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加码融资担保 “千亿”新军中南建设的资本平衡术

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去年刚刚跻身“千亿”阵营的中南建设,今年以来的频繁融资动作颇受关注。

11月22日、25日和27日,中南建设(000961,SZ)连发公告,为多家子公司提供总计38.04亿元融资担保。至此,中南建设及控股子公司对外担保总金额为661.37亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。

而就在一周前的11月21日,中南建设还发行了一笔27亿元的债券。记者查阅相关数据发现,这已是中南建设的第16笔境内债券,加上境外债券,今年截至11月22日,中南建设已发行18笔债券。

今年以来中南建设融资动作明显增加。截至11月22日,除债券外,中南建设还有约10笔应收账款融资、15笔信托融资、10笔租赁融资及2笔股权融资。

与此同时,中南建设在相关股权质押上也在加快动作。11月19日,中南建设向华夏银行股份有限公司南通分行质押2400万股。据记者不完全统计,截至目前,中南建设的股权质押已有约16笔(质押状态),另有约13家持有股权的子公司股权被质押(有效状态)。

今年中南建设为何高频开展的各类融资活动?风险系数是否可控?为支持项目开展和补充流动资金而开展的系列动作,是否能创造足够好的效果?

大幅加码融资担保额

11月22日,中南建设发布公告称,为9家公司提供总额25.68亿元担保;11月25日晚,中南建设公告为宁波中南锦时提供担保的进展,担保金额2亿元;11月27日,中南建设发布公告称,为温州、宁波等3家子公司共计10.36亿元融资进行担保。提供本次担保后,公司及控股子公司对外担保总金额为661.37亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。

中南建公告截图

至此,中南建设及子公司实际对外担保金额达651亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的374.18%。

值得一提的是,据中南建设9月9日披露,截至今年8月26日,公司担保合计92.75亿元,占2019年度净资产187.7亿元的49.41%。

近几个月,中南建设大幅加码担保额,其在上述进展公告中已提出“请投资者关注有关风险”。

今年以来,中南建设为何高频开展的各类融资活动?风险系数是否可控?为支持项目开展和补充流动资金而开展的系列动作,是否能创造足够好的效果?

对此,中南建回复《每日经济新闻》记者称,公司的对外担保基本都是为融资需要而进行的,今年中期公司的全部有息负债只有686亿元,在同类规模房地产企业中居于明显低位。其中一年以内的有息负债仅168亿元,同期公司持有的现金204亿元,是一年以内有息负债的1.5倍。公司有息负债杠杆率低,偿债能力强,经营风险低。

现金不足偿付压力剧增

中南建设频频融资,一方面是补充流动资金,一方面则是为缓解负债压力。

就资金而言,上半年,中南建设的现金及现金等价物余额为164.89亿元(同比降14%),主要是增加净额减少了35%。而其2016~2018年及2019年1~6月的经营性现金流均为净流出。

另外,截至2019年9月,中南建设持有货币资金254.50亿元,较年初增长了24%,主要靠融资——前三季度公司筹资活动现金流入同比增长63%至483.30亿元,取得借款收到的现金449.98亿元,同比增长61%。

中南建设三季报截图

除了扩大投资外,融资的第二大目的是还债。

截至2019年6月末,中南建设净负债率185%,相较今年上半年174家房企创新高的91%净负债率(平均值)而言,处于高位。

事实上,为了融资,中南建设“付出”不少,例如质押。

截至2019年6月末,中南建设控股股东中南城建持有的公司股份,已质押12.908亿股,占公司总股份的34.8%,占持有股份的63.93%。

不过一系列的积极操作也有效果。及至9月末,中南建设前三季的净负债率在去年底基础上进一步下降15.9pct至175.6%。

为控制负债,中南建设在投资方面也有所控制。2019年前三季度公司共新增项目51个,项目规划建筑面积合计约751万平方米,同比下降了43%。

对此,中南建设回复《每日经济新闻》记者称,公司的总负债率超过91%,是因为在公司的全部负债中超过52%是销售产品收到的现金,由于销售产品还没竣工,相关现金被视为负债的预收账款。扣掉这些没有风险的预收账款,公司的实际负债率43.35%,在行业中更处于绝对低位。

布局集中三四线如何解压

更健康的还债方式,无疑是加快项目回款,产生现金流偿还债务。

不过从目前中南建设的项目来看,大比例分布于三四线城市,一定程度上需要考虑城市消化能力对项目去化速度的影响。

从中报可见,今年上半年,在中南建设未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于一二线城市的面积占比约39%,位于三四线城市的面积占比约61%。

而在今年1~10月,中南建设新增的738万平方米建面土地中,三四线城市占比也达到67%(494.4万平米);期内中南建设的总货值1088.1亿元,有642.1亿元也分布于三四线城市。尤其是江苏省,在2016~2019年统计期内中南建设的销售占总量的65%~75%。

在亿翰智库研究总监于小雨看来,三四线城市在过去两年房价基本实现翻番,一旦需求出现问题,价格下调的可能性较大,还容易出现库存积累的现象。

“这个时候若企业在三四线城市的拿地成本较高,比较容易被套牢,从而影响企业的资金使用效率和扩张的步伐。”于小雨认为,这种格局下,全国化布局的企业,能通过区域平衡调节风险,但区域型房企则只能在进入低能级城市时谨慎又谨慎,因为现在行情下,可能一个项目就会致命。

中南建设2019年上半年获取项目城市分布 数据来源:中南建设半年报

不过,中南建设并未停止拿地的步伐。

11月6日,经35轮竞价,中南建设子公司嘉兴锦翔置业有限公司以溢价率25.90%、总价3.43亿元竞得湖州雷甸镇一宗商住用地;11月28日,中南建设子公司宁波市锦华置业有限公司经过47轮竞价,以溢价率12.84%、总价6.0653亿元竞得绍兴一宗商住用地。

中南建设回复《每日经济新闻》记者称,公司今年的平均售价超过12500元/平方米,如果计算全部未竣工资源的货值,一二线城市比例会明显高过其面积在总资源中的占比。

记者留意到一个细节,截至2019年6月中南建设存货跌价准备余额增加至7054.7万元,为预防部分城市房价大幅下滑面临的跌价。

中南建设的存货余额伴随规模增长,逐年递增,2016~2018年这一数值分别为741.31亿元、1109.85亿元、1350亿元,及至今年中期,公司存货已达到1532亿元,占流动资产63.68%。因而中短期的销售行情对于中南建设而言非常重要,这意味着大量存货是顺利变成资金,还是跌价贬值拖累公司经营活动。

中南建设方面表示,在都市圈和新的城市化区域里面,并不是原有行政等级高或人口规模大的城市发展机会更多,区域内中小城市随着基础设施的改善,更多外部人口的流入,可能会比核心城市有更快的增长。目前全国住房成交虽然有所放慢,但价格还十分稳定。项目是否存在减值风险是根据项目可能亏损来判断的,在理性投资的前提下,如果价格不出现明显波动,多数项目不应该有减值风险。

“千亿”后的杠杆边界

值得注意的是,在2018年跻身“千亿”阵营后,中南建设加大了项目的权益合作。数据显示,2019年中南置地1~10月销售金额1473.5亿元,权益销售金额约881亿元,权益占比60%,而在2018年,这一数据为53%。

选择引入伙伴,必定要面对“分羹”。

从利润率方面来看,前三季度中南建设毛利率为19.98%,而净利率及归母净利率仅为5.7%、5.53%。而TOP50房企的平均毛利润率32.6%,净利润率14.8%。中南建设明显低于行业平均水平。

并且净利润中,15.65%来源于投资收益,2019年中期公司投资收益为3.46亿元。这部分收益主要来自处置子公司股权的非经常性损益,以及对联营合营企业的投资收益,受制于合作方的经营效果。

不过整体而言,随着规模的快速扩大,带动中南建设三季度末营业收入409.56亿元,同比增长37%;归母权益同比增长13%至197.14亿元,少数股东权益则较年初增长了133%,至51.17亿元。

数据来源:克而瑞 制表:每经编辑 魏文艺

对此,中南建设表示,公司的起点低、底子薄,确实不能像其他融资成本低、有更多政府资源的公司一样,靠多借钱、拿便宜地来发展,选择利率很高的项目慢慢做。其发展只能靠提高运营管理能力,靠周转效率高,靠准确率高,所以虽然净利润率不高,但有更多改进运营效率的动力。通过运营能力的提升,公司的净资产回报率越来越接近优秀公司的水平。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析认为,中南建设在实现“千亿”目标后,提升规模、保持份额的诉求很明显,融资的驱动下对外担保也不断提升,从目前对外担保占净资产的比例来看,已经明显偏高。

张波进一步表示,无论是“千亿”之上的房企还是积极谋求规模化的中小房企,规模与利润的平衡、杠杆与安全的的把持,都需要得到高度重视。对于房企来说,关注通过降杠杆来加速降低企业自身的财务风险,实现自身有质量、稳定的发展在当下显得更为重要。

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