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评论:学区房价格,合理与不合理

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学位是有价格的,学区房面积越大,均摊占比越低,小户型学区房中蕴含的学位会有所溢价。

余胜良

学区房总是牵动人心。最近深圳传出百花片区国城花园一套43.54平米的名校学位房,总价1000万,单价23万元,当然,这是挂牌价。同样的小区,103平米的3房挂牌价为1500万元,单价14.6万/平米,128平米的4房挂牌价为1750万元,单价13.7万/平米。

从这些价格里很容易看出学区房的价值。正常的小区,小面积房和大面积房单价相差不大。该小区小面积房单价远远高于大面积房,而且随着面积增加单价有所下降,就是因为学位是有价格的,面积越大,均摊占比越低,小户型中蕴含的学位会有所溢价,直接原因是总价低,能买得起的人多,争抢之下就有了溢价。

有一种广泛流传的说法:买学位培养孩子进入清华大学,毕业后也没有办法买得起学位房;这说明学位房价格不合理。

这个说法所依据的是清华大学刚毕业不久的学生收入。没有人去研究清华大学毕业生10年之后的平均收入水准,如果是10年之后会更有说服力。另一方面,学位房的学位价值,并不会随着孩子毕业而消失,比如说花了1000万元买了一个学位房,孩子毕业之后,依然可以卖1000万元,如果该学位所在的学校教学质量持续优异,学位价格还会随着潜在购买者人数和收入提高而提高。这也是这么多年一线城市房价上涨的原因,居民收入提高,能买得起高价学位房的人数持续提高。

还有一种说法是,买学位房不如送孩子到国际学校,每年学费也就10多万元,算下来比买学位房划算多了。这种计算没有考虑到蕴藏的风险,因为送到国际学校,可能随着孩子没什么成绩而血本无归。

买学位房也有可能培养不出成绩优异孩子,如果孩子能有所成就当然更好,如果没有成就,那还有一套学位房在,所谓尽人力而听天命。

学位房不是消费品,而是投资品。

即使是消耗品,价值也不可通过成本对比来简单计算其合理性。

比如媒体经常报道城市堵车,消费者吐槽停车位难找停车费太贵,上班族一天只开两次车,多数人一年开一万公里左右,车辆损耗折旧和保险、维修、停车算下来一年可能要2万元以上,用这些钱打车更为划算。

但为什么城市车辆还在增加,一点也没减少的迹象?

媒体常常报道堵车,如果每天都如此堵,那早就有很多人抛弃私家车而选择轨道交通,但是媒体所报道的堵车,大多是出现在上下班高峰期,或者是出现在有交通事故中。实际上,北京城10年前的拥堵和现在差别不算大。还有大量非拥堵时间,乘坐私家车还是能提高通勤效率,节省的时间对车主来说才更为重要,当然如果收入较低,节省的时间就不重要了。

拥有汽车还有一些好处,比如想去郊游或度假,很难找到替代交通工具的情况下,一辆车就成了理性选择,消费者不可能偶尔拥有一套交通工具,平时不需要的时候又让它消失。

一个经济事件是否合理,要条分缕析。如果评判者认为不合理,还有很多人选择,那很可能是评判的基础有问题,或者有客观因素没有考虑到;如果评判者认为很合理,又没有人去做,那就说明这只是理论上合理而已;如果政府鼓励的,又没有多少人去做,那估计是成本会超过政府的奖励;如果是潜在收益高的消费行为,即使没有政府鼓励,大家也都会去做。投资也是如此。

(作者系证券时报记者)

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