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泰禾迟到的答卷:深交所的19题 你打多少分?

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泰禾集团表示:一部分金融机构对泰禾2019年到期的债务进行了延期,使得年内偿债压力减少。本年度到期的大部分债务得到金融机构的贷款置换或续贷。

5月29日晚间,时隔21天之后,泰禾集团回复了深交所的问询函,对债务偿还、投资性房产增加、关联交易、应收款、存货账面价值等疑问进行解答,但对于外界感兴趣的销售额等问题,泰禾依然没有给出明确的答案。

泰禾集团董事长黄其森曾表示,一部分金融机构对泰禾2019年到期的债务进行了延期,使得年内偿债压力减少。泰禾集团在回复深交所问询函中也表示,本年度到期的大部分债务得到金融机构的贷款置换或续贷。

贷款置换、续贷

5月8日,深交所对泰禾集团2018年度报告发出了19问,其中首个问题直接指向泰禾集团债务偿还。截至2018年底,泰禾经营性活动现金流量金额为139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。但是,同期泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计高达574.28亿元,货币资金对到期债务覆盖比率只有0.26。由此,深交所指出泰禾存在短期偿债风险。

泰禾5月29日在问询函回复中表示,574.28亿元短期债务在2019年各月分布较为均匀,并不存在集中兑付风险。同时,泰禾已与多家金融机构达成了新的长期合作意向,本年到期的大部分债务将得到这些金融机构的贷款置换或续贷,因此还款期限将会拉长,本年实际需要净偿还的贷款量将远低于574.28亿元。

不过,泰禾并没有透露获得哪些金融机构的贷款置换或续贷,以及具体置换贷款和续贷的数额。

此外,泰禾强调,公司为加快回款在2019年初制定了一系列管理措施。例如:提前梳理客户资信以把控客户质量;针对不同客户实施不同回款策略;制定完善的回款激励和处罚制度等。以上措施均取得了有效的成果,公司在一季度净偿还了103亿元到期有息债务。

经济观察报记者了解到,泰禾回笼资金的动作不止于此。

一方面,泰禾在大力提升销售力度。2019年的2月,泰禾集团在北京发起了“壹号抢收计划”,参与项目包括北京院子二期、金府大院、西府大院等。泰禾集团一季度实现收入74.54亿元,同比增长24.47%;净利润9.97亿元,同比增长219.55%,货币资金206亿元,环比增长38.26%。

在回复深交所问询函中泰禾透露,2019年一季度泰禾销售商品、提供劳务收到的现金170亿元,同比增长86%,经营活动中产生的现金流量净额单季度实现119亿元,同比提高了165亿元。

另一方面,泰禾通过出售项目股权来筹集项目开发资金,以加快项目入市步伐。2019年3月22日至5月17日,泰禾向世茂集团转让了7个项目的股权,共计回笼资金77.09亿元。

转入与估值

深交所关注的另一个焦点是,泰禾投资性房地产转入是否符合会计准则,以及估值方法的是否公允。

2018年期末,泰禾集团的投资性房地产同比增长43.32%,年报称主要由存货转为投资性房地产后账面价值增加所致。由存货转入投资性房地产的项目期末公允价值共计49.16亿元。

2019年一季度,泰禾的存货比上季度减少了129亿元,对应的营业成本仅为54亿元。而同期的投资性房地产期末余额由177亿元增加到260亿元,增加的83亿元大多来自存货转入。

一般情况下,存货账面价值接近成本价,而转入投资性房地产科目后,核算方式变为公允价值计价法,账面价值会根据房产公允价值增加。这部分差额不能记到本年度利润,否则利润的真实性会遭遇大的偏差。

升值部分差额会计入资本公积,在财报中的反映是资产和所有者权益的增加。在转换之后的年度里,投资性房地产的增值可算在企业当期利润中。

在泰禾转入的投资性房地产中,包括了出租率为0的“东四环金尊府”项目。经济观察报记者了解到,位于北京东四环的“金尊府”原计划是作为酒店式公寓出售的,因此一直属于存货。泰禾现决定将其出租,但出租率为0的楼盘现在还处于完全空置状态,只能说正在准备出租。

根据会计准则,像“金尊府”这种自持以备出租的空置建筑,即使尚未签订租赁协议,只要企业作出正式书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化,就可视为投资性房地产。

对于此类问题,深交所要求泰禾披露项目转换的相关文件:一是董事会或类似机构就改变房地产用途形成正式书面协议;二是房地产因用途改变而发生实际状态上改变的证明,如自用改为出租。

泰禾方面回复称,为提高资产使用效率,满足市场多层次的消费需求,2018年上半年将部分作为存货的房地产及自用建筑物改为出租,主要包括东二环泰禾广场购物中心、泰禾中央广场、泰禾大厦等多个项目。新增投资性房地产已分别于2018年5月11日、6月1日、6月10日、6月23日、6月28日经公司总经理办公会及项目公司董事会或股东会审批通过并形成正式书面决议。

此外,泰禾的审计方瑞华会计师事务所在5月14日的回复函中对上述问题发表了专项审核意见,称泰禾集团新增的投资性房地产的转入符合会计准则的相关规定。

泰禾集团2018年财报显示,投资性房地产经过评估增值了7.4亿,对本年度利润税后影响为5.6亿。而泰禾中央广场、石狮泰禾广场购物中心、五四北泰禾广场购物中心几个项目评估增值金额最大,合计税后影响3.8亿。对此,深交所要求泰禾披露公允价值评估方法的选择、参数的选取以及是否存在减值风险。

泰禾在回复函中表示,评估报告皆由北京天健兴业资产评估有限公司出具。评估方根据同一供需圈内相关业态房产的可比案例,主要采用市场法对投资性房地产进行评估。泰禾以新天地店面-2层09商铺为例,披露了估值的参数选取和计算过程。

对于公允价值排名前五的项目,包括2019年一季度评估增值12亿的“泰禾中央广场”项目,泰禾并未对估值过程逐一做出披露。

负重前行

一方面泰禾股权质押比例高,截至2018年末,泰禾集团前十大股东的股份质押比例已达到84.4%,而持股48.97%的控股股东泰禾投资集团有限公司的股份质押比例为99.99%。此外,控股股东的一致行动人叶荔、黄敏的股份也几乎悉数质押。在如此高的股权质押比例下,一旦泰禾集团的股价连续下跌,可能触及股权质押警戒线甚至平仓线。

另一方面,泰禾资产抵押规模同样不小。截至2018年末,泰禾集团抵押了683亿资产,其中包括410亿存货和33亿现金,投资性房地产和在建工程已100%抵押。

2018年泰禾发布了上市以来最大规模的高转增预案:每10股派息数为2.2元,每10股转增数为10股。在现金流如此紧张的情况下坚持派息,显示了泰禾稳股价的决心。

泰禾集团董事长黄其森曾宣称“2018年销售额2000亿元”的目标业绩并未达成。截至目前,泰禾也未按深交所要求披露2018年实际销售额。

据泰禾方面人士透露,与世茂合作不仅仅是单纯回笼资金,更多的是弥补一部分优质项目开发资金的短缺。以广州院子项目为例,通过与世茂合作,解决了项目开发资金难题,加快项目回款周期。同时让泰禾开发其他项目有了后续开发资金,“广州项目回款可以盘活一大批项目。”

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