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SOHO中国私有化声起 潘石屹家族已获分红133亿

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从去年传出清空手上不卖的核心资产,到现在传出港股SOHO中国(00410.HK)私有化,地产老兵潘石屹正在做他认为划算的买卖。潘石屹一直看空中国房市,一直在卖出国内房产。

目前此消息尚未等到公司方面证实,SOHO中国拒绝置评,称要看公告。

3月10日,SOHO中国开盘后突然直线拉升,临时停牌时涨幅达37.58%,报4.1港元/股,创52周新高。据报道,美国Blackstone(黑石集团)提出以6港元/股的价格私有化SOHO中国,交易价值40亿美元。该报价较3月9日收市价2.98港元/股高逾一倍,与目前SOHO中国停牌后的市值213.18亿港元(27.44亿美元)相比,仍有超过45%的溢价。

目前尚未知该公开报道是否涉及内幕消息泄露,从而影响交易。

买卖

SOHO中国股价一直大幅低于净资产,根据2019年中报披露的数据,SOHO中国每股净资产6.76港元。SOHO中国昨日收盘价为2.98港元,市值155亿港元,而公司最近一个报告期的净资产则是352亿港元。

市场此前曾有私有化传闻,不过多数人估计是潘石屹夫妇将SOHO中国私有化,毕竟两人占有公司超过六成股权,私有化的收益更大,就像当当网从美国私有化一样。

根据传闻,这次私有化潘石屹夫妇要将所持多数股权出售给黑石,仅保留少数部分,如果真是这样,那就意味着要和国内地产市场说再见了。

据SOHO中国中报,截至2019年6月,SOHO中国的总资产为688.98亿元人民币,持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元。除了今年2月才开业的古北SOHO和建设中的丽泽SOHO,出租率都达到95%,一年的租金收入约15亿元。

目前SOHO中国留在账面上的现金并不多,2018年只有7.2亿元,2019年中报则为11.54亿元。公司的主要资产是其他长期投资,达612亿元,总资产为689亿元,几乎全部是其他长期投资。这些长期投资应该就是潘石屹目前的9个写字楼。长期投资意味着一年内不会出售。

去年年底有消息称SOHO中国正考虑以80亿美元出售北京和上海两地的至少八座办公大楼,这八个项目的总价值在500亿~600亿元人民币,基本上清空了所持物业,盘中一度大涨27%,当时有媒体透露主要购买方是黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。当日晚间,SOHO中国公告未承认也未否认该消息。

自从2014年以来,SOHO中国就已经开始出售在中国的资产,据公开资料统计,其5年间累计出售资产套现约293.41亿元。

而至于为什么出售多个SOHO中国项目,2017年潘石屹接受采访时表示:“SOHO自从决定销售物业以来,一直秉持做生意最基础的原则,就是低价买入、高价售出。”

他在不同场合反复讲过,衡量商业物业价值的标准是租金回报率。在美国,在利率非常低的情况下,一般商业物业的投资回报率是5%,特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。而在中国,净租金回报率仅有2.7%左右,同时利率比美国高出好几倍。因此,潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

潘石屹的账是:“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,但在此情况下,这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?”他以前表示过不会出售外滩SOHO和望京SOHO,后来这些也进入了卖单。

他说自己是生意人,要低买高卖,不过这些年他一直在卖,而没有买,这就很说明问题。

潘石屹家族同时在欧美购入商业地产。可谓知行合一。

分红

尽管股价表现不佳,但是潘石屹夫妇从SOHO中国获得稳定分红,累计起来已经颇为庞大。

2006年至今,累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算,累计可以获得现金分红133亿元。

潘石屹在富豪排行榜中的地位已非顶级,但是手中掌握的现金,可能是最多的一批。

SOHO中国2009年到2014年,分红长期在10亿~13亿元之间,2015年一跃突破36.5亿元,而净利润则下滑为5.38亿元,此后2016、2017年分红都在36亿元以上,2017年还突破47亿元,是有史以来分红最多的一年。

从分红上,也可以看出潘石屹的价值取向。

2009年前后,潘石屹颇为积极,当年6月30日,潘石屹亲自参与广渠路15号地拍卖,具有央企背景的中化方兴最终夺标,潘在报出39.4亿元的价格后止步,他称这个最终价格太不理性。

法拍市场价格太贵,潘石屹开始并购,2009年8月以24.5亿元从摩根士丹利处接手号称“上海第一烂尾楼”的东海广场。截至2013年7月SOHO中国在上海拿下12个项目,累计耗资达287亿元。

2012年,他开始转变公司经营模式,从售楼模式彻底转向出租模式,也就是从拍地建楼出售转向拍地建楼出租,2012年仅持有两个小项目,一个是北京前门商业街,一个是上海世纪广场,两个项目可租面积加起来才约9万平米,租金合计约2.1亿元。

公司在这个时期进入了稳定发展阶段,开始稳定分红,到了2015年之后,公司没有再拿地,开始大力分红。就在这个阶段,潘石屹家族开始在欧美投资商业地产。

2015年,SOHO中国开始结合互联网推行SOHO3Q项目,模仿美国WeWork搞共享办公空间,进行办公室和办公桌的临时出租,还租其他公司房产用于出租,潘石屹称该板块还有上市计划,几年后达到10万个座位,年租金约50亿元。

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