2019年7月26日至29日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重召开。在《城市群大时代：城镇化主场与经济新动能》论坛现场，金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富作了题为《千亿宏图 美好新生 从跨越发展到美好生态圈》的演讲。
方明富表示，随着调控的深入，很多房地产项目在盈利平衡点徘徊，盈利难度越来越大。在这种情况下，企业必须要有规模做对冲，才能获得更好的发展。
方明富。资料图
“最近几年我们进行了研究，2015年拿地的项目，90%都赚钱了；2016年拿地后，有41%的项目是赚钱的，50%是（盈亏持）平的；2017年下降得更厉害，赚钱的是31%，10%是平的，其他是亏损的；2018年的项目中，45%是赚钱的，10%是平的，其他的是亏的。”方明富说。
他表示，由于政策调控，很多企业是不赚钱，或是效率比较低的。这种情况下，企业开始构建自身的生态圈，从而平衡自己的产品布局。比如，用三四线城市的交易量对冲亏损的项目。因此，“如果企业没有相应的规模，无法实现对冲，未来的发展之路是比较难的”。
方明富认为，正是由于调控的加剧，房企在2015年到2018年的排名发生了明显的变化，集中度加速提高。
他说，2015年前行业的集中度不是特别的明显，2016—2018上扬的幅度越来越大，强者恒强的现象越来越明显。据悉，去年十强房企的销售占比达到30%，但拿地的规模达到52%。
现阶段房地产行业销售面积在逐年递减，但房价在提升。房企要思考如何构建良性生态圈。
金科起家于重庆，2007年开始全国化布局，2011年登陆A股市场。2018年，金科实现签约销售金额1188亿元，同比增长81%，首次迈入千亿阵营。此外，全年实现销售资金回笼1051亿元，回款率88%。
今年上半年，金科实现销售金额788.7亿元，同比增长36%，完成全年1500亿元销售目标的53%，位于行业第17位。其中，权益销售额排名第13位。
方明富在接受21世纪经济报道采访时表示，金科会关注排名，但排名不是核心。金科希望做的就是，“保持自己的节奏，一步步往前走，可以走得更远”。
他强调，金科的很多项目位于房价水平相对不高的中西部地区，因此，如果按照销售面积计算，过去两年金科都能位居全国前十的水平。“这也说明公司的运营能力强，因为项目都是一个平方一个平方买出来的。”但未来金科会逐步提升其他区域的份额和比重。
方明富表示，金科布局的策略是“三圈一带” ，即围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域开发布局，进而向全国化推进。“作为全国的房地产开发企业，我们更侧重于东部、西部均衡及企业良性发展，粤港澳大湾区的布局主要看机会。”
7月末，金科连续收购新城控股旗下的8个项目，且均为平价收购，合计耗资不足10亿。对此，方明富向21世纪经济报道表示，收购主要是基于城市均衡布局的核心想法。
他表示，房企土地获取方式不应过于单一。由于政策环境严厉，招拍挂获取的土地经常会面临盈利难题。相比之下，收并购获取的项目，效益更加可控，能够保证整体项目的收益。
他还透露，金科融资资金是相对良性的，公司获取资金主要是两种途径：一是销售回款。金科在内部管控比较充分，销售回款率比较高；二是对外融资，金科在国内融资条件满足的条件下，适度发美元债，拓展融资渠道。
本文来源：21世纪经济报道
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