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长租公寓商业模式被拆

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经济观察报特约记者 陈月芹  “我是一个半夜被清退隔断的中年人。”坐在床上,曹海君看着房间里几百册书发呆。

11月20日,曹海君被自如管家告知,他租住的房间因是客厅隔断,第二天就要被拆除,需要找新的住处并尽快搬家。

来不及愤怒,一再确认没有回旋余地后,曹海君打开各个租房软件,预约搬家公司,像每次出差前来不及收拾行李一样,这一次搬家也没法打包全部的家当。

第二天,曹海君租住的隔断如期被拆除,点开室友发来的现场视频,拆墙师傅的钉斧几经起起落落,那面陪伴了他几个月的隔断墙被拆卸成零碎的木板,露出了隔音棉和支架。

今年7月北京新版租赁合同发布后,隔断出租房成为历史,已出租的隔断房源,被要求限期、分批拆除。在这种情况下,曹海君的隔断房被拆除似乎成为一种必然,但让他恼火的是自如的补充机制和处理方式。

对于自如等长租公寓运营商们,如何对拆掉的“隔断”进行补缺更为迫切。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,由于收房成本这一硬性支出无法改变,“采用分隔增加房间数量是提高坪效最普遍的方式,也是目前长租公寓获利的一种主要途径。”

两种补偿方式

这是曹海君大学毕业后租的第一个房子,承载着他对生活的期望和事业的起点。几个月前租房时,管家未提及是隔断间。被要求搬走时,自如管家仅提供500元、一次性使用的搬家券和“无责退租”作补偿。

自如管家还截取了自如租房合同上的一段话:第六条第三款规定,“因自然灾害、拆迁、市政改造等不可抗力导致本合同无法继续履行的,或因客观或不可归责于双方的原因需调整房屋现有户型,导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除,且双方均不承担任何违约责任,甲方应提供新的房源信息供乙方选择。”

“我最后还是同意了。”曹海君表示,“维权、诉讼的过程漫长又繁琐,搬一次家,我已经筋疲力尽了。”

和曹海君有着相似遭遇的还有谢韵。今年9月初,租住自如的谢韵被告知房间是隔断房,即将被拆除,且不提供任何赔偿。有着八个月身孕的她到丰台区人民法院起诉自如。两个星期后,法院通知谢韵和自如方进行调解。

“刚走进调解室,自如的法务就说愿意赔偿一个月租金。”令谢韵不解的是,立案前她与管家、大区经理沟通要求赔偿的正是一个月租金,但沟通无果。

走法律途径后,她只需要到法院提交自如的工商信息、租房合同及相关证据,换来的是自如截然不同的态度和赔偿。这一过程,她共花费两个上午时间到法院交材料及调解,两个星期内解决。

将维权过程分享到社交平台后,谢韵收到了很多相似经历的租客的求助,她也一一教对方如何走法律途径。截至12月11日,她已帮助20余位租客成功获得相应补偿。

对于截然不同的赔偿方案,管家吴其透露:“管家的权限很小,半年以前我们收到通知,如果拆除优化间(隔断间),自如提供500元搬家券和无责退租,管家可以协助提供其他房源,但仍得按照原价租;至于一个月租金赔偿,需要租客走法律流程,才会提供赔偿。这是不同部门的权限和职责,我们也没办法。”

虽然拆隔断行动还在进行中,自如等长租公寓与租客的纠纷时有发生。通过走访自如、蛋壳等长租公寓房源获悉,目前隔断间仍作为正常房源出租,自如app上甚至删除“优化间”字眼、下架合租板块中的户型图以规避检查。“只要不被室友或楼上下住户举报,或者被强制拆除,现存隔断间还会继续出租,有些住隔断间的租客自己想换房子住,也会举报,这样就能无责换租。”吴其称。

N+1模型被拆掉

无论是俗称的隔断间,还是被包装后的优化间称谓,在长租公寓行业被称之为“N+1”模式,即将房屋中大的起居室、客厅经过改造后作为单间卧室独立出租。

在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,“N+1”的逻辑不难理解,假设机构收一个两居室,付给业主的房租是4000元/月,通过装修转手出租,每个房间每月收取2500元租金,合计5000元,赚取的价差是1000块;如果将两居室打隔断改成三居室,每居室收2200元租金,满租情况下,每月租金收入是6600元,赚取的价差扩大到2600元,是原来的2.6倍。

赵庆祥表示,隔断间的租金一定程度上也能覆盖装修成本,假设装修一套房需要20000元,仅一间隔断间10个月的租金便能收回装修成本。而且打隔断后单间房的租金下降了,也有利于提高出租率。

中房经联主席胡景晖表示,租客有通过合租分摊租金成本的需要,中介机构、租赁经营机构有做‘N+1’提升单套房屋额外租金收益的需求,这是市场隔断房层出不穷主要原因。”

当前,分散式长租公寓运营商通常扮演的是二房东角色。在空·白研究院创始人杨现领看来,二房东模式下,分散式长租公寓行业盈利主要来自租金价差,因此长租公寓运营商会与原业主签订3至5年甚至更长时间的包租协议。一方面,协议时间内,如若周边租金涨价,运营商能获得更大租金收益;另一方面,通过打隔断,可以增加房屋数提高出租坪效。

此外,一些大型运营商还会提供增值服务业务拓展收入渠道,如引导租客使用租金贷、开拓保洁、搬家、家修等延伸服务。

今年7月,新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本正式发布。除了对租赁方式、租金等内容进行规定外,再次强调了以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住等有关禁止违法群租的规定。

中原地产分析师张大伟直言,当前许多长租公寓采用“二房东吃差价”模式,如果某一隔断房源被拆除,那么原本由各个居室协调而生的租金及成本模型将不再适应,其成本与利润的平衡关系也将被打破。如果没有多一间(N+1)的可能性,现阶段租赁行业无利可图。

除了提高坪效、空间上计算寸土寸金外,张大伟也指出长租公寓“和时间赛跑”的游戏规则,“所有的长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。”

一位做分散式长租业务的业内人士也透露,今年公司在北京的分散式长租开始不做增量,一是在今年以前与房东签约的房源,如因隔断被举报等因素需要拆除,公司会主动配合监管部门;二是与房东签约的租赁合同到期后,公司也会主动拆除隔断;三是今年新收储的房源不再打隔断。

对于减少隔断间的分摊,剩余房间租客合同到期后,房租是否会上涨的问题,该业内人士表示,租房市场起起落落是市场行为,公司会根据合同到期后周边房租水平进行调整。

慢下来

从8年前进入长租公寓以来,YOU+国际青年社区创始人、董事长兼CEO刘洋一直坚定做集中式长租在他看来,基于地理位置的服务始终是分散的,“三年、五年与房主的合同到期后,一旦房主不再续约,装修成本未必能挣回来,运营方又需要去重新寻找房源。”

与传统赚租金差商业模式不同,刘洋讲述了YOU+的商业逻辑——既能在传统的行业里获取租金差,又能获取社区带来的增值,因此刘洋将集中式长租公寓形容为“两栖动物”。

刘洋表示,从前端找项目、论证、改造,投入装修,再带投入运营,(成本)预计要分五年摊销。“实际上,到今年8月份,我们的盈利才开始转正。”。

在刘洋看来,自2017年以来放弃直投店模式,转型轻资产运营,YOU+通过提高精细化去做社区运营,既满足个性化居住需求,也通过盘活存量资产让社区增值。

据刘洋透露,目前YOU+已实现签约3-4万间,合作接近10万间,帮助更多公司去赋能,收取被运营项目的品牌宣传及运营管理费,大致占项目增值部分的6-7成。此外,YOU+正尝试承接广州城投、天河人才公寓等政府端项目,派驻社群管家,为其做物业基础管理。

刘洋认为,长租公寓行业进入特殊阶段,需要一个全新思考的逻辑,“原本计划30年做这件事,现在抱着3年态度成长,必然会出现问题。”

杨现领也感叹,“行业跑太快了”。他表示,经过两三年的迅猛发展,有的机构都在规模层面展开恶性竞争,陷入集体规模竞争的负循环。与此同时,行业也形成一种共识——要慢下来,活下去,树立“慢”的价值观,去建立“慢”的能力。

杨现领进一步解释,长租运营是一场持久战,本质是服务、价值,而平衡房东、租客和政府三方关系,是长租运营商应该思考的第一命题。

其中,通过做大品牌效应,提供基于租客需求的品质服务,提供稳定、适配、价格合理、拥有一定的品质的产品;提供基于业主需求的资产价值创造,为其提供资产安全、保值,可持续获得稳定的现金回报;政府核心需求是稳定的租赁关系,形成有序规范的租赁市场。这需要长租行业形成真正健康、可持续的运营能力。

“长租公寓未来的两个逻辑即用户思维的产品逻辑、价值思维的资管逻辑。”12月4日,新派公寓创始人王戈宏在公开论坛上谈及长租公寓的发展趋势时指出,“长租公寓未来是消费品与金融的结合体,为大型开发商全租赁用地提供全方面服务和资产增值,并以类Reits基金最终实现退出。

两年前,王戈宏便提出一个观点,关于长租公寓的未来,要么做轻,要么做重,做二房东未来会遇到很大的问题,竞争会非常激烈。

杨现领对长租行业持乐观态度。一方面,私人租赁市场的崛起是更大的国际趋势;存量房时代资产管理缺失、大量租赁需求没有得到满足、床位和单间的需求大,且适合标准化,这三大表象仍喻示着行业存在巨大的发展空间。

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