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正荣地产土地储备货值达4500亿元 “精总部强区域”提升一线战斗力

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本报记者 王丽新

加快迈向第一梯队的“千亿新兵”正荣地产,8月25日发布了2019年中考成绩单。与上一个三年求规模高速发展不同的是,对于未来三年,正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝将其定位为“高质量发展”。

截至6月30日,正荣地产实现营收136.5亿元人民币(单位下同),同比增长10.8%;净利润11.8亿元,同比增长23.2%;核心利润达11.5亿元,同比增长33.4%;净负债比率为70.8%,现金短债比例由2018年底的1.19倍提升至1.21倍,债务结构持续优化。与此同时,今年前7个月,正荣地产合约销售额达687亿元,完成全年1300亿元目标的53%。

在2019年中期业绩会上,黄仙枝表示,“对当下的正荣而言,盈利能力、财务安全和规模这三个指标都非常重要,正荣自2017年以来一直致力于优化财务结构,今年实施的’新三年战略’主要定位即是’高质量发展’,未来要以现金流和利润为核心导向,提升全周期经营效率及效益。”

“精总部强区域”提升一线战斗力

继2018年实现千亿元规模之后,黄仙枝于2019年提出了“新三年战略”,在组织架构上提出了基于“精总部、强区域”的转变,决心快速做大做强区域公司,赋能一线提升效率和战斗力。

据正荣管理层表示,目前正荣已经将组织架构调整为二级架构,即总部+区域。在总部,将业务部门整合升级,通过打通总部-区域-项目的经营数据,推动业务的标准化管理,加强总部精细化管理与风控能力;在区域,加大对一线的授权力度,根据区域公司成熟度,进行差异化授权,高效决策,提升一线战斗力。

据悉,在打出这一套“实施扁平化管理、以运营结果为导向”的管理变革组合拳后,正荣的周转速度再度加快,项目首开时间缩短至7个月,首开去化率为70%。此外,正荣产品标准化步伐加快,上半年项目标化复制率达到100%。

“从700亿元发展到1000多亿元,为了适应规模发展,首先要把权利下放到一线城市,集团更多是做标准化管理体系,对投资大策略、大战略和大方向做统筹。”黄仙枝表示,组织变革完成后,“新三年战略”初步定下的目标是,2019年至2021年,以每年30%左右的增长速度发展。

净负债率再度下降

值得一提的是,在规模和利润同步上涨的背后,正荣的杠杆率得到了进一步下降。

据中期业绩报告显示,正荣地产的净负债率由2018年底的74%进一步降低至2019年中期的70.8%;平均融资成本为7.6%,比2018年底降低2个百分点;现金存量较2018年增加6.2%至301.4亿元。

据正荣地产执行董事、副总裁陈伟健透露,自2018年进入资本市场以来,正荣持续拓宽融资渠道,并依靠IPO、合作、增发股票以及加大现金回款等多种手段降低负债率。如今,“我们已经将负债率控制在一个健康水平,如果有好的投资机会,可以把净负债率控制在80%左右。”陈伟健如是说。

此外,在融资方面,截至2019年6月底,正荣地产在资本市场融资额度已超过130亿元,境外优先票据占比由2018年底的11%大升至24%,并已拓展包括美元债、永久资本证券、资产支持证券、资产支持票据、以及长租公寓债等多元化融资渠道。

“今年融资成本还有改善空间。”陈伟健表示,随着明年以新债将老债置换后,融资成本将进一步下降。他同时强调,目前仍有很多美元债额度,但会考虑汇率波动影响和美元债的发行比例问题,未来可能会购一些美元资产对冲。

接下来,正荣将严控融资成本,同时重视土地储备的规模和质量,以此优化成本结构,提升利润空间。

土地储备货值达4500亿元

据中期业绩报告显示,截至2019年6月底,正荣地产总土储为2634万平方米,货值约4500亿元,一、二线城市总土储占比为71%;平均土地成本为4624元;权益比为57%,较2018年底的53%进一步提高。

从2019年至今新增土储共323万平方米来看,其中深耕区域海西及长三角地区土储进一步夯实,分别占到新增总土储的34%、24%;同时强二线占新增土储面积更是高达87%。对此,德意志银行亦指出,低成本的一、二线城市土储将加强正荣地产的竞争力,令其成为该等城市市场复苏的主要得益者。

“今年拿地权益总预算是300亿元,目前大概花费160亿元,还剩140亿元左右。”正荣地产管理层表示,“面对激烈的市场竞争,我们会保持审慎稳健的投资原则,坚持区域深耕策略,聚焦于一、二线核心城市及其都市圈,提高当前的市场占有率,延续’1+6+X’式拓展,即’一个总部、六个区域、多个项目’战略布局。”

总体来看,经过几年高速扩张后,正荣正逐渐走上了冷静稳健的发展之路。正如黄仙枝所示,“我们相信只要能同时兼具盈利能力、稳健的财务状况和一定的规模,这样的发展才是正荣要实现的高质量发展。”

(编辑 才山丹)

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