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少卖了八千套 2019年北京二手房成交“过冬”

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新京报快讯(记者 张晓兰)1月3日,贝壳研究院发布2019二手房市场年报。报告指出,2019年全市二手房网签量为14.5万套,同比下降5.5%。房价方面,2019年北京二手房成交均价与2018年持平。北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。报告预计,2020年,北京二手房市场将延续低位稳定态势,成交量稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

北京二手房均价“涨不动”了

2017年这轮调控前,北京二手房月均成交2.1万套,调控后月均成交1.1万套。报告显示,2019年全市二手房网签量为14.5万套,同比下降5.5%。调控后的三年,北京全市二手房成交量维持在15万套左右的低位,较2016年27万套的峰值下滑近半。

房价方面,报告显示,不同于调控前房价一路上涨,调控后成交均价随着成交量的波动而小幅上涨、下跌,2019年全年均价与2018年持平。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平方米,较调控当月历史峰值下跌12%,且2019年末北京房价不再是“内地第一”。

在各区域的表现上,报告指出,在调控前的市场上行期,外围城区如通州、大兴及门头沟等房价涨幅明显。而调控后,中心城区表现出良好的抗跌性,与2017年一季度相比,2019年四季度西城区跌幅不到6%,海淀、东城及朝阳等房价跌幅亦相对较小,而外围城区跌幅靠前。

值得一提的是,在高压政策下,房价下跌,购房者陷入观望,不再被恐慌的市场情绪牵动,而是多看多选。调控前,北京购房者买到一套房子平均需要40天,调控后成交周期持续拉长至三个月以上,客户快速成交率亦由64%降至36%。

从“一夜涨价20万”到“不好卖”

值得一提的是,购房者在交易中的地位逐渐提升,反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平,北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。

报告显示,购房者的观望导致市场上可售房源积压,业主卖房难度加大。2019年底北京链家库存房源的去化周期达18.5个月,业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。业主为出售所持房产要根据带看反馈数次下调报价,2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万元/套,而成交房源均价为500万元/套,意味着从谈判到成交过程中,业主还需要降价近20万元/套。回顾调控前夜“卖家报价728万元,买家从7点砍价到夜里11点,745万元成交”,买卖双方的位置发生了互换。

报告还显示,2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付,让换房年龄后移,套均面积也有所缩小。2019年换房后套均面积扩大16.6平方米,比调控前19平方米左右的水平缩小了2.4平方米。

报告指出,2020年,北京二手房市场步入调控后第四个年头,政策不会有大的放松,市场供需矛盾极大缓和,市场预期平稳,北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

新京报记者 张晓兰

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