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争相报价、溢价率超25% 开发商发力在京“屯粮”?

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春节后,北京土地市场第二拍接踵而至。继2月11日3宗“不限价”宅地拍出80.05亿元后,2月14日,北京再出让3宗宅地,分别位于海淀区和昌平区,总成交金额196.8亿元。

尽管新冠肺炎疫情肆虐,却没有挡住房企拿地的热情。在竞价现场,多数房企保持较为积极的拿地态度,你追我赶,争相报价。最终,首开+华润+住总+中交联合体、绿城、首开+住总+建工联合体各斩获一宗地,溢价率均在25%以上。业内人士表示,3宗土地高溢价成交,反映了房企看好北京市场,积极“屯粮”的心态,而多家企业联合拿地,可以共同分担资金风险和销售风险。

4家国企“抱团”拿下海淀地块,共担风险

昨日,北京出让的3宗地中,包含1宗位于海淀区的“不限价”宅地、2宗位于昌平区的限竞房用地。其中,海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块以54.4亿元成交,受让方为首开+华润+住总+中交联合体,溢价率约为26.22%。

该宗地为居住用地及基础教育用地,用地面积约为4.88万平方米,容积率2.5,建筑控制规模约为10.75万平方米,出让起始价为43.1亿元。

从位置上看,该宗地临近地铁16号线永丰站以及昌平线生命科学院站,交通便利;周边分布有多个产业园区,科教氛围浓厚。根据诸葛找房提供的数据,目前地块附近的二手房价格在5万元/平方米-8万元/平方米。该宗地楼面价约为50587元/平方米。

除受让方首开+华润+住总+中交联合体之外,绿城、世茂、平安、中海+实创联合体也参与了该宗地的竞价。起初各企业态度较为审慎,随着竞价的推进,世茂、首开、中海相继加入赛场,场面胶着,直至第52轮报价至54.4亿元,该宗地花落首开+华润+住总+中交联合体。

近两年,房企联合拿地不在少数,但4家企业在北京联合拿地还是颇为鲜见。合硕机构首席分析师郭毅表示,虽然此次是由4家房企联合拿地,但最终的操盘企业可能还是1家至2家,其余企业将作为战略投资人的角色参与到项目的销售中。因该宗地位置优越,是产业园区周边距离主城区位置最近的商品住宅项目,加之地价本身处于较高水平,估计项目售价将会在8万元/平方米以上。较高的价格势必会影响项目的销售速度,4家企业共同投资开发可以相互分担资金风险和销售风险。

2宗限竞房用地高溢价成交,开发空间灵活

同日出让的另外2宗限竞房用地,吸引了绿城、平安、旭辉、中海、保利+金地联合体、首开+住总+建工联合体、华润+中交+北科建联合体共计12家房企。其中,绿城、中海、首开、住总、中交、平安及华润7家房企,更是报名参与了全部3宗地的竞价。

这2宗地同样经历了激烈的争夺。昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块为居住用地,建设用地面积约为6.8万平方米,建筑控制规模约为17万平方米,起始价为49亿元。中海、绿城、旭辉均展现了势在必得的姿态,交替举牌;时至65轮,价格达到63.6亿元,无人继续报价,最终绿城险胜,成交溢价率达到约29.8%,成交楼面价约为37407元/平方米。

随后出让的昌平区东小口镇HC-031地块、HC-030地块同样受到了绿城和中海的青睐。20分钟后报价达到75.6亿元时,首开+住总+建工联合体开始发力,最终以78.8亿元夺地,成交楼面价约为38020元/平方米,溢价率约为34.24%,是3宗地中溢价率最高的。该宗地为居住用地、基础教育用地,建设用地面积约为7.70万平方米,建筑控制规模约为20.73万平方米,起始价为58.7亿元。

诸葛找房数据显示,目前,2宗地块附近二手房均价多在6万元/平方米-8万元/平方米。而昨日出让的2宗地中商品住房销售均价不超过58858元/平方米,且最高销售单价不得超过64744元/平方米。

郭毅分析称,37000元/平方米-38000元/平方米的楼面价相较于58858元/平方米的销售均价还有约2万元/平方米的价格差,给了房企比较大的开发空间。房企既可以选择在价格上做减法,打造刚需产品,加快去化速度;也可以选择在品质上做加法,打造品质更高的产品。

从配套上看,2宗地周边有北京二十中学分校、海淀区清河第四小学以及多所幼儿园,教育配套较为丰富;有富力桃园、金隅翡丽爱公馆等社区,超市、卖场等生活配套充足。

从区域发展方面来看,郭毅表示,2宗地东侧临近未来科学城,西侧临近TBD。随着未来科学城西扩,2宗地将处在西区和东区的中间位置。综合价格、区位、配套等因素,未来项目将受到不少产业人员的关注。

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