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中国商业地产大宗交易保持活跃,写字楼资产偏好提升

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(原标题:世邦魏理仕:中国商业地产大宗交易保持活跃,写字楼资产偏好提升)

2018年11月至2019年1月,世邦魏理仕对全球908位房地产投资者2019年的投资意向进行年度调查。通过对其中75家中国内地投资机构的调查结果的挖掘和分析,世邦魏理仕认为,在跨境投资者投资中国意向高涨的背景下,中国机构投资者活跃度有望回升。投资大宗商业地产的动机更加着重于投资组合的分散风险和稳定现金流。写字楼资产成为更多投资者配置首选,而着眼于物流地产、数据中心和养老地产等由中长期结构性趋势驱动的资产类型的投资者占比亦显著提升。

跨境投资者意向高涨,助推中国商业地产大宗交易保持活跃

今年,中国内地超越澳大利亚和日本,首次成为亚太区跨境地产投资的首选目的地;其中上海名列投资目标城市的榜首。

与此同时,2019年的中国投资者意向调查发现,80%的国内开发商表示将较前一年以同等甚至更高的积极程度出售资产,该数字在前次调查中为73%。在需求端,表示将维持甚至加大中国商业地产投资的机构投资者比例亦由81%略升至82%。

2019年一季度,全国大宗商业地产交易总额超过人民币530亿元,其中外资占比约50%。

世邦魏理仕中国区总裁李凌表示:“中国经济持续中高速增长的韧性、中国资产在全球化配置中重要性的提升、国内投资者更为成熟是推动海外资本加仓中国商业地产的重要原因。同时,相对宽松的货币环境和充裕的可投资资产将使国内机构资本的房地产配置需求有所增加。我们相信2019年中国大宗商业地产交易将持续活跃。”

投资者对经济震荡担忧有所抬升,分散风险和稳定现金流成为投资房地产主因

调查发现,33%的中国投资者将经济震荡视为2019年房地产投资的最大威胁,该比例在2018年为30%。

随着投资者对经济震荡的担忧情绪有所抬升,其投资大宗商业地产的动机更加着重于投资组合的分散风险和稳定现金流,而对资本增值的追逐更趋理性。

在风险趋避型的周期性配置上,写字楼因其良好的现金流且相对较低的运营难度,成为更多(36%)投资者配置的首选。此外,国内开发商高企的资产负债率以及始于2019年的到期债券高峰令不动产债的投资机会受到更多投资者的关注。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2019年4月

在周期性投资以外,2019年调查中着眼于物流地产、数据中心、养老地产等由中长期结构性趋势驱动的资产类型的投资者占比显著提升,这一结果折射出投资者对于构建更好地穿越周期的房地产组合的思考。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2019年4月

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示:“临近此轮全球经济周期尾部,我们发现投资者正积极调整其投资策略力求在增强资产组合风险抗性的同时兼顾收益增长,而目前中国市场的周期性和结构性投资机遇并存。”

中资海外地产并购继续受限,“一带一路”地区投资将保持活跃

受国内资本出境管制和房地产被归为“敏感类”海外投资的影响,2018年中资海外房地产收购金额同比大幅下滑近80%至75亿美元;2018年下半年,中资成为海外房地产的净卖出方,为历年来首次。锁定投资到期收益和缓解国内债务压力是中资积极出售海外项目的主要原因。

2019年,中资海外房地产收购预计仍将受到政策制约,将以海外资金再投资和产业相关投资为主。世邦魏理仕调查显示,今年中资对欧美等成熟市场的投资意向进一步下滑;而受“一带一路”倡议推动,中资对亚洲国家和地区的投资意向持续上升,其中对越南、泰国等东南亚发展中国家的投资意向比例升至46%。

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