平方米。而这些土地储备的实际价值经证券化后，往往达到一个无法启及高度。这样叠加就催生了泡沫的产生。”

　　国内会计准则的变动是另一种推动因素。2007年，上市公司年报允许以公允价值计价资产，并计入当期报表。此后，众多地产公司纷纷重估了部分持有性物业以及金融资产价值。“牛市中这种做法只会推波助澜，强化牛市本身创造牛市。”上述投行人士认为。

　　而这种做法确实在地产股中很普遍，一时间交叉持股成为潮流。众多园区类地产公司变身“炒股专家”，更多房企将前期募集的资金纷纷投入“打新股”行列中。

　　在资产成数量级增加的同时，房企的负债也呈现出了成比例、甚至超比例增长的态势。“在市场好的时候，房企从银行拿不到钱，可以去股市拿，股市拿不到，还有销售回款……总之，融资的渠道很多。大量借贷资金的流入，必然使房企的资产负债率居高不下，而且这些借贷资金还存在短贷长投的迹象，但债务是确定的、刚性的。”上述投行人士说，“而当市场转向后，高估的资产价值出现了缩水，但债务依然没变，这必然会导致资产负债表危机。”

　　去杠杆化

　　“从次贷危机到金融危机、再演变成经济危机，从全球来看是典型的资产负债表的衰退，是繁荣期过度负债，泡沫破裂以后造成的恶果。”刘煜辉认为。

　　“目前这轮危机还看不到底部在何方，而房地产市场的调整还在继续，也影响了房企腾挪的空间，这也使得房企去杠杆化显得迫在眉睫。”某投行人士表示，“抛售资产、压缩债务规模是比较直接的去杠杆方式。”

　　就在1月8日，李嘉诚旗下和黄以“改租为售”的方式抛售上海黄金城道商铺，并把位置最好的御翠豪庭商铺低价甩卖，开启了第三次甩卖上海物业的序幕;同时，摩根士丹利将上海多项收购物业进行打包，以整体出让的形式寻找买家。