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香港楼市成交急剧下挫 投资者、买家踌躇观望

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“虽然市场气氛转差及成交量下跌,但目前业主普遍持货力强,市场上并无太多大幅减价的成交,‘劈价潮’并未出现。不过,影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调,而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪,如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率,届时香港的经济表现将会受到更大打击,楼价亦会面对更大的下调压力。”陶汝鸿指出。

多重影响下,近期香港楼市成交大幅减少。

“楼市观望气氛浓厚,影响买家入市脚步,物业成交量自6月开始下跌。据香港政府的住宅物业临时买卖合约数字显示,住宅成交从5月的8208宗,跌至6-8月每月少于5000宗;7月及8月(第三季度首两个月)累计住宅成交仅8889宗,较上季同期下跌了45%。”戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿9月10日指出,并预计9月二手楼市仍将维持淡静,交易量大约维持4500宗水平。

“这么多年以来预测楼市,这是最难的一次,以往可以根据经验或者经济角度进行判断。”他坦言。在他看来,目前影响香港楼市的几大因素主要为本地社会事件、利率以及供应等,但前两个因素很难进行预测,而且短期内可能出现逆转。

“虽然市场气氛转差及成交量下跌,但目前业主普遍持货力强,市场上并无太多大幅减价的成交,‘劈价潮’(大幅减价)并未出现。不过,影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调,而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪,如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率,届时香港的经济表现将会受到更大打击,楼价亦会面对更大的下调压力。”陶汝鸿指出。

美国东部时间9月5日,惠誉宣布调低香港主权信贷评级,从“AA+”下调至“AA”,评级展望为负面,这是该机构24年来首次下调香港信贷评级。同时,惠誉将今明两年香港的实际本地生产总值(GDP)增长预测,由此前的增长1.6%、2%分别下调至0及增长1.2%。

然而,香港特区行政长官林郑月娥9月6日下午向媒体表示不同意惠誉做法,她同时指出,持续暴力示威会影响企业对香港的信心,亦影响香港作为国际城市及良好营商环境,呼吁尽快停止暴力。她强调,特区政府会坚持以一国两制和法治来止暴制乱。

二手成交大幅萎缩

同时,陶汝鸿向本报记者指出,香港主要中小型屋苑楼价相比今年6月的高位已经下跌3%至5%,“今年年底前再跌5%至10%,重回今年初水平。而豪宅单位由于业主的持货能力较强,并不急于出售,预计年底前的跌幅在5%以内。”

开发商也明显加快了推盘速度,美联物业住宅部行政总裁布少明指出,9月初以来已有4个新盘公布最新销售部署,合计有逾2200伙单位,这个推盘速度在过去3个月甚为罕见,“从近期的新盘销售及反应可见,楼市需求仍然强劲,相信9月一手主导大市局面将更加明显。随着新盘急攻,短期内二手市场更加受压”。

“估计发展商未来几个月主要推上车盘及中小型单位为主,成交仍然以一手楼盘为主,占整体成交比例约30%-40%,相比之下,二手市场的压力较大,估计部分抗跌能力较低的业主有较大议价空间。”莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文向本报记者表示。

“大型示威活动无疑对投资者及用家的信心有很大影响,由于不明朗因素,不少买家暂时推迟入市的步伐,市场累积了一定的市场需求。同时一手市场仍有大量的楼盘准备推出,”陶汝鸿表示,“二手市场8月成交宗数已跌至2860宗,接近SARS爆发期间每月2683宗的水平,我们预计如果示威活动持续下去,9月二手成交将跌至2000宗以下。”

香港差饷物业估价署8月底公布的数据显示,今年7月香港私人住宅售价指数跌至394.4点,环比下跌0.1%,连续第二个月回落。相比今年5月创下的397.3点的历史高位,该指数已累计下跌0.73%。然而,回顾今年前7个月,香港整体楼价升幅仍达到9.7%。

陶汝鸿坦言,一些受欢迎的中小型屋苑如沙田第一城及太古城,由于此前第一季度的楼价反弹力度较大,因此现在的跌幅较为明显,“截至9月中的价格较6月时的高位已经下调了4%-5%,而贝沙湾及君临天下等豪宅的价格跌幅则较小,较6月时的水平下跌了大约3%。”

今年迄今为止,沙田第一城及太古城的价格较年初分别上升了19.9%、14.9%,而贝沙湾及君临天下的价格则较年初的升幅约为10%。

物业投资成交金额环比暴跌70%

数据显示,今年第三季度(指从7月开始、截至9月中的这两个半月,下同)香港物业投资市场暂录得30宗成交金额在1亿港元或以上的大额交易,相比第二季度(指4、5、6三个月)暴跌了55%,同时,今年第三季度的投资物业总成交金额为106亿港元,亦较上季的344亿港元锐减近70%。

“物业投资市场的投资者相比住宅买家更为敏感,自去年年中开始,成交已经开始出现下滑,如果这种趋势继续,我们预计今年第四季度的成交宗数将降跌至200宗以下,将创下十年新低。”戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄向记者坦言。

今年第三季度,在物业类型方面,豪宅占楼市大宗交易的比重最大,达到47%,而写字楼成交则大幅减少,占比约10%,宗数按季跌87%,金额则暴跌97%。

高伟雄坦言:“近几个月来的社会事件已影响到本港投资物业的租金与价格走势,令本地投资者倾向观望。而一些房地产基金买家,占香港整体市场约30%-40%,很多这类国际基金的投资委员会都在海外,对他们而言,能否促成大宗交易主要视乎目前香港局势的发展。只有等待目前的不稳定因素消除后,市场信心回升,投资市场的表现才会有望好转,然而在目前情况下,我们预期来季(今年第四季)的物业投资大额成交宗数仍会再度下跌。”

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