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深圳高地价项目销售遇冷 游戏规则改变房价暴涨将成历史

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它们很有可能是深圳的“末代地王”,新规结合之前的限价之下,深圳楼市的未来趋于稳定,房价暴涨成为历史。

21世纪经济报道 张晓玲,陈小榕 深圳报道

自北京一鸣惊人而起,中国金茂旗下“金茂府”这个产品IP,纵横江湖十年,始终顺风顺水,不料却在深圳栽了跟头。

经过三年打磨,作为深圳龙华片区第一个均价过10万/平方米的住宅,金茂府11月24日连夜开盘,据现场中介、购房者称,整体去化不佳,大概不到30%。

这和深圳福田、南山、蛇口片区的豪宅热销、售罄,形成鲜明对比。龙华,这个刚需集中的片区,显然还没有准备好成为“豪宅区”。

在龙华上塘打造一个豪宅,看起来确实是个高风险的尝试,金茂此举也是无奈,因为当初拿地的价格太高了。

在深圳,像金茂府一样的高价地普遍面临困境。泰禾三年多前拿下的尖岗山地王,也迟迟未能入市;今年6月,龙华、光明又拍出了几个地王。

而它们很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月,深圳最新一批土地出让,政府修改了土地出让规则,实行“双限双竞”,对地价和未来房价进行限定,直接把前地王们套住了。

新规结合之前的限价之下,深圳楼市的未来趋于稳定,房价暴涨成为历史。地王们的坎坷甚至亏损命运,也似乎已经注定。

错位的豪宅?

11月20日,深圳房地产信息系统显示,龙华金茂府已备案,面积约155至248平方米,可售总套数665套,均价10.3万元/平方米。

24日晚,金茂府推出约200套房源向购房者开放,但销售去化成谜。据中介人士称,当天成交约42套,去化率仅约21%。

而金茂对外表示,当天是内部认购,共认购161套。

11月29日,金茂方面就此对21世纪经济报道回应,作为一个豪宅来说,深圳金茂府目前销售数据正常。“在现在市场行情下,如果一下子售罄,那就是定价失误了。”

金茂府的定价远远高于区域平均水平。周边二手房如鸿荣源尚峻、中海锦城、特发和平里的价格,多在每平方米5.5万元至7万元左右。

在深圳,均价上了10万的片区,只有福田中心区、南山、前海片区。尽管金茂府引入了上海名校作为项目的加分项,但收效不甚大。

“10万以上的价格,我肯定买南山了。”一位购房者表示,龙华片区整体还不成熟,产业、商业和配套都不太好,也没有不可替代的自然资源,作为豪宅来说,先天不足。

并不是豪宅都不好卖。11月28日,位于前海的招商领玺开盘,历经4.5小时,456套房源全部售罄,均价10.8万/平方米。

更早之前,位于福田香蜜湖片区的深业中城,均价约13万/平,192套房源,也是一天卖完。

这些区域,全是深圳最热门的豪宅片区,配套成熟,但在限价政策下,新房和二手房价格倒挂,这些豪宅无论自住还是投资,人们认为都有套利空间。

业内人士指出,豪宅一日售罄并非正常现象,这是由于畸形的限价政策、过高的投资预期导致的;在正常的市场环境下,豪宅的销售应该是一个相对缓慢的过程。

金茂府所在的龙华,是近年来地王频出的地方。2013年的中海锦城,到2015年的龙光玖龙台地王,最后都顺利入市了。

金茂府此番入市,虽受限价制约,但最终获批的价格仍然创了龙华新高,但是,市场价格上不去了,人们不认可。

地王的尴尬

金茂府是三年前的龙华“地王”,那是一个火热的年份,人们对未来充满了信心。

2016年6月2日,龙华出让当年第一块商住用地,也是深圳首宗商品房现售试点地块,被中国电建集团和金茂联合以82.9亿拿下,楼面价高达56781元/平,与当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价持平。

往前半年的2015年12月,泰禾以57亿元夺得尖岗山两块居住用地。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米,另一宗楼面价约7.99万元/平方米,刷新全国单价土地记录。

此后深圳楼市进入平稳期。

今年6月,深圳再次迎来久违的土拍,被称为“史诗级土拍”。金茂府的旁边又拍出了一幅新地王,6.7万元/平方米的地价,被龙光拿下。

同时,越秀拿下的宝安尖岗山宗地,可售楼面价约6.3万元/平方米。与此前的地王泰禾院子仅一街之隔;光明区一幅地块也创造了区域高价,被中海地产以54.08亿拿下,可售住宅单价约为4万/平方米。

然而狂欢没有持续多久,地王引发的市场涨价预期,让深圳市政府开始警惕、反省。

11月22日,深圳又迎来一场超百亿的土地出让。与上次不同的是,这挂牌出让的6宗住宅地块中,有5块宅地都被严格标明了“入市价格限定”,采用最高限价方式限制房屋最高售价。

新规导致开发商热情丧失,这次非但没有地王出现,还有一幅地流拍了。

其中,位于金茂府旁边的龙华民治地块由中海地产拿下,总价50.2亿元,楼面地价约4.64万/平,并且规定未来售价不得高于7.14万/平方米。业内人士认为,这成为金茂府此番入市遇冷的重要原因。

其他地王日子也不好过。三年多过去了,泰禾尖岗山地王一直未能开盘。目前一宗地正在建设中,营销中心待完善,另一块地则处于荒置状态,周边房价约为10万元/平方米。

光明作为这两年才火起来的新片区,房价基本在4万左右/平方米,而6月份中海、电建拍出的地价高达4万/平,预计未来入市也会困难。

“楼市被赋予太大期望,但它远没有那么强大。”深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为,种种迹象显示,深圳的高端购买力,可能并没那么任性。

他进一步指出,深圳土地出让的“双限双竞”,是全国首创。深圳要率先实施房地产调控长效机制,特别是基于“地价-房价”联动,从源头上探索稳房价的机制,此次深圳做到了这一点,未来的房价是可控的。

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