风口浪尖上的泰禾集团（000732.SZ，以下简称“泰禾”）掌门人黄其森，终于公开坐到了媒体面前，来剖析当下的泰禾。
6月14日下午，黄其森如约出现在北京中国院子——这个他最引以为傲的所在。他的普通话还是不太好，但是精神不错，这是从2018年泰禾传出危机以来，他第一次这么高调。
黄其森不是一个人来，他携泰禾集团执行副总裁葛勇、上市公司财务总监姜明群、副总裁全忠三位等多位高管一起。
债务危局或已暂缓
资金问题是泰禾面临的最大问题，2018年年报显示，泰禾期内短债共计574.28亿元，期末现金及现金等价物余额115.58亿元，偿债缺口458.7亿元。在资金问题不断被反复放大的2018年，与泰禾合作的金融机构闻风挤兑，而一旦出现兑付危机，泰禾努力维持的平衡将被打破，后果可能一发不可收拾。这促使泰禾梳理与金融机构的合作，从原来的百余家降至20家左右。
从2018年底到2019年一季度，泰禾为解决这一迫在眉睫的问题，分两步走快速回笼资金。首先是发起“壹号抢收计划”，仅在北京区域就实现100亿回款；第二步则是与世茂谈判出让项目股权，先后10个项目共计回笼资金116亿元。这两步给泰禾带来了超过200亿现金流，用于极短期内的刚性兑付，解决了泰禾最为紧迫的短期兑付危机。
这一经历让黄其森意识到现金流的重要性，所以他说现阶段由他来亲自主抓的工作之一一定有抓回款：“泰禾以前手里有钱，所以那时候我想的是要规模要质量，但是现在不同，现在我对员工的考核已经与销售无关，而是看回款，能回款的才有奖金。”
葛勇对于泰禾目前资金现状的解释更具象。泰禾2018年年报显示，当期有息负债是1375亿元，而目前最新的数字是不到1200亿元。“过去五个月，泰禾偿还了180多亿元的短期负债，还有300多亿未偿，但已做了偿还日期的置换，到今年年底，泰禾的刚性兑付金额不到60亿元。”
内部管控有待提升
造成资金面紧张，除了战略等方向性问题之外，更关键的是管理能力，黄其森也曾公开说过“泰禾用一流的人才却创造出了三流的业绩。”
高管频繁出走显然是泰禾在这两年的一大症结。黄其森表示现在泰禾高管团队中有20多个副总裁，分管不同业务。银行出身的黄其森，将银行中互相监督的机制引入到泰禾人才管理体系中，通常一个岗位设置AB双角色，用以工作互补。“这么庞大的队伍，偶尔有三五个也正常。”
面对媒体，黄其森表示泰禾大规模招聘在今年6月结束，但是接下来他的重要工作之一仍然是看人、识人，继续为泰禾招揽更优秀的人才。同时在管理方面会逐步加强，“万科、龙湖、恒大、万达、碧桂园，这些企业都有值得学习的地方，其执行力也是值得我们借鉴和学习的。我们最近引进了一批万达人才，抓工程管理和现场执行。”
黄其森认为泰禾从前对于人事的管理过于注重激励制度，但缺乏相应的考核机制，这导致了泰禾的人效较低，管理能力跟不上去。
对此，新入职的副总裁全忠补充道，作为一个刚跨越千亿规模的成长型房企，泰禾近年来的战略重心将逐步从“规模扩张”向“管理提升”转变，正处在从量变到质变的前夜。
而更深刻的改变或许在于从四级管控到二级管控的改变。泰禾从前是总部-区域-城市-项目四级管控，层级较多，效率略显低下，黄其森将其改变为集团-区域管控，给区域以较大授权，“让在一线听得见炮火的人指挥作战。”
引战疑云
如今，摆在泰禾面前的困局或许稍微缓解，但问题却并没有彻底消除，泰禾接下来还需打扫战场，并且要制定一个中长远计划。
最实际的举措就是引入战投方，采访中，黄其森表示这需要经过证监会一系列的流程才能公布，“目前接触很多机构，均有相关意向。”葛勇则透露，战投一事或许会在年底前有消息，“不会是贵州华能，我们只是很好的合作伙伴。大概率是一些央企、国企或其他领域但有志同道合意向的机构。”除了有财务投资这一功能之外，葛勇认为这个战投伙伴还需要能够跟泰禾协同发展，“可以有土储，可以有开发能力等等。”
第一财经询问名单当中是否有险资中国平安，葛勇表示“平安也谈过。”而一旦进入引战的正式阶段，泰禾大概率会采用定增手段，黄其森也在这次采访中透露，预计个人持股比例会降至50%左右，这与定增引战一事暗合。
但他表示不会出现分散股权的情况，“公司需要有一个责任人，股权分散会给公司后续经营带来很大危机。”黄其森始终会坐稳泰禾第一大股东位置。
而对于2019年的期待，黄其森表示要谨慎乐观，泰禾目前手中货值约有6000亿元上下，但他为泰禾今年定下的销售目标是1500亿元，“这个其实比较保守。同时希望回款能有1000亿，充分保证泰禾现金流。”截止到今年5月，泰禾共回款400亿元左右，同时还有200亿元在途资金。
对于泰禾坚持一二线战略，黄其森认为这是“战略的坚定性”，到目前为止泰禾只进入了29个城市，而同规模的房企至少进入超过50个城市，“这是因为泰禾不做机会型的三四线城市，坚定留在一线城市及强二线城市，”黄其森补充，“如果要有增加，也只会增加成都、重庆、西安这三座城市。目前泰禾需要做的就是夯实1000亿这个规模，做扎实管理能力。”
泰禾的权益比例一直较高，基本维持在80-90%之间，而通过将项目出售给世茂，黄其森意识到“小股操盘”、“品牌输出”也是不错的选择，同时短时间内不会进行大规模拿地。接下来，黄其森预计还会出售三四个项目，合作方还在谈，“规模肯定是不会像与世茂合作那么大。”
本文来源：第一财经网
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张海漫_sy03
