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深圳上演年末土拍大戏,央企五矿首入鹏城

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深圳的土拍市场,从来都不缺乏看点。

22日,深圳同时出让多宗宅地。其中,坪山G11340-8034马峦地块经历半小时的竞拍后,由五矿地产有限公司(下称“五矿地产”,00230.HK)全资附属公司五矿盛世广业(北京)有限公司竞得,成交金额25.6亿元,可售楼面价约2.57万/平方米(不含商业)。

这宗地的斩获,成为五矿地产在深圳的破冰之旅。五矿地产掌门人何剑波以“正在开会”为由,并不愿就此置评。但有数位受访人士向第一财经记者表达了这是五矿地产战略性布局湾区市场的必然之举。

同日出让的,还有另外几宗地块,除了一宗流拍之外,其他五宗地的成交价格均未触顶,且拿地的商家均来自于国资,民营企业未有一家出手。

五矿的湾区野心

五矿地产意欲加大粤港澳大湾区布局的动向早有诸多迹象。

据五矿地产2019年半年报显示,五矿地产旗下仅有22个房地产发展项目,分布北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、武汉、惠州、佛山、广州及香港等11座城市,合计可开发土地储备总楼面积约为424万平方米。其中,报告期内,珠三角地区以45.1%的土地储备份额位列第一大市场。

公司掌门人何剑波在今年9月对外表示,五矿地产城市布局的重点主要是六大区域,京津冀、长三角、大湾区、华中(湖南、湖北)、以辽宁为重点的东北地区,以及成渝地区。

相较于京津冀、东北等地房产项目早已入市销售而言,五矿地产这两年正加大在粤港澳大湾区、长三角的投资力度,尤其是一线及核心二线城市。

具体到此次标的资产所在的粤港澳大湾区来看,五矿地产近两年的布局力度成加大之势。

以广州为例,公司上一次拿地还是2016年,2018年不到两个月的时间,五矿地产相继砸下10.9亿元竞得茅岗路地块、22.47亿元竞得长岭居地块,又以2.16亿元投资白云区一宗地块。这在其他区域市场还并不多见。此外,它也未缺席佛山、惠州、香港的地产项目。

此次竞得坪山G11340-8034马峦地块,也意味着公司的业务布局实现了北京、广州、深圳三个一线城市的战略性布局。

作为中国五矿集团有限公司(下称“五矿集团”)旗下主营房地产业务的旗舰型平台,做大做强地产主业被业内认为是集团和公司战略的统一。五矿地产近两年也的确在持续地推动与中冶置业地产方面业务的整合。

而熟悉何剑波的一位人士向第一财经记者坦言,70后何剑波年富力强,一方面,业务精湛,有抱负又脚踏实地,属于实干派;另一方面,在五矿集团数个岗位历练过,颇具央企的审慎谨慎做派,同时又格局大视野宽广。

“按照央企稳健的作风,三四五线城市地产项目利润高但风险大。这种想做事的实干派想出成绩的话,一二线城市无疑是冲规模、上业绩必须攻占的市场。”该人士向第一财经记者坦言,深圳即便是各大房企竞技的大舞台,竞争激烈,但却是五矿地产战略性布局不容错过的市场。

市场底部加仓?

从最新这一次深圳拍地的溢价来看,市场温度并不算火热,尤其民营资本表现地十分谨慎,暴露出房企对于楼市前景的不乐观。

因此,在市场人士看来,五矿地产尚且不错的财务基本面及本身特殊的身份背景,令其具备逆市拿地的底气。

在今年上半年收入同比下降5.9%至56.01亿港元的背景下,五矿地产的股权持有人应占溢利仍实现了同比增长14.1%至8.14亿港元。资产负债率今年上半年录得67.5%,而此前的2018财年这一数据录得68.7%,已属地产类企业低位。同时,今年上半年加权平均借贷成本保持在约4.92%,而2018年这一指标录得4.75%。

“财务状况整体还是比较稳健的,尤其是融资渠道持续收窄的情况下,借贷成本控制在4.70%左右已属于同行低位。央企的大股东背景本身也是融资背书的一张‘好牌’。”长三角一位不愿具名的中型券商的房地产行业首席分析师向第一财经记者表示,这也为它在当前的市场环境下拓展市场提供了财务基础。

这种良好的财务基本面叠加央企背景,使得五矿地产在2018年偏紧的融资环境下,仍实现了融资渠道的扩大,该集团使用过的融资方式如美元债、银行贷款和内地的开发贷,还增加了引进合作者、发行资产支持票据业务等多元化融资方式。

最新的融资发生于今年3月,五矿地产与平安不动产签署500亿元战略合作框架协议,双方拟深入推动股权融资工作。截至今年上半年尚未使用的银行融资额度为83.46亿港元,而2018年这一指标为105.58亿港元。

“它本身对珠三角市场也不陌生,加上有资金支撑对价格其实不敏感。后续大大概率会加大在珠三角的布局,进行城建开发,产城融合,特色小镇等其他周边项目的落地。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

五矿地产在2017年12月正式对外披露了公司的区域布局之际,也首次披露了未来销售目标:2018年要达到150亿元,2020年达到400亿元。彼时,何剑波在发布会上表示,“我们希望在这样的战略布局之下,朝着实现一千亿的目标迈进。”

目前,“抓销售、促回款”成为整个行业的主旋律,全国土地拍卖市场也同期降温。

“算不上冷清,但跟六月份那场竞拍是没法比的。”昨日在现场围观竞拍的深圳本地人张晓晨在竞拍结束告诉第一财经记者,四点半左右拍地就结束了,也就十余家开发商前来。

其中,坪山坑梓G14313-8018宅地,无人竞买,以流拍收场。其他五宗拍地价格均未触顶。招商+华润联合体更是以底价20.42亿元拿下坪山碧岭地块。

据悉,参与拍地的企业包括华发、华润、中海、龙光、平安、金茂、金地、五矿、金融街、电建、天健和安居集团12家房企参加。

而将土地收入囊中的南国置业,中海地产、招商+华润联合体、深圳安居集团均属于国资背景。

“央企资金实力雄厚对于价格变动并不敏感;民企一方面囿于需要更好看的期末现金额等财务报表,大多年底降价营销以促进现金回流。” 兰德咨询机构总裁宋延庆告诉第一财经记者,大多数民企的拿地周期集中在三四五月份,以确保九十月份能够卖房回款,尤其是需要给投资者交代的上市公司。

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