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春节后全国土地成交面积比去年降六成,民企熄火央企联手抄底

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作为资金密集型行业的房地产行业,在这一场新冠肺炎的疫情中受到了极大的影响。

2月16日,克而瑞研究中心发布的报告显示,受到疫情影响,多个城市大批土地延期出让,根据克而瑞研究中心的数据,春节后的两周(2020年1月31日-2月13日)内,重点城市共成交了108幅土地(不含加油站),总成交量仅674万平方米,同比2019年春节后的两周(2019年2月11日-2月24日)重点城市成交量下降62%。目前明确表态土地出让延期的城市有26个,暂停的城市有34个,无交易无延期信息城市有84个,有些城市土地延期出让已经延期至3月份。

从成交土地的体量来看,成交建面超过10万平方米的地块仅有20宗,低于平均成交建面6.2万平方米的土地有69宗。而且,成交的高总价地块明显减少,成交总价超过10亿元地块仅有6宗,而2019年同期成交了超过10宗地块。

对于大多数城市而言,在销售停滞、地产扶持政策尚未出台、绝大多数房企承受巨大的资金压力之下,拍地首先要缴纳高额的竞买保证金,还有土地出让金,因而拿地房企还是会以资金充沛的央企、国企为主。

报告显示,从春节后两周(2月11日-2月24日)土地成交总价TOP20地块的竞得企业背景来看,国企、央企占到一半,华润、招商、中铁建、中交等企业仍在出手拿地,活跃度明显高于其他规模民企。从单价榜来看,央企和国企依旧占据了8席位置,并且楼板价在15000元/平方米以上的4幅地块,均由具有国企或央企背景的企业竞得。 

1月31日,江苏省南通市崇川区挂牌出让一宗大体量地块,起始价58.69亿元,是目前南通市起拍楼面价最高的地块,该地块最终由央企招商蛇口(001979.SZ)以底价竞得。

在央企中,中交地产在春节后拿地表现最为活跃。

2月11日,中交和华润联合体在北京土地市场上最终以46.7亿元的价格竞得通州区马驹桥地块,溢价率22.89%。这宗地块当时吸引了包括平安、金茂、世茂、首开+旭辉等多家房企的竞争参与,而中交+华润联合体竞得的这宗地块也是北京自2017年实行“限房价、竞地价”的模式以来,通州区成交的第一宗纯商品住宅地块。

2月13日,中交地产又分别以4.52亿元、5.25亿元竞得郑州市经开区滨河国际新城22号、23号地块。

2月14日,中交+首开+华润+住总联合体又以54.4亿元的总价拿下海淀区西北旺镇不限价地块,溢价率约26.22%,综合楼面价约50587元/平方米。

从土地成交的区域上来看,民营企业更加倾向于在长三角区域拿地,并且地块相对较小,总价不会太高,即使竞争激烈、高溢价成交,总价也在房企承受范围之内。

在疫情的影响之下,土地市场受到了极大的冲击,多数城市的地块以底价成交已经是常态,土地市场下行趋势明显。

克而瑞研究中心分析认为,在巨大的资金压力下,房企拿地会更加审慎,受到现金流周转的影响,房企的拿地热情也有所减退,除非是特别优质稀缺地块,超高溢价拿地的情况将大幅减少,地价也将迎来一段时间的下行周期。

另一方面,房企在目前这一情况下要想完全复工也有困难,而主要依靠线下销售楼盘的房企为减弱线下断流对企业资金链造成的影响,在这段时间也纷纷开始转战线上营销。

根据克而瑞研究中心的监测数据,200强房企中有143家重启或新推出线上售楼处,107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处,其中搭建小程序达到了85家,集团小程序为64家。

但有分析人士表示,对于这种交易金额达到百万的商品房交易来说,绝大部分购房者还是要通过到现场实地勘察才能下定,目前这些线上通道的成交占比极少,主要的作用还是蓄客,可以为后期的转化做准备。同时,也不排除在售楼部逐步开放后,会有房企出现以价换量、加速回款的情况。

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