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房企银根收紧 土地市场热度不断降温

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一叶落而知秋,房地产市场的降温,首先体现在了土地市场上。

9月16日,上海5宗土地出让,最终均以低溢价成交。金山区枫泾镇宅地、金山区张堰镇商住用地、杨浦区新江湾社区地块成交溢价率分别为0.22%、0.19%、0.03%。

上海此次交易是近期土地市场的“冰山一角”。实际上,继4月份达峰值后,土地市场热度已连续四个月下滑,8月平均成交溢价率不到10%。流拍现象也明显增多,南京、重庆、天津等热门城市多幅地块流拍。

多位业内人士均表示,目前土地市场热度确实在下降。融资收紧倒逼规模房企降负债、降成本;同样重要的是,全国商品房成交量持续低温,房企资金回笼更加困难,在投资地块时,会更谨慎地进行铺排选择。

地市热度持续下降

土地市场随季节入秋。九月以来,房企活跃在地市的身影明显减弱。广州、成都、苏州、长沙等城市多宗地底价成交。其中, 广州9月2日出让的3宗综合用地(含住宅)全部底价成交。

局部城市不足以窥全貌。但9月16日,国家统计局发布数据显示,今年1~8月份,全国房地产开发投资进一步降温,房企拿地力度大幅降低,东部和中西部的市场表现进一步分化。

具体来说,前八月房企土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,同比下降22.0%,降幅比1~7月收窄5.6个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,降幅收窄并不代表房企拿地态度发生转变,相反8月部分大型房企传出暂缓拿地风声,预计下半年土地市场的降温态势不会改变,全年土地成交面积同比降三成是大趋势。

实际上,继4月份达到峰值后,土地市场热度已经连续四个月下滑。据CRIC数据,8月全国336城土地成交建筑面积为16959万平方米,环比下降14%,同比降幅已经扩大到36%。

各能级城市成交量均有缩减,一线城市降幅最为突出,高达43%,8月仅成交221万平方米;二线城市环比降幅也达到三成以上。

与此同时,8月土地成交溢价率不到10%,环比下降2.9个百分点。前几月高溢价地块霸榜的局面不再,低溢价甚至底价成交成为土地市场主流。

从最直接的土地流拍情况看,中原地产研究中心数据显示,8月70城经营性土地流标72宗,达年内最高。南京、重庆、天津等热门城市也出现多幅地块流拍。土地市场热度切实在下降,这与房企拿地态度吻合。

寒意波及二线城市

行业新情况是,土地市场降温已传导至热点二线城市。

9月12日,天津出让4宗地块,其中一商服用地流拍,其余三宗未流拍土地,有两宗以底价成交;而此前9月4日,天津位于生态城旅游区一宗地块遭流拍;原计划当天出让的4宗住宅用地,也于9月2日暂停出让。

不仅是天津。9月3日,武汉出让5宗地块,总面积27.35万平方米,起拍总价48.95亿元。但结果显示,当天两宗土地流拍,余下三宗揽金26亿元,仅达预期收入的一半。

过去几年,三四线红利造就了一批房企财富神话。但随着棚改货币化政策收缩、居民购买力透支,市场收缩成为房企共识。易居企业集团CEO丁祖昱也表示,今年部分三四线城市将面临较大幅度回调。众多房企将目光投向一二线和部分强三线城市。

过去八个月,百强房企新增土储中有51%位于一、二线城市,其中二线城市占比同比上升8个百分点,印证当前房企投资正逐步回归二线。

但此前狂奔放缓,二线城市也感受到市场的阵阵寒意。诸葛找房数据显示,二线热点城市8月流拍率为4.62%,环比上涨1.98%。

“房企拿地积极性不大,和企业拿地资金预算、对市场的预期和判断有关。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,但从核心来说,当下房屋销售降温,影响了企业的资金压力。房企不会贸然抢地王,部分定价过高的土地也会面临流拍的尴尬。

国家统计局数据显示,1~8月,全国商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比前七月收窄0.7个百分点;商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。

合硕机构首席分析师郭毅同样认为,在调控政策大背景下,全国商品房成交量持续低温。房企资金回笼更加困难,在投资地块时,会更谨慎地进行铺排选择。

更重要的原因是,“六月份至今地产行业资金持续收紧,不管是信托、海外发债,还是房地产开发贷均严格管控。融资途径收窄、融资成本提升,造成中小型企业资金面紧张,进而传导至土地市场投资。”郭毅称。

房企态度分化

市场寒意渐近,龙头房企抵御风险的能力更强,也更有底气选择控速求稳。

从房企拿地态度变化看,碧桂园、恒大、万科等龙头房企均保持理性拿地态度,TOP10中仅华润、龙湖前八月新增货值同比上涨2%、19%;融创、恒大等企业降幅则超过50%。

8月22日,融创中国董事局主席孙宏斌表示,下半年没有拿地指标,除非特别好的机会,公司基本停止拿地。即使融创一直将“小心拿地”奉为经营底线,但如此坚决定调,仍折射出当下市场的阵阵寒意。

克而瑞认为,规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏;另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当下降负债、保现金。

然而与此同时,也有房企积极纳储。譬如,绿城8月拿地金额达144亿元,华润、金茂8月拿地金额较前七月提升六成左右;美的、中梁前八月拿地销售比均达0.7以上。

克而瑞表示,销售水平在11~50强左右的房企拿地态度相对积极。在追逐规模赛道下,此类房企需通过积极补充货值来提升自身实力。

更现实的问题是,规模与安全的边际如何把握?实际上,招拍挂已不能满足房企降低土地成本的需求,参与旧改、合作成为重要拿地方式。房企拿地方式日益多元化,如一二级联动、产业勾地、综合体模式、TOD模式开发等。

郭毅认为,有规模诉求的房企,还是要把握自身趋势合理纳储。在城市选择上,二线和强一线城市吸引人口流入,衍生出深层购房置业需求;同时在城市群战略规划下,产业联动协同也会催生房企投资机会。

而前八月已基本完成补货值动作的房企,下半年应以销售、回款为主,增强现金流实力,做好抵御市场低温的准备;负债率过高且规模化过于“激进”的房企,把握资金安全性显得尤为重要。

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