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长租企业倡议房东主动减租?律师:房东没有减免义务

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针对新型冠状病毒感染的肺炎疫情,广州租赁协会代表全市所有住房租赁行业经营业主向房东发起主动减租倡议。

1月30日,广东省广州市住房租赁行业协会发布《致全市业主(房东)的减租倡议书》,《倡议书》称,协会代表全市所有住房租赁行业经营业主向房东号召主动减租。

倡议书称,此次疫情给住房租赁行业经营者带来了前所未有的生存危机,“若现金流短缺或开源节流不当,势必出现倒闭潮”。为此,号召房东在未来三个月对业主进行减租。其中,2月全月租金减免,3月到4月两个月租金减半。

同时,倡议书表示,行业在接受业主减租政策同时,将给租客提供优惠,“期待业主体谅住房租赁行业之难、住房租赁行业经营者之痛”。

由此,也引发了因疫情影响要求房东减免租金是否合理的讨论。

支持者认为,住房租赁行业是服务型行业,劳动人员密集型行业,受疫情影响较大,房东减免租金可缓解企业生存危机,同时租客因疫情影响延期返回租住地是无奈行为,有其不可抗力;反对者认为,房东个人利益的损害不同于商场营利性组织,房东也有房贷还款压力,且因疫情影响而无法按时返回租住地导致所租住的房屋空置房东无减免义务。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,从道义上讲,倡议减免租金是好事;但房东和长租公寓的租约已经以合同方式签订,因此房东不接受倡议免租金在法律上也没有任何问题。加之此次广州的倡议也是以租赁行业协会的身份发出,并不具法律效益。

在李宇嘉看来,对于房租公寓的损失而言,多数租住房租公寓的租客在春节之前已完成续约,对租赁企业而言,2月、3月租客不租住也不影响其租金收入。因此租赁企业仅受2月过后增量业务影响,存量业务不受影响。

截至目前,自如、青客、蛋壳等分散式长租企业尚未对此给出相关具体方案。

不过,澎湃新闻在消费者服务平台“黑猫投诉”上看到,有上海房东于1月30日发帖称,蛋壳公寓以疫情为由单方要求增加一个月免租期,不予支付房东3个月房租。

该房东表示,按双方之前签署的合同,蛋壳公寓应于2020年1月29日支付给房东17703元房租(其中房东已按约定给予蛋壳公寓自2020年1月14日起15天空置期),但截至2020年1月30日房东未收到房租。致电蛋壳,其售后客服宣称,因为疫情,属于不可抗力,蛋壳单方面宣布通知增加一个月空置期。这是对房东的权益侵害,实质性违约,如果事发武汉,房东完全赞同此举,但上海并没有如此严峻。而且空置期是房东个人利益的损害不同于商场营利性组织,我们也有房贷要还款,银行也没有减免一个月贷款之说。即使算不可抗力,也要房东与租客协商房租减免,怎能蛋壳单方面损害房东利益。

对此,蛋壳方面并未给予任何回复。

除了广州,深圳等地也发出相关倡议。媒体报道,深圳市龙岗区坪地街道办事处发布《关于给予租户适度减免租金 众志成城共抗疫情的倡议书》,要求适当减免租金,为各类生产主体和租户减轻负担。

那么,租客能否因疫情隔离或延迟返回租住地可要求房东减免租金?

盈科律师事务所全球合伙人郭韧律师对此表示,房东因疫情减免租金是非常高风亮节的事。但从法律而言,如果因疫情影响而无法按时返回租住地导致所租住的房屋空置,仍应缴纳相应的租金,虽然可以要求房东减免,但房东没有减免义务。租客因疫情被隔离或者突患疾病或房屋小区被隔离,不方便进入,不适用不可抗力免除租金。

郭韧指出,住宅用房即便遇到疫情,也应明确以下几点:1、其居住功能没有受到损害;2、房屋实际还是由租客占用,(包括但不限于放置物品等);3、房东无法使用或通过使用获得收益;4、即便居住权利因隔离暂时无法实现,也可以通过联系房东,向相关单位解释情况等方式解决问题,即便暂时无法解决入住情况,时限也不会太长,1到2周隔离期带来的损失也不会高至大部分租客无法承受的地步。如果该居住用房被用作商业经营,如二房东等可能会有不同的情况,具体针对二房东等经营居住用房情况另行分析。

同时《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就租赁合同而言,房东已完全履行的合同义务,租客理应按照合同约定支付租金。

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