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一线楼市的2019|广州新盘去化率创近5年新低

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每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

从以往的二三线城市,到一线城市,2019年房地产市场“因城施策”的城市显著增多。

在一线城市中,广州率先在区域政策上做出更多探索,如广州南沙、花都、黄埔都相继出台新的人才政策、户籍政策等降低区域落户门槛。但2019年广州全市开盘推货量显著减少,二三季度市场低迷,致使整体去化率跌至近5年最低位。同时,二手房成交量也连降3年。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向《每日经济新闻》记者分析认为,2019年广州商品房住宅供应大幅下滑主要缘于2018年土地供应节奏靠后、以及市场下行房企主动延缓开发节奏这两个原因。但从2018年四季度开始,广州涉宅用地成交一直延续高位,所以2020年广州楼市将会有大批新货入市,市场有望发生变化。

新房价格同比涨近三成

2019年全年,广州市商品住宅成交均价为28009元/平方米,同比大涨29%。主因是随着2018年下半年全市逐步取消限价,2019年广州楼盘全线恢复单合同销售,签约均价回归实际水平。从真实房价走势来看,2019年初乘着大湾区利好部分楼盘一度酝酿涨价,但随着四五月份中央持续收紧楼市政策,从下半年开始广州外围区域局部出现降价潮,全市楼价呈现稳中有松的态势。

2019年,广州全市的开盘去化方面受供应掣肘,开盘推货量显著减少,二三季度市场低迷,致使整体去化率跌至近5年最低位。

肖文晓告诉《每日经济新闻》记者,2019年广州一手住宅供应面积为814.76万平方米,同比减少26%;成交面积859.99万平,同比减少7%,创近5年新低。从供求比来看,2019年是供小于求的,供应大幅下滑主要缘于2018年的土地供应节奏靠后、以及市场下行房企主动延缓开发节奏这两个原因。

不过,肖文晓认为,这一情况在2020年有望发生改变。从2018年四季度开始,广州涉宅用地成交一直延续高位,2019年成交面积更创下近年新高,所以2020年广州楼市将会有大批新货入市,而通过去年底花都、南沙、黄埔分区放开人才购房政策来看,主管部门对房地产市场的维稳意图已经相当明显,政策环境转好对成交量恢复会有积极的作用。从价格来看,“稳房价”依然是楼市调控的三大目标之一,而广州房价走势也会以稳为主,考虑到前期高价地的密集入市,整体均价大概率还会有所上升。所以预期2020年广州楼市成交量有望恢复增长,而价格也会是稳中略升的态势。

二手房成交量连降3年

二手房市场的变化更为明显。据广州中原研究发展部统计,2019年广州二手整体共成交107335宗,较去年同期大降15.3%。从历年成交情况对比来看,二手成交已连续3年下滑,整体成交量与2015年相当,市场交投氛围降温明显。

价格方面,2019年11月,中原统计的广州二手房均价为39702元/平方米,环比下滑0.92%,跌幅再次拉大。整体看,广州二手房价涨幅自2019年2月开始,连续10月收窄。自2019年10月开始再次探底负值,四季度持续走跌。据中原二手领先价格指数趋势研判,2020年客户观望情绪若无明显改善,价格可能会延续下行趋势。

广州中原地产项目部总经理黄韬分析认为,2020年广州二手市场的成交量、价格的调整应该还会继续,可能到下半年后才会有所改变。经历2019年后,广州市场的价格已经开始稳定,但成交量仍然还未完全稳定下来,处于近几年的低位。接下来,影响市场价格和成交的主要还是经济基本面。在“房住不炒”的定调下,购房者以自主、改善型为主,投资型已经非常少了。而受经济大势的影响,自主、改善型买家也在减少,但这种情况在2020年年中后可能就会有所改善。2020年的“小阳春”应该还是会有一小波的增长和回暖,因为市场推货力度会加大,2019年潜在的购买力也会有小部分释放,但整体变动不会太大。

供地量创近5年新高

在2019年度供地上,广州市场创下近5年新高。据广州克而瑞统计,2019年政府供地力度较大,全市经营性用地供应量突破2千万平方米,创历史新高;在供应带动下,成交表现突出,成交量以及金额均刷新历史最高纪录;成交楼板价虽然同比上涨14%,但在花式土拍规划背景下成交楼板价并未触及2017年水平。

由于2019年广州市区、番禺、南沙等区域多宗优质地块入市,房企拿地积极性有所提高,整体溢价率为5.5%,优于2018年的行情,不过受市场大环境影响,土地整体热度并不算高。

2019年,广州新房市场不仅供应量出现同比大降,成交量和去化率也出现同比下滑。广州克而瑞统计显示,2019年广州住宅供应量为815万平方米,同比大幅下降26%,成交量为860万平方米,同比下降7%。供应大幅回落,主要是因为2017年“3·30新政”出台之后,广州楼市持续低位运行,房企以销定产,供货意愿不足。另外,亦受制于2018年的土地供求集中在四季度、受开发周期以及市场下行的双重限制,新项目入市节奏普遍放缓。

广州克而瑞预测,2020年,政府财政仍然高度依赖拍地收入,地价难降,但旧改提速、车辆段等大型综合地块成交增加,开发企业进入广州市场将更趋多元化,房企融资压力持续,低溢价及底价成交或仍居主流。

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