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自持再现、溢价近50%!众房企围猎北京非限价地

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被称为今年土地市场“试金石”的2月18日土拍未负众望。3宗不限价地块共计有21家房企报名参与,其中旧宫及台湖地块火爆异常,最后这两块地均被绿城一举夺得。

接近50%的溢价率创年内新高,时隔一年多自持地块再现,这些现象都吸引着业界的关注。还有业内人士认为,在新冠肺炎疫情压力下,房企再次上演“不差钱”的拿地逻辑。

溢价率虽高,楼面单价与区域限竞房仍有2万元价差

春节过后,北京集中推出优质地块。继此前6宗宅地大多以非底价成交后,2月18日,北京土地市场上演今年“第三拍”。从拍卖情况来看,不仅房企拿地热情有增无减,更是有房企现场高溢价率抢地。

2月18日出让的3块地分别位于通州台湖、大兴旧宫、大兴采育,均为非限价用地,开拍前共计有21家房企报名参与。

其中,台湖镇亦庄新城站地块吸睛无数,遭遇17家房企及联合体的围猎,其中包括住总、越秀、中海、石榴、华发、卓越、旭辉、金地、龙湖、绿城、平安、雅居乐、招商、世贸、中交、五矿、首开+保利等。

该地块起始价9亿元,最后因报价触顶,罕见进入竞自持阶段。最终,绿城以13.48亿元+7%自持竞得,溢价率达到49.78%。

虽然现场表现算不上一场史诗级争夺,但时隔1年多,北京土地市场再现自持地块,受到了业界的广泛关注。据中原地产首席分析师张大伟介绍 ,台湖地块是自2018年11月26日的大兴采育地块后,首次出现的自持地块。

另据北京中原市场统计,台湖地块附近区域成交的上一宗地块是2019年初,由万科+平安联合体拿下的限竞房地块,当时经过5轮竞拍,成交金额66.6亿元,溢价率仅为2.4%。而此次台湖地块成交的溢价率高达49.78%,成为迄今为止今年北京土地市场溢价率最高的成交地块。据悉,2019年北京土地市场溢价率最高为42.42%,而2018年则为50%。

对于高溢价,张大伟认为,台湖地块楼面起价17910元/平方米,相比目前区域内在售限竞房每平方米5万元左右的售价来说,楼面价起价还是相对较低的,地块总价又不高,所以参与企业非常多。如此来看,该地块剔除自持部分,大约每平方米3万左右的楼面价并不算高。

有业内人士进一步计算,以开发商可以出售的面积来算,今天成交的台湖地块楼面地价约为28844元/平方米。这个价格并不虚高,与周边限竞房的售价还有每平方米2万元的价差,可以覆盖开发的各类成本。

不限价吸睛,绿城一天“连下两城”

最值得关注的是,2月18日,以34%溢价率成交的旧宫镇地块也被绿城拿下,总价为67亿元。该地块位于南五环和京台高速的东南角,周边有地铁8号线瀛海站。

今年以来,绿城在北京市场的表现极为引人注目。2月14日,绿城刚刚拿下昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块。当时争夺场面也很激烈,经过65轮竞价,以溢价率29.8%、总价63.6亿元摘得。而今,在同样激烈的土地市场争夺战中,绿城一天内连下两城,其来势不可小觑。

事实上,2月18日出让的旧宫镇地块吸引了包括中海、招商、保利+首开、平安、世贸、金茂在内的实力派房企,竞争也是异常激烈。地块起始价50亿元,20多分钟就轮番举了74次牌。最终再次被绿城以楼面地价35632元/平方米收入囊中。

据中原北京统计分析,旧宫地块之所以引起众多房企拼抢,是因为旧宫已然是京城楼市热点区域,该地块所在区域前一宗成交的地块是2019年10月电建+京能联合体获得,溢价率为34.24%。

不过,相较台湖和旧宫地块,同一天成交的大兴区采育镇DX10-0001-6004地块则显得比较冷清,由兴创+住总以6.56亿元底价获得。据悉,早在2018年11月份,住总以2%自持、17.7亿元的价格将大兴采育01-0128A限竞房地块收入囊中。而今,又获得同一区域的不限价地块,住总持续深耕采育的意图明显。

事实上,据中原北京统计,从2017年起,大兴地区成交地块全部为限竞房和共有产权房。今年2月11日成交的采育地块也是3年来大兴的首宗不限价用地。而从2020年已经出让的地块来看,不限价地块占主流。2020年以来,北京一共出让了15宗住宅地块,不限价地块就有11宗。

在很多业内人士看来,2020年土地市场相较之前火热,也与众多不限价优质地块的推出不无关系。

此外,张大伟分析称,2月以来(截至2月18日),北京土地出让金额已经高达363.89亿,全国排名第一。从这么多企业参与土地竞拍来看,说明新冠肺炎疫情对于部分资金链压力不大的企业,尤其是国企影响相对较小。

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