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卖多少才能进入前15?李从瑞:金茂会想办法做到

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观点地产网和往年一样,中国金茂的周年股东大会选择在香港君悦酒店召开,现场一百多个位置坐得满满当当,除了头发花白的老人之外,也有西装革履的年轻人。

面对股东们的“捧场”,中国金茂的列席阵容也十分给力。除了主持股东大会决议环节的执行董事兼首席执行官李从瑞之外,台上坐的还有执行董事兼首席财务官江南,执行董事兼高级副总裁宋镠毅,非执行董事安洪军,独立非执行董事刘汉铨,独立非执行董事苏锡嘉,独立非执行董事高世斌。

决议案宣读环节显得有些冗长,8项议案总共用时近20分钟,但毫无悬念全部均获通过。

从现场股东提问来看,大家更多关注的是中国金茂在土地市场和规模发展上的动向,因为这家企业曾立下目标,要进入行业签约额排行前15强。

“是不是一定要做到5000亿、6000亿?假如说前15的规模就是到这个水平,那我们也得想办法做到5000亿的规模。”李从瑞这样回应股东的提问。

“退地”、拿地与并购

对于内房企来说,每次召开股东大会可能都要有面对“语言障碍”的心理准备。而中国金茂的这位股东非常贴心,发问前首先征询了现场意见:“我是用普通话还是广东话好呢?”

现场的小股东们异口同声:“广东话。”

但众口难调,对于一家全国性房企而言,股东当然不可能都说广东话,于是应一内地股东的要求,这位身穿灰色T恤,蓝色双肩包一直未离开过后背的年轻人,用着他不太标准的普通话又阐述了一遍自己的问题:“公司最近在纳储上力度比较大,有没有考虑收购一些小开发商的项目?”

“公司一直以来都在看这方面的机会,我们实际上也做了一些土地或者单个公司层面的并购,但大型的并购,我们也都在看。”这位股东对江南的回答似乎很满意,听完后频频点头。

事实上,在并购之外,中国金茂近来在公开土地市场上的动作同样备受关注,在宣布退出北京两个合作项目之后,立即在汕头、广州落子,总拿地金额超40亿元。

对此,李从瑞专门就“退地”和拍地做了一番详细说明:“北京土地的成本高低,和市场已经不是相辅相成的,因为它是和项目限价对应的。就是即使北京的市场很好,周围的二手房也很好卖,但是这两块地都是限价房,只能慢慢研究价值。限价房的土地成本还要看周围的环境,是不是值得打造成有品质的项目,我们也要做一个判断。”

“最主要的,就是我们董事会对这两块地的授权价格比现在合作企业拿的价格要低。大家都知道,拿地之前合作双方都有协议,如果超过任何一方董事会的授权,那么合作就自行解除,并协助对方退出合作,北京这两个地块就是这么一个结果。”关于北京退地,他最后给出了这样的结论:“通俗一点说,就是我们没看上这两块地。”

他还介绍,广州的两块地都不是限价房,是完全市场化的;另外汕头拿的地块,预计基本能够达到三比一的售价土地比。

“南沙地块,我们去年拿的地是12000元/平方米,今年拿的这个地是17000元/平方米,但地块周围的房子,有我们旧项目的二手房,已经卖到3万元/平方米,所以这些地如果拿目前的市场价格来看,是没有什么问题的。”

“也就是说,今年三四五月份全国市场比较热的时候,我们基本上没有拿招拍挂的土地,但是我们认为从六月份开始,土地市场在降温,竞争没有那么激烈,所以我们有意识地参与一些项目,也很快地获得了大湾区的两块优质土地。”对于中国金茂的拿地策略,李从瑞给予了肯定。

事实上,中国金茂虽然在公开市场动作不算多,但在收并购方面却已早有布局。

李从瑞说:“我们上半年总体拿地并不少,今年已经支出的土地金大概300亿左右。但是可能我们在公开市场上的拿地不多,因为金茂现在主要是在城市运营方面去多拿一些土地,所以越往未来,我们在公开市场上不会很活跃。”

他还透露,今年准备拿1000亿的土地,这跟中国金茂总体的回款是高度匹配的,今年回款大约为1300亿。

1500亿、3000亿与5000亿

准备大手拿地过千亿,若说没有继续做大规模的决心都很难让人相信,但中国金茂对于规模又有着自己的标准。

今年年初,中国金茂对外公布了1500亿的签约销售目标,相比去年86%的同比增幅,今年不到20%的增幅目标让人不解。

对于股东的疑问,李从瑞给出了答案:“大家可能感觉今年增长没以前那么快,这里确实需要说明一下,就是我们去年销售的1280亿元里面,有270多亿是大宗交易,而且这个大宗交易在前年就已经谈妥了,只不过在去年年初才落实,所以导致去年销售大幅提高86%。”

他续称:“如果去掉这个大宗交易的干扰,我们2018年的同比增长,实际上是50%。同样的,去掉大宗交易的影响,今年如果完成1500亿的销售目标,那么2019年销售同比也是实现50%增长。”

他还向股东保证,1500亿的签约目标肯定是有信心完成的,“半年预计可以达到700亿的销售金额,另外我们货值也主要是在下半年供给,所以完成销售目标方面,管理层觉得很有信心。”

从现场股东提问来看,大家更多关注的是中国金茂在土地市场和规模发展上的动向,因为这家企业曾立下目标,要进入行业的签约额排行前15强。

“现在的前15,在明年大概是2000亿的规模。未来整个地产行业有什么样的速度发展,我们就需要做一个动态调整。”对于怎样规模才能进入前15强,李从瑞并未说实。

他还向在场股东介绍了中国金茂内部对于规模和效益的看法,就是“规模适度 效益优良”。“所以适度的规模是需要的,为此我们制定了一个动态的标准,就是希望能够进入行业的签约额前15。”

1500亿元是今年的销售目标,而在中国金茂的预期里,3000亿或许也为期不远了。

“我们过了3000亿以后,可能会更加谨慎,因为效益、品质、品牌,以及为客户带来更多的好的感受,才是我们最终的追求。”

“是不是一定要做到5000亿、6000亿?假如说前15的规模就是到这个水平,那我们也得想办法做到5000亿的规模。”李从瑞这样回应股东的提问。

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