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北京甲级写字楼空置率创八年新高 大宗买家仍情有独钟?

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受第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响,上半年北京甲级写字楼空置率达到八年来最高值11.5%,租金小幅下调。7月10日, 高力国际在华北区物业市场2019年上半年回顾及2019年下半年展望媒体发布会上透露了上述消息。高力国际预计下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率,并拉低平均租金,有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

上半年北京甲级写字楼吸纳量降近7成,租金微降

高力国际发布的甲级写字楼市场内容显示,2019年上半年,合计21万平方米的四个新项目完工入市,全市总存量达到832万平方米。受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响,上半年全市总净吸纳量录得9.6万平方米,环比降低69.3%,同比降低60.6%。

在租金方面,因为激烈的市场竞争致使大部分租赁业务存在降低租金的机会。2019年上半年北京甲级写字楼平均租金环比下调0.6%至399元/月·平方米,同比下调0.7%。不过,在租赁情况良好以及需求稳定、供应有限的商圈,租金仍会持续上扬。

面对当前市场需求疲软的现状,高力国际华北区董事总经理严区海分析称,依行业划分,传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力,本土灵活办公运营商的扩张速度明显减缓。受互联网投资热潮降温的影响,互联网初创企业的租赁需求大幅下降。北京甲级写字楼整体需求的下降及大量新增供应加剧市场竞争,全市整体空置率环比被推升0.9%至11.5%,是八年以来的最高值。

在2019年下半年北京甲级写字楼市场,高力国际合计约61万平方米的七个新项目计划入市,其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。因此,预计部分业主将会提供更为优惠的租赁条款,净吸纳量将因此比上半年大幅上升,但面临下半年的供应高峰,北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将上升。

除少数需求稳定、供应有限的商圈将继续出现租金上涨外,严区海预计加剧的市场竞争及整体空置率的攀升将致使全市平均租金于2019年末半年环比下降0.5%至396.6元/月·平方米,同比下降0.6%。因此,建议有租赁需求的租户应抓住时机,以期以优惠的租金条件获得高品质写字楼,同时写字楼业主也要预见到市场的变化,及时调整租赁策略。

整售交易达460亿元,办公类物业占主导

高力国际发布的内容显示,2019年上半年录得8宗整售交易,比去年同期减少58%,但总金额达到人民币460亿元,是去年同期的2倍还多。交易金额最大的项目为融创收购的土地资产包,其中在北京的成交金额约200亿元。

虽然,整售交易成交业态有多元化发展的趋势,但办公楼类物业仍占主导,上半年整售交易中,写字楼成交金额占比约为25%,其中Partner Group联合其他外资财团收购中关村鼎好大厦项目是金额最大的写字楼交易,总成交金额约90亿元。

此外,部分被自用型买家或投资机构收购的酒店、零售或综合体项目也有改造为写字楼的计划。

从地理位置来看,上半年整售交易项目多为四环及周边区域,并具备改造提升前景的项目。

值得关注的是,尽管外资投资机构从去年开始积极关注北京市场,但上半年成交项目中内资投资机构仍占市场主导,内资买家收购的物业金额约占79%。

因为2019年上半年部分交易已进入深入洽谈阶段,高力国际预计下半年的成交量有可能进一步提升。

对此,高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒分析认为,当前包括机构投资者和自用型买家都对北京投资市场积极关注,其中投资者关注能够带来稳定收益、有租金上涨空间或能够通过改造大幅提高收益的项目,其中以写字楼项目为主,尤其是自用买家更关注传统办公项目或能够改造为办公楼的项目。

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