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碧桂园11月份权益销售额601.5亿元 同比增长近八成

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12月4日,碧桂园(02007.HK)披露了其11月份的销售数据。公告显示,碧桂园在8月份-10月份连续录得同比超40%的增长后,11月份销售增速再攀新高,单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约601.5亿元,同比增长78.22%。

前11个月,碧桂园累计实现权益合同销售金额约5398.4亿元,同比增长10.2%,已超过2018年全年的5018.8亿元。

而据克而瑞最新发布的前11个月中国房地产企业销售Top100排行榜显示,按全口径金额来看,前11个月碧桂园、恒大、万科依然是销售前三,其中碧桂园以7515.4亿元的全口径销售金额稳居行业之首。

今年房地产销售整体承压,融资环境逐步收紧,面对波动的市场行情,碧桂园适时调整推货节奏及产品结构,在下半年屡创销售业绩新高;同时,伴随着销售回款的提升,碧桂园的自我“造血”能力也越来越凸显。

有质量的发展

盈利大有空间

自2013年销售金额突破千亿元以来,碧桂园的销售规模就在快速扩张,直至2017年登顶行业龙头。2018年中期,为追求更有质量的发展,碧桂园提出提质控速,在投资拿地以及供货节奏方面,采取更加适应市场的灵活策略。

根据企业公告,碧桂园2019年7800亿的可售货值中,有80%是新推盘项目,可以使公司有机会把握城市、区域的轮动行情支撑销售增长,推盘更加灵活。

在不久前的碧桂园“2019年投资者开放日”上,碧桂园集团常务副总裁程光煜表示,今年整体销售比较稳定,尤其下半年随着新项目入市,单月销售额均保持稳定持续的增长。

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(数据来源:企业公告)

销售业绩保持稳定增长的同时,碧桂园盈利水平也在稳步提升。2019年上半年,伴随着前两年销售业绩的持续释放,碧桂园结转收入创新高,营业收入、毛利润、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中,营业收入约为2020.1亿元,毛利润548.6亿元,净利润230.6亿元,分别同比增长约53.2%、56.9%和41.3%。

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(数据来源:企业公告)

截至2019年6月底,碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7352亿元,未来结算收入增长可期。

中金公司在11月份的研报中预测,未来2-3年碧桂园净利润有望维持正增长。预计2019年和2020年公司核心净利润同比分别增长21%和10%,达到414亿元和456亿元。

此前,碧桂园首席财务官伍碧君表示,随着投资的优化,公司拿地权益比正逐渐上升,销售回款率也会做到比较好。对此,中金公司分析,这也将为盈利增长带来额外支撑,尤其在2021年将得到显现。

现金流充裕

抗结构性风险能力强

自2016年起,碧桂园的销售回款率便维持在90%以上,2019年中期更是达到94.3%。得益于较高的销售回款率,碧桂园净经营性现金流从2016年开始一直保持正数。

净经营性现金流这个指标为正,说明公司当期通过经营本身便可以实现良性循环。目前市场上,仅有少数运营能力较强的企业能够实现上述目标,民营企业更是寥寥无几。

当前,受制于境内外融资环境收紧,房企以外部融资获取资金的难度越来越大,与此同时,融资成本也在提升。克而瑞统计的数据显示,受制于境内外融资环境收紧,2019年上半年房企债券融资成本为7.25%,较2018年年末上升了0.77个百分点。

而据亿翰智库所做的企业现金流压力测试,即使外部融资全面停止,碧桂园依靠自身超过90%的回款率就能满足公司的经营开支。

中金公司分析,碧桂园全年经营性现金流大概率实现盈余,从而使年底净负债率维持在60%以下。得益于三大评级机构对公司财务状况的认可,截至2019上半年末,公司平均融资成本为6.13%,具备防御性。

资料显示,早在2017年,碧桂园就已获得国际权威评级机构惠誉的投资级评级;标普和穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级,距投资级均只有一级之遥。今年8月,穆迪又将对碧桂园的展望由“稳定”调升至“正面”,这也反映了穆迪对于碧桂园强劲的执行力、稳健的财务管理的预期。

此外,截至2019年中期,碧桂园的未动用银行授信额度有3133亿元,充足的可动用现金及授信额度能够使其保持经营的灵活性和稳定性。

在规模快速增长的同时,碧桂园依然能保持较低的财务杠杆,净借贷比率自上市以来已连续12年保持在70%以下,2019年中期仅为58.5%,是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。

土储结构优化

对未来业绩有保障

尽管放缓了拿地节奏,克而瑞统计显示,2019年前11个月,碧桂园新增土地货值仍达到6953.6亿元,位居行业首位。

截至2019年6月底,碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17587亿元,潜在的权益可售货值约10251亿元,权益可售资源合计27838亿元,可售货值充分,完全可以满足未来三到五年的销售量。

更值得关注的是,在已获取的这些可售资源中,75%的权益货值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群,98%位于常住人口50万人以上的区域,94%位于人口流入区域。

高盛研报观点认为,碧桂园一直在优化其地理分布,充分利用中国正在进行的城镇化,从而使当前可售资源的分布符合人口迁移趋势,这为公司长期赢得全国市场、继续保持稳定增长奠定了坚实的基础。

广发证券也指出,碧桂园在更多省份布局的同时,其在广东、江苏、浙江、安徽等地深耕力度较大。“这四个省份均是拥有政策红利和巨大潜力的热点地区。”

截至2019年6月30日,碧桂园项目数量合计2381个,其中广东有498个,长三角(江苏、上海、浙江、安徽)645个,合计拥有的项目数量占据总量的半壁江山。以粤港澳大湾区而言,碧桂园在大湾区内已获取的权益可售资源约3467亿元,潜在权益可售资源达5519亿元,合计接近9000亿元,储备领先同行,开发价值巨大。

碧桂园在各线城市的战略布局也异常清晰,巩固一二线、聚焦三四线、下沉五六线,针对分化的市场做好精准覆盖,不断提升竞争力。2019年前10个月,碧桂园在国内新购土地中,按权益金额计算,位于一二线与位于三四线的占比分别为45%和55%。目标一二线城市土储比例远超2018年,即使遇到城市成交轮动影响,也可以强力支撑公司销售增长。

同时,在新型城镇化不断推进的大背景下,低线城市未来发展空间仍被看好。中银国际分析人士称,低线城市的供求状况相当健康,销售单价增长率在各线城市中仍然领先。自1998年以来,在低线城市建造的商品房只覆盖了40%的人口,而在高线城市,这一比例是60%。虽然每年200多万人从低线城市迁移到高线城市,但低线城市人口实际上仍在增长。

高盛预计,在中国100个大城市以外,会有三四万亿的房地产销售市场存在,这将给碧桂园带来更多的增长空间。海通证券也认为,三四线城市体量足够大且有韧性,碧桂园深耕多年,拥有品牌优势,市场占有还有进一步提升空间。

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