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北京限竞房以普宅为卖点突围,调整普宅标准迫在眉睫?

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短期内扎堆入市、产品同质化严重,北京限竞房尤其是远郊区的限竞房在2019年面临去化困境,由此也带来了开发商各出奇招、花式促销。新京报记者发现,不少项目费尽心思将部分产品“装”进普通住宅的“条框”里,以凭借更优惠的首付和税费进一步吸引刚需,突围去化。

开发商用普宅来当“卖点”,进一步降低刚需买房的门槛,真的能有效刺激去化吗?近6年未更新的2014年版北京普宅标准,是否又到了亟待调整的时候?

昌平北七家的限竞房金辰府,两幢符合普宅标准的楼栋已基本售罄。

普宅与非普宅,二套首付差了百万

春节前夕,位于昌平北七家的金辰府售楼处,依然有买房人在看房。这个面向刚需的限竞房项目主打的宣传口号是,“首付126万起,北七家当前唯一入市普宅,区域内的性价之王”。

“东西向的1号和12号两幢楼是特惠房,去年11月10日二期开盘,现在只剩下4套房了,楼层不太理想,只有顶层(15层)和2层了。”金辰府销售顾问说。

特惠房“特”在哪里?销售顾问解释说:“374万元内。北京五环到六环、总价控制在374万元以内的房子,算是普宅,一套首付只用35%,二套首付60%。”

新京报记者了解到,此前,开发商为了年底回款还推出了“一口价”房源。“比开盘时的价格还要低一些。”销售顾问称,目前只剩1号和12号两幢楼的4套房是“一口价”,临街的1号楼“一口价”为350多万元/套,位置靠里一点的12号楼“一口价”为360万元/套。

金辰府体量较大,共计1744套房源,只有89平方米三居和143平方米四居两种户型,其中四居只有300套。除了两幢东西向的楼栋以外,其他89平方米户型均为南北向楼栋,总价超出了374万元,被定义为非普宅。

销售顾问称,开盘当天,这两幢特惠楼总 计238套房的去化率就已接近80%。除了总价相对低之外,被划为普宅后,对首付压力大的刚需族来说,门槛又降低了不少。而且,如果是二套,则首付压力更小。

以东西向89平方米户型(普宅)计算,假设总价357万元,二套首付60%,为215万元,贷款142万元;以南北向89平方米户型(非普宅)计算,总价415万元,二套首付80%,为332万元,贷款83万元。相比来看,总价上相差50万元左右,但首付相差很大,二套房的首付相差了100多万元。

普宅当“噱头”,拉动全盘去化作用有限

据北京中原统计数据,2019年,北京限竞房市场仍然供大于求,限竞房供应3.56万套,供应面积402万平方米;成交2.09万套,成交面积230万平方米。截至2019年12月底,北京限竞房市场已经上市6.05万套,成交2.55万套,整体网签去化率42%。

数据显示,2019年北京限竞房新入市项目中,滞销项目13个(去化时间9个月以上,平均去化率49%以下),占比12%(含网签滞后因素)。业内人士分析认为,除去项目扎堆、产品同质化等因素,环线及区域是影响项目去化的核心因素,从销售情况来看,滞销项目中77%位于远郊区,配套等问题也较突出。

新京报记者发现,为打破去化困局,不少限竞房项目努力做出了一部分小户型产品,使之跻身入普宅范畴,从而进一步降低购房门槛,吸引刚需上车。从六环内项目看,除了北七家的金辰府外,亦庄的中国铁建·国际公馆,将东西向80平方米户型、南北向75平方米和60平方米户型大多做成了普宅。“郭公庄三兄弟”中的中铁·诺德逸府,将60平方米南北通透两居做成了普宅,总价略超400万元,符合五环内468万元/套的普宅标准。

但是,这些开发商精心做出来的普宅,在整个项目体量中比例很小。比如金辰府一共1744套房源,只有238套房为普宅。对此,合硕机构首席分析师郭毅认为,部分限竞房将个别房源的价格调整到符合普宅标准,作为购房的“噱头”,对于项目全盘起到的拉动作用相对有限。毕竟这些房源还是少量,而且这部分少量房源自身的规划设计可能存在短板和瑕疵,才能在价格上做出高低落差的调整。虽然让购房者享受到了更低的首付和契税,但产品有可能先天不足,去化依然存在难题,同时,整盘更多产品还是非普。

“调整价格纳入普宅,让更多刚需和刚改以更低的首付门槛实现置业梦想,值得鼓励和赞许;但从符合普宅的产品可能会先天不足来看,部分限竞房还是需要整体调整价格预期,随行就市地制定市场价格,才能实现更好的市场破局,呈现更好的业绩表现。”郭毅说。

普宅标准6年未改,“装入条框”也非易事

即便是一个项目的少量产品,开发商将之“装”入普宅的“条框”,也并非易事。这是因为能满足北京现行普宅标准的房子少之又少,尤其是北京六环以内。

今年1月,就北京目前执行的2014年版普通住宅认定标准,北京市政协委员提出,北京普宅标准已有近6年未更新,应适时修改调整。

“必须要修改调整了。”一家房企的高层人士对新京报记者说。这位业内人士表示,近两年来,北京入市的商品房绝大部分都属于非普宅,即便是限竞房项目,大部分也算豪宅范畴,只有极个别项目或者一些项目的部分户型被定义为普宅。

这位房企高层给新京报记者算了一笔账,以改善住宅的600万元总价为例,此时,普宅的二套首付是60%,豪宅的二套首付是80%,相差高达20%,换算下来就是120万元。“要一次性拿出来120万元,对于一般家庭压力很大。”

业内人士称,目前,北京房地产市场上的二次改善需求迫切,比如一家三代五口人,或者二孩家庭都有改善需求。尤其是二孩政策后,二孩家庭普遍面临着换房的需求,将空间已显局促的首套房改善为面积更大的房子。

“改善性产品销售较好,近两年好卖的户型是110-140平方米的产品,这样的面积和空间最受老百姓欢迎,销售最好,但它们几乎100%都被定义为豪宅。”业内人士称,实际上,这些一家三代五口家庭、二孩家庭都是刚需,资金来源是卖了首套的钱用作二套首付,但他们此时很可能面临的问题是,要买的房子顶着一个豪宅的“身份”。

业内:普宅标准应随市场价格波动调整

“按2014年版标准,北京约86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。北京当前的非普住宅标准过低,已严重影响和制约市场的正常健康发展。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟认为,当下,北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付,而事实上,市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅,特别是140平方米以内的住宅。目前市场出现的限竞房库存积压,很大原因也是因为非普住宅标准过低,导致五环和六环之间的大部分限竞房,只能贷款60%或20%。

郭毅表示,2014年9月发布的北京普宅标准至今近6年没更新,期间,北京住宅价格在2015年和2016年经历了一轮上涨,造成了市场上大部分在售项目出现“被豪宅化”的现象。2018年和2019年,限竞房进入北京商品住宅市场,限房价、竞地价的这类产品本身应该符合普宅定义,但大量限竞房依然“被豪宅化”,购房人不得不支付更高的首付比例和契税标准,这对刚需和刚改客群来说并不公平,也对他们的购房需求形成了掣肘。

“我们很早就提倡,北京普宅标准应跟随二手房的最低计税价格作实时调整,或者一年一调整,可上调、可下调,跟随市场价格的波动作相应的调整,才是更合理的标准。新的普宅标准应结合近6年来北京房价上涨的实际水平调整,调整迫在眉睫。”郭毅表示。

新京报记者 王海亮 摄影 王海亮

编辑 武新 校对 张彦君

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