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风云变幻40年:“炒房团”全军覆没 房地产回归平静

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时代周报特约记者 孟樑

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。

1300年前,穷困潦倒的“诗圣”杜甫,曾为一间可以遮蔽风雨的房屋感叹不已。但最终,他并没有落得一个温暖之所,而是倒在了长沙到岳阳的一条破船上。从古至今,房子在中国人心中都有极高的位置,是与“家”等同的。不管是过去的筒子楼,还是如今的商品房小区,有一套属于自己的房子,才算有了家。

回望中国房地产行业的发展,尤其近30年的历史,我们可以发现,纵使风云变幻,房地产行业也不断经受“有形的手”撩拨,但它在百姓心中以及国家经济中的地位,从未消减。

萌芽:

筒子楼的最后时光

在中华人民共和国成立后的十余年时间里,苏联在中国进行了多个项目的援助,苏联专家和设计师也得以深入中国人的生活,让中国很多地方至今仍保留有俄罗斯风格的建筑。

筒子楼,更是在全国各地都能看到。所谓“筒子楼”,又称赫鲁晓夫楼,一条长走廊串连着许多个单间,每个单间有十几个平方米的面积,走廊、卫生间和厕所都是公用。因为长长的走廊两端通风,状如筒子,所以名曰“筒子楼”。

尽管一些建筑师认为,这种住宅就像火柴盒一样丑陋,无需任何设计,只管粘贴复制,简直是对建筑艺术的亵渎。但它曾容纳了无数中国人的结婚生子,以及锅碗瓢盆奏响的交响曲。

20世纪80年代以前,中国社会还没有“商品房”这个概念,住房制度采用“福利分房”,当时城镇居民解决住房停留在等、靠、要,等国家建房,靠组织分房,要单位给房。

在1980年代,中国城镇居民平均住房建筑面积不足7平方米,“找媳妇容易找房子难”是所有人的写照。

“我们一家3口人,只有9平方米的一间房,这间房包含所有功能,煤油炉子就是厨房,痰盂就是厕所。很多人把蜂窝煤炉子放在过道。”四川省成都市建川博物馆馆长樊建川曾如此回忆。

20世纪80年代,城市出现了新建的楼房居民小区。每家每户开始有了室内厨房和卫生间,筒子楼逐渐被单元楼取代。单元楼相当于西方的公寓,指设施相对完备,自成体系的独立房子。住户除了出入自己的单元,无需和别人共用空间,居住条件上升了一个大台阶。更重要的是,商品房的概念开始进入中国,一场房产革命即将拉开。

启动:

从住房是商品,到“92”派企业家

1980年1月,《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文,指出住宅是个人消费品的重要组成部分,应该走商品化道路。至此,我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。

但在此之前的一个月,全国第一个商品住宅项目东湖新村已经在广州打下了第一根桩。而在更早的1979年初,广州市乃至广东省已经在考虑用商品房解决居民的住房问题。东湖新村,全国第一个商品住宅项目,第一个引进外资开发的住宅项目,第一个实施物业管理的住宅小区。

1980年4月2日,邓小平更明确地提出了住房制度改革的总体思路,提出要走住房商品化的道路。紧接着,1981年1月,中国最早的房地产企业—中房公司创办,这意味着,中国的住房商品化道路已经开始了;万科,也在3年后诞生,只不过,当时的万科还是一个贸易公司,进入房地产行业是在1988年了。

1987年,在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会,后据考证这是新中国进行的第一次土地拍卖,中国土地正式开始招拍挂。这个地方,叫深圳;这一年,中国地产终于开始进入商业化。这块地一年以后建成了“东晓花园”,并在内地第一次以按揭贷款的方式出售,不到1个小时就全卖光,当时的房价已经是408元/平方米。与此形成对比的是,蔬菜价格还是以分为单位计算。

在20世纪80年代初,以邓小平关于住宅商品化的一系列讲话为起点,中国城镇住房开始了对福利分配制的配套改革,但这种改革主要是针对住宅分配体制的改革,未涉及对住宅供应体制的改革,住宅的供给仍然是由国家、职工所在单位统一提供,由此市场机制完全被排斥在住宅供给体系之外。

人们还未完全建立住房资源依据市场来配置的观念,公有住房占主要比重,市场上的商品住宅份额很小,住宅的大部分还是单位建房,然后分配给职工,住宅的分配形式主要以实物配置为主,货币为辅。

房地产真正出现跨越式的发展,是在20世纪90年代。1992年,邓小平南巡讲话后的10月,中央首次提出建立社会主义市场经济体制,有效地解决了计划与市场的关系问题,由此带动了整个房地产开发的热潮。

与此同时,大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响,纷纷主动下海创业,形成了“92派”企业家,绿地、恒大、碧桂园、万达、建业、保利这些日后呼风唤雨的房企,陆续涌上房地产行业的潮头。据统计,1988年,全国房地产公司为3124家,此后3年,全国房地产公司基本上维持在这个数量;1992年年底,这个数字却一下子变成了1.2万家,到1993年又变成了3万多家。1992年,全国商品房的销售额达440亿元,比上一年增长了80%。

更迅猛的房地产革命,即将在中国大地上爆发。

爆发:

“福利房”中止,商品房相约九八

1998年留给人们的记忆,绝不仅有《相约九八》和那场大洪水。那年1月,搞房地产的王石被时任国务院总理的朱镕基叫去,询问对房地产市场走势的看法,在后来的研究者眼中,这成了某种迹象的先兆。很快,2月28日,朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议,并亮明了自己的态度:“要作个决定,今年下半年停止福利分房。”

1998年7月3日,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起,原先的福利分房制度彻底被废止。

潘石屹曾说,1998年是中国房地产的一个分水岭,计划经济画上了句号,开始走市场经济的道路。这不但是中国两种住房体制的转换期,也是中国人两种生活方式的分水岭。

而为了搭上福利分房的“末班车”,婚姻都开始功利起来,有的人还没女朋友,立刻相亲找个女孩结婚;有的结婚没几年,已经分过一套房子的,听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇,立刻与另一半“假离婚”。

丢掉福利房的悲伤并没有持续多久,“买房”成为中国人新的理想。长期以来,中国百姓对于家的构想中,一套属于自己的房子必不可少。同时,一套房子可以影响的,还包括医疗条件、婚姻、子女教育等,它在很多人的计算中,几乎等同于“幸福”。

北京大学教授徐远在著作《城里的房子》中打了这样一个比方:中国经济就像快速前进的列车,一个个大中城市就像是一节节车厢,买房就像是买票上车,买不起豪华卧铺,不妨先买张站票,免得被列车抛下。

1998年后,房地产市场出现大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房;1998年,房价突破了2000元/平方米,全国的商品房销售面积达到12185.3万平方米,这一数字相比1997年增长了35%。

也是在这一年,“房价”成为了人们茶余饭后的重要话题。工资没有怎么涨的城市居民,眼看着它在2005年突破3000,2009年突破4000元,2010年突破5000元。一些大城市的房价,慢慢变得遥不可及。

原先对贷款颇有顾虑的中国人,才过了没几年,就把“按揭”这个外来词语挂在嘴边。2000年5月底,建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元,但此后仅过了5个月,就一跃变成了200亿元。

房地产业在国民经济中的比重逐步提高,房地产行业增加值从1998年的3454.5亿元上升到了2007年的11854.3亿元,年均增长14.7%,高于国内生产总值及第三产业的增速。而房地产行业对于GDP的贡献率,也开始占据重要位置,1998―2007年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增长到11.56%,年均9.15%。

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而在这一阶段,我国房地产从业人员数量年均增长6.6%,1998年这一行业的从业人员为94万,到2007年这一规模达到了166.5万;此外,通过带动相关产业的发展,房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。

房地产行业的快速发展,使得1992年前后诞生的房地产企业的掌门人,成为了富豪榜上的常客。2007年,《福布斯》“中国百名富豪榜”上,涉及房地产业的富豪接近40个,前10名富豪有4个来自房地产行业。

调整:

房住不炒,房地产回归平静

随着房地产行业的发展,房子不仅成就了诸多富豪,还和百姓的财富之间画上了等号;中国人的买房热情得到彻底释放,房地产几乎成为了最热门的行业。

“炒房”一词,从浙江温州逐渐扩散至全国。从2000年开始,温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。炒透本地楼市后,温州人开始大规模向外扩张,这就有了“温州购房团”。炒房推高了高房价,也再次让房子成为了一件奢侈品,也成为左右人们生活质量的商品。

2009年,出现了一部现象级的电视剧《蜗居》。至此,中国都市剧中的爱情,便再也没有绕过“房子”二字。在经历2008年的金融危机后,2009年房地产业强势反弹:2009年,中国的商品房销售面积达到9.5亿平方米,同比上涨了44%。

在2009年,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。于是这一年,房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。一高一低,催生了两个“国十条”。

2008年,国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资,即后来大家简称的“国十条”;而在2010年,国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨,发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称“新国十条”。

其实,2010年之前国家还曾出台过多个调整措施,无形的手和有形的手同时发挥作用,使得2010―2015年间,全国房价基本不涨不跌、投机绝迹、大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加,一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅。

2016年9月,更为严格的调控政策出台,“限购限贷,限售限价”,直到现在,调控政策并没有松绑迹象,房地产进入到平稳时期。

经过了几轮调控,“炒房团”几乎已经全军覆没。几乎可以肯定的是,房地产商们的好日子一去不复返。2019年11月7日,福布斯再次发布了中国富豪榜,其中最为明显的变化是,房企老板财富都有不同程度的缩水,“国民公公”王健林更是以减少了682亿元财富,而登上了微博热搜榜。

但是,在一些城市里,对于很多中国年轻人,依然处于想做“房奴”而不可得的状态。兜兜转转,房子难以无视,终究还是那个瞬间就能激发集体情绪的话题。

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