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千亿新兵这半年|中南建设“重仓”三四线 高位融资

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近日,中南建设公布了2019年上半年的销售数据。合同销售金额811.9亿元,同比增长约24%,这个成绩在各大机构出具的榜单中都占据着相当不错的位置。

2018年,中南建设销售规模达到1466.1亿元,正式跻身“千亿俱乐部”。尽管未公布销售目标,但对于中南建设来说,2019年无疑是需要继续发力的一年。在迈过千亿门槛后,如何在市场集中度越来越高的情况下实现稳健发展,提升企业资源的利用率?又该如何走出独具特色的“后千亿”发展之路?

上半年销售811.9亿,同比增长24%

近几年,中南建设的销售额增长一直保持在高位。2015年至2018年,该公司房地产板块的销售额分别是229亿元、502亿元、963亿元、1466亿元,对应的年增长率分别约为119.21%、91.83%、52.23%,虽有递减之势,但总体仍处于较高水平。2019年上半年,中南建设房地产板块实现合同销售金额811.9亿元,累计销售面积约646.0万平方米,两项数据的同比涨幅均为24%。

上述金额确保了中南建设在销售规模方面处于前20名的位置。

在增速方面,据克而瑞研究中心统计数据,今年1月至5月,百强房企销售规模增速较2018年同期有所放缓。其中,增幅超过40%的仅有招商蛇口一家,增幅在30%到40%之间的有7家。中南建设27%的增幅处于中间水平。

克而瑞研究中心分析认为,6月以来,因冲刺半年度业绩目标的需要,企业积极加大推案和营销力度,各企业销售规模增速将小幅提升。

根据中南建设公布的数据,6月单月,该公司房地产业务合同销售金额约为191.1亿元,同比增长约17%;对应的销售面积约为144.8万平方米,同比增长约7%。与今年前5个月相比,虽然6月的销售额创下年内新高,但同比增长幅度却稍显逊色。

中原地产首席分析师张大伟表示,整体来看,2019年前6个月房企销售金额继续分化,龙头房企同比下调,中小房企数据依然在上涨;部分企业以平稳为主,涨幅明显放缓,布局三四线城市的企业则明显退烧。

新增项目27个,集中于中小城市

从数据上可以看出,中南建设的房地产项目布局仍集中在三、四线城市。

在新增项目数量方面,中南建设高于不少同等规模房企。其财报显示,2018年该公司新增项目111个,规划建筑面积合计为1595万平方米。在新增项目分布方面,该公司未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%,位于三四线城市面积占比约61%。

据新京报记者统计,今年1至6月,该公司新获27个房地产项目,尽管对比2018年上半年80个项目的增量稍显不足,但累计拿地总价款达到269.15亿元,同比增长约11.84%。这组对比也从侧面说明了该公司此前的拿地成本较低。在区域分布上,尽管中南建设在重庆、杭州等热点城市有落子,但整体来看,该公司新增项目仍集中于镇江、淮安、南通、绍兴、揭阳等中小城市。

早在去年8月,中南建设方面就曾对外表示,在项目的选择上,主要根据项目的利润率,项目所在区域、项目的规模、项目的风险等多项指标来考量,并以利润为导向,其对“三、四线城市”也有自己的定义。

除了“重仓”三、四线城市外,中南建设还加大了合作拿地的力度。在上半年新获的27个项目中,仅有12个项目由中南建设持有全部权益,余下15个项目均采取合作开发的形式。合作开发模式下,企业能较大程度发挥所长,实现资源利用效率的提升。

前5月融资额达244.63亿元

在融资方面,经同策研究院不完全统计,2019年1至5月,中南建设融资金额达到244.63亿元,在房企中处于较高水平。

6月,中南建设主要采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债券融资方式。克而瑞研究中心数据显示,中南建设6月发债总规模达到39.3亿元,且其境外子公司于6月11日完成发行的4亿美元高级无抵押定息债券,以10.88%的票面利率占据了6月房企融资成本的高位。

在融资环境趋紧的大背景下,许多企业将降低负债、盘活现金作为重要目标,而中南建设同样有此意向。

从已公布的一季度财报来看,中南建设的总负债率由2018年末的91.69%,下降至2019年一季度末的91.56%,减少0.13个百分点。约2198.3亿元的总负债中,预收账款占1162.1亿元,同比增长约6%,明显快于总负债2%的增速。因此,剔除预收账款后,该公司一季度末的负债率约为43.16%,相对2018年末的44.97%下降1.81个百分点。按照该公司的说法,“在行业中保持低位”。

资金流动性方面,2019年第一季度末,该公司有息负债总额约为582.6亿元,相对2018年末小幅增加3.2亿元;其中,短期借款和一年内到期的非流动负债共计约132.0亿元。一季度末,该公司持有的货币资金总量约为244.2亿元,约合一年以内偿还的有息负债的1.70倍。

在即将公布的半年报中,中南建设又将有怎样的表现?“后千亿时代”又将如何持续发力?我们将继续关注。

新京报记者 赵昱 编辑 袁秀丽 校对 柳宝庆

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