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6月涨幅全国第一 洛阳给房价设立“涨停板”

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每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

由于房价涨幅全国第一,洛阳给房价设定了“涨停板”。

7月26日中午,洛阳市住房保障和房产管理局(以下简称洛阳市房管局)在回复网友提问时明确表示:“各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,在售房源价格原则上均不得高于该基准价。”

此前,洛阳市房管局给各房企开设有端口,只要符合要求,开发商可直接通过系统完成网签。多名业内人士向《每日经济新闻》记者确认:目前洛阳市已经暂停网签,开发商端口暂时关闭。但对此,洛阳市房管局办公室给记者的回复是“不知道”。

据国家统计局最新数据,今年6月,洛阳新房价格环比上浮2.5%,居全国第一,定基指数也上浮至135.6,一路保持上涨态势。今年上半年,洛阳的房价涨幅有5个月居于全国前5位。7月25日、26日,记者走访了洛阳多个房产项目,探访这座河南第二大城市的楼市真相。

土地楼面价半年涨逾五成

以洛阳新区洛龙区为例,记者走访发现,这个背负洛阳官方“加速城市发展战略重任”的区域,是目前洛阳房价最高之地。安居客数据显示,洛龙区房价近年来一直呈现领涨全洛阳的态势,每年都有着均价1000元左右的上涨。

“金科第一次在洛阳做项目,就是要打造标杆。我们拍地时就是“地王”,所以价格也相对高一些。”洛龙区金科·绿都天宸的销售人员这样解释项目12000元/平方米的单价,而洛阳目前的新房成交均价是8400元/平方米左右。

今年初,金科以1121万元/亩、13.2亿元的总价,接近50%的溢价率夺得该项目地块,成为今年洛阳首宗总价“地王”。值得一提的是,该地块曾经在2018年10月以750万元/亩的价格流拍,但3个月之后却以每亩上浮371万元的价格成交。

记者在走访中获悉,洛阳土地市场这一轮冲刺始于2018年8月,当月连续3天3宗“地王”令这个市场充满无限想象。

具体来看,2018年8月1日,蓝光旗下洛阳浩德安澜置业有限公司经过126轮竞拍,以924万元/亩、8.07亿元总价,以及145.74%的高溢价率,将洛龙区LYTD-2018-19地块收入囊中,一举成为洛阳单价“地王”。

然而“地王”宝座次日便易主。8月2日,洛阳本土开发商河南省中成房地产以930万元/亩竞得同样位于洛龙区的LYTD-2018-21地块,刷新了单价“地王”纪录。

但同样的一幕在8月3日再次上演。洛阳信德置业有限公司以1358万元/亩拍得洛龙区LYTD-2018-24地块,单价“地王”再度易主。

故事远未结束。2019年5月22日,碧桂园击败华润、金茂、保利、建业等一众对手,经过约5小时382轮报价,以1401万元/亩、总价14亿元、溢价率134%竞得洛龙区一宗商住地块,楼面价7012元/平方米。由此,洛龙区乃至整个洛阳的单价“地王”纪录继续被刷新。而碧桂园这宗“地王”附近的项目,正是前文所述的金科·绿都天宸。

据Wind数据,洛阳的土地楼面价呈逐年上升趋势,2019年6月达到了7005元/平方米,而今年1月,这一价格还是4506.55元/平方米,半年涨幅达55%。

“房住不炒”调控逻辑继续

很多城市还在想着冲破限价,而洛阳却已经开始给房价设定“涨停板”。

在此之前,开发商们对于房价上涨的预期,还来自2021年即将通车的洛阳地铁1号线。在记者的走访中,多个项目的销售人员均以地铁为营销噱头:“出门就是地铁,您要是想买房就别再犹豫了。2016年传出要修地铁的消息后,很多项目的房价稳稳涨了一波,2021年地铁修好之后这里的房价还会涨。”

除基础设施外,从人口净流入视角看,据洛阳市统计局数据,洛阳市一直处于人口净流入状态,且净流入人口由2010年的17.5万人增至2018年的21.9万人,创历史最高水平,这成了房价上涨的强劲推动力。

事实上,2017年5月,洛阳就曾出台限价政策——“原则上售价不能高于上个月的备案均价”。当时房价涨势得到控制,随后两年间,虽然涨幅有所放缓,但房价整体依然稳中有升。

据安居客数据,洛阳今年1月房价均值是7738元/平方米,7月涨至8385元/平方米。但从全国范围看,洛阳的房价大体处于中位水平。据国家统计局数据,今年6月洛阳房价定基指数是135.6,在全国70个大中城市中居于第35位。而根据诸葛找房发布的百城房价收入比榜单,洛阳处于100个城市中的第52位,也处于中游。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示:“西安升级了郊区限购、洛阳强调了限价,而开封收回了放松限购的政策。这都说明,‘房住不炒’的调控逻辑会继续,房地产市场依然需要积极对房价进行降温。一方面,房产调控政策不会因为三四线城市市场交易降温而松动;另一方面,如果房价上涨过快,那么政策收紧和管控力度还会强化。”

有楼盘拒绝公积金购房

值得注意的是,《每日经济新闻》记者在走访中发现,洛阳部分新盘拒绝购房者使用公积金贷款。

早在2017年12月,住建部等四部门就已明确要求,房企在销售商品房时,要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场予以公示。

但是,金科·绿都天宸和中梁壹号院的销售人员都避谈公积金话题,记者主动问及之后,他们才支支吾吾地表示:“抱歉在这里购房不能使用公积金,但我们可以协助您办理商业贷款,并且大部分洛阳的新盘都不能使用公积金。”而蓝光钰泷府的说法则是“公积金、商业贷二者择一”。

对于不能使用公积金,他们给出的解释是“地块在银行做了抵押,所以不能使用公积金贷款购房”。

业内人士则向记者解释:“公积金贷款因为审批程序太多而造成开发商回款较慢,不使用公积金是开发商比较本能的做法。而土地被抵押,是因为块地和楼盘已经被抵押给了银行,如果后续楼盘出现烂尾银行可以接手,公积金管理中心不放贷也是为了避免重复抵押,规避风险。”

洛阳市公积金管理中心工作人员告诉《每日经济新闻》记者:“通常不能使用公积金购房有两种情况,一是五证不齐全,二是土地进行了抵押。”但该工作人员同时表示:“不过,开发商已经抵押的土地通过担保机构,联系信贷科走相关程序,使用公积金购房也不是不可能。”

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