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李一戈丨开发贷收紧,但要防止影响面扩大

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(原标题:李一戈专栏丨开发贷收紧,但要防止影响面扩大)

李一戈

房地产金融正处于收紧的轨道。

据媒体报道,多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。

根据央行数据,2019年一季度末,房地产开发贷款余额为10.85万亿元,同比增长18.9%。2019年二季度末,房地产开发贷款余额为11.04万亿元,同比增长14.6%。也就是说,即使是比照二季度的余额,也要调减0.19万亿元。而2018年三季度末同比增长达24.5%,比照这个增幅,压减的数额就更大了。

如你所知,自5月底开始,房地产金融领域多个渠道陆续收紧。先是包括ABS在内的发债暂停,接着是对房地产信托增量的全面压缩,然后是央行将LPR(贷款市场报价利率)机制引入住房按揭贷款领域,再就是目前的开发贷收紧。

表现看来,变化突然,其实是其来有自。我曾经说过,央行党委书记、银保监会主席郭树清今年的两次表态用词值得一再引用。5月25日他在清华五道口全球金融论坛的书面发言说,要坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫;6月13日在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞又说,“历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价”。

房地产金融领域的收紧,是有它的逻辑的。我一再跟地产界的朋友讲,有时跳出行业看问题才会更清楚。十九大报告提出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。这不仅表明经济增速由高速增长转为中高速增长,同时也意味着发展方式的转变、经济结构的调整。以钢筋混凝土为代表的高能耗低效率的粗放式增长,必须转变。其中就包括有意无意寄托于房地产的拉动。7月30日中央政治局会议提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段,就是对这种增长方式坚定说“不”。

举个例子。过往多年,房地产市场的迅猛发展,与庞大的资金流入有直接关系。2017年3月2日国新办新闻发布会上,郭树清称,四分之一的银行贷款投向了房地产,2016年增量中房地产占据45%。当年4月,据财新报道:银监会主席郭树清近期披露,房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了(总贷款的)1/3,个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。

据公开数据,房地产全面市场化以来,银行贷款四分之一流向房地产,基本是长期现象。我有个朴素的认识是,银行贷款就这么多,房地产吸纳多了,其他领域就少了。如今,中央要求推进金融供给侧结构性改革,金融机构要加强实体经济的服务,增加对制造业、民营企业的中长期融资。钱从哪里来?至少房地产这个吸金大鳄可以挤一挤。

回到眼前。资金渠道全面收紧,房企怎么办?

其实,5月底以来,多数房企对这个趋势应该是有所认知的。具体到每家房企,影响程度不同。有些房企,投资偏激进,去年拿地较多,甚至今年上半年也还在积极“抢筹”,体外资金来源一收,线就绷得有点紧。有些房企偏保守,现金储备较足,应对就相对从容一些。

比较棘手的是,去年下半年以来,商品房销售已转淡,今年三四月以为活跃起来,但后来发现是个“假阳春”。错判市场形势的房企就会有点措手不及。而资产价格市场具有明显的情绪传导效应,房地产金融收紧的消息传到消费者那里,就会引发观望,反过来再对销售端产生冷凝现象。

房企如何应对?不能寄希望于所谓政策的反转。上周我就呼吁房企立即展开促销行动。恒大以特价房的形式对全国532个楼盘进行7.8折促销,值得参考。实际上它在年初就有过一次类似的促销行动,后值所谓“小阳春”,还有同行不理解呢。

我建议更多的房企加入到降价促销的行动中来。做好预案,不要担心降价的负效应。毕竟现金落袋,安全才是根本。当然,未买房的消费者也不应幻想大幅降价,目前楼市不存在暴跌的基础。前期购房的业主也要有信用意识,不能因为后期房源降价了就去售楼处维权。

但房企也不要过于惊慌。中央对房地产的定调,一是“房住不炒”,二是促进房地产市场健康稳定发展。2016年以来,抑制房地产投资投机已成为共识,但房地产市场的大起大落也不利于投资与消费的稳定,不利于整体经济的平稳。

我相信,在规范房地产市场主体的行为、防范房地产金融风险的同时,正常、合理的房地产投资需求,正常、合理的住房消费需求,监管部门仍会继续支持。房地产市场的健康稳定,也包括房地产金融供给的健康稳定。

还是那句话,从空间看,房地产市场仍有较长的发展期,但这个行业正在告别高速增长,回归中高速甚至中低速增长,回归正常行业。这个“正常”,也包括房地产投资收益的正常,包括从业人员和消费者心态的正常。

(编辑:祝乃娟)

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