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中报观察|中梁控股:净负债率降低 融资成本仍高企

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“不贴碧桂园标签”的中梁控股发布了上市以来的首份财报,这份财报亮点突出,营收和净利润都实现了翻倍增长;同时,净负债率进一步下滑。但是,也存在毛利率走低、融资成本仍然高企的现状。

营收和净利润翻倍 净负债率进一步降低

财报显示,2019年上半年,中梁控股实现营业收入205.57亿元,同比增长111.2%;实现净利润18.99亿元,同比增长近126.88%,其中归属于上市公司股东的净利润12.32亿元,同比增长88.4%;毛利润达到50.35亿元,毛利率达24.5%。

在销售方面,今年1月至6月,中梁控股合约销售面积达602.69万平方米,同比增幅为28.7%;实现合同销售金额636.73亿元,同比增长约26.8%。相比于去年全年50%以上的销售增速,今年上半年,中梁的销售业绩增速出现下滑。

与此前销售主要来源于三四线不同,上半年,二三线城市贡献了中梁控股全部销售额的85.9%。

同时,截至6月末,中梁控股的净负债率由年初的58.1%降至43.5%;持有银行结余及现金247.21亿元,较年初有所增加,短期负债为144.67亿,现金短债比达到1.71。

对于负债率下降的原因,中梁控股方面解释,公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加,一定程度上减少了对外部借款的倚赖。

二三线成主战场 一线城市市场“没味道”

此前,由于广泛布局三四线城市,秉持高周转的模式,中梁控股被称之为“小碧桂园”。随着布局的改变,中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷表示:“我们倒不是说一定要贴上碧桂园的标签,只是2015年到2017年,大家都看到了三四线的这波机会,而当时二线城市地价是虚高的时候,所以选择一致。”

而从2018年至今,中梁控股的布局从三四线城市转战二三线城市。据中报显示,今年上半年,中梁控股新进入国内18个城市,新收购的地块共有70幅,新增规划总建筑面积约810万平方米。新进入的城市中,包含众多二线城市。

黄春雷说:“去年7月以后,我们已经回到二线,包括今年拿地,二线和强三线的比例占80%以上。难道以后人家叫我们小万科吗?”

财报数据显示,截至2019年6月30日,中梁控股的土地储备总量为5299.6万平方米,中梁应占的土地储备总量为4200.4万平方米,其中二线城市土地储备总量1195万平方米,三线城市3198.7万平方米,四线城市905.4万平方米,一线城市缺位。

对于一线城市,中梁控股更加谨慎。“我认为一线城市发展到现在,市场已经不是那么有味道了,没有什么利润。”黄春雷如是说。

毛利率下滑 明年拓展境外融资

在华丽的业绩背后,中梁控股也存在着现阶段的问题。由于上市前,中梁控股的贷款依赖于国内银行贷款和信托类的融资,所以一直存在着融资成本高企的问题。

中期报告显示,截至2019年6月底,中梁控股的融资成本2.5亿元,较去年同期的1.43亿元同比增加74.3%。集团借款总额的加权平均实际债务成本约为10%,而去年底的成本则为9.9%。

除了房地产融资政策收紧之外,中梁控股方面称,成本上升是因为借款金额及利率上升导致,但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。

中梁控股副总裁游思嘉表示:“未来,随着公司打通新的海外融资市场,包括美元债、小的公募债和ABS等,公司的债务成本水平可以有比较好的改善。”

谈及未来的融资计划,游思嘉表示,境外融资渠道除了发债以外,将来也可以有一些境外的银行融资,“应该在明年左右,我们会做更好的计划。”

除了融资成本外,中梁控股还需要直面毛利率走低的现状。上半年,中梁的毛利率由去年同期的27.3%下降至24.5%,中梁方面解释称,主要是由于本期内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高所致。

作为首份财报,虽然中梁控股在营收和利润上有大幅度突破,但投资者的更多担心体现在股价上。截至8月24日午间,中梁控股的股价下跌0.19%,较发行价5.55港元下跌至5.3港元。

新京报记者 徐倩

编辑 王海亮 校对 陆爱英

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