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国家电网退出房地产业务!巨无霸鲁能或迎新股东

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3月22日,中央纪委国家监委官网公布《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》(后简称为《通报》),其中,国家电网提出,坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。

这一新闻登上了微博热搜。有接近国家电网人士表示,考虑到相关地产业务的规模,预计相关业务大概率未来由其他央企接手。

目前国家电网地产业务主要由鲁能集团和关联方都城伟业两个平台运作。鲁能集团目前控股的上市公司广宇发展,受23日地产板块大跌影响,收跌4.28%。

聚焦主业

通报称,公司党组进一步聚焦主责主业,正确处理做强做优和做大的关系,努力实现更高质量、更有效益、更可持续的发展。

一是下决心退出房地产业务。积极与国资委汇报沟通主要思路,促请国资委明确整改工作方向。按照国资委意见进一步完善退出和转型方案,加快推动整改工作。

二是坚守产融结合、服务主业。严控业务范围,避免脱实向虚,制定并下发金融业务清单,实施分类管控、动态调整,明确55项巩固类、49项拓展类、16项限制类、40项禁止类业务。加快推进东西帮扶基金运营,制定投资管理细则,完善投资路径和决策流程,组织开展第一批基金运作,尽快助力脱贫攻坚。持续压降非主业投资,2019年安排非主业投资比例1.1%,较上年实现投资金额和比例双降。

三是加快建设产业链金融平台。积极稳妥开展金融创新与应用,着力满足产业链市场主体金融需求,促进产业链共同发展。全面推行投标保证保险,研究履约保证保险、质量保证保险应用,降低交易成本,为实体企业减负,释放保证金50亿元。推广电e票、电e贷等电费金融业务,着力缓解中小微企业融资难融资贵问题,规模超过34亿元。

潜行的巨无霸

鲁能集团官网介绍,鲁能集团有限公司成立于2002年12月,是国家电网公司全资子公司,核心业务聚焦地产、能源两大板块。鲁能拥有29年城市开发经验,布局全国23个省市区,累计开发建筑面积1300万平米,为30万业主提供服务。鲁能集团曾经一度位列房地产百强第5位。

2011年,在剥离了火电等业务后,国资委增补鲁能集团为21家主营业务为房地产的企业之一,鲁能集团加大了地产业务的投入。凭借着早年巨量的土地储备,鲁能集团在海南、山东和京津等地都有可观的土地储备。

鲁能集团目前旗下唯一的上市平台是广宇发展。多年来,广宇发展一直在持续推动将鲁能集团和关联方都城伟业相关房地产资产注入到上市公司。2016年广宇发展发布的重组方案中,披露了鲁能集团和都城伟业旗下的资产。其中,鲁能集团旗下有18家涉及房地产业务的子公司,主要分布在北京、山东、海南、大连等省市;都城伟业旗下有18家涉及房地产业务的子公司,主要分布在北京、海南、天津等地。广宇发展重点布局的四川、重庆、山东有一定的项目储备。

天风证券2017年的一份研报曾经估算,彼时鲁能潜在尚未注入资源体量2000万方(海南与北京储备丰厚),潜在货值近4000亿。

发展受限

从近年来表现看,鲁能集团地产业务已经基本丧失了先发优势。在万科、恒大、碧桂园等一众龙头军团冲破3000亿元的规模门槛后,鲁能近年来销售规模一直在百亿元规模徘徊,2017年鲁能集团销售规模达到了800亿元,此后便再没披露过全年销售金额。

不少业内人士指出,鲁能集团与广宇发展旷日持久的重组、土地储备集中于重点调控区域和已经过时的巨量大盘的模式都严重影响到了鲁能集团的发展。

其中,鲁能集团与广宇发展的重组历经10多年,曲曲折折堪比连续剧,目前仅完成了部分资产注入上市公司,个别资产甚至遭遇既无法注入上市公司也卖不出的窘境。这一漫长的重组还在推进之中,最近的一次公告是2019年4月,广宇发展宣布放弃受让来自鲁能集团及关联方都城伟业集团所属的5家地产公司的股权,主要原因就是综合考虑目前房地产市场行情低迷及上市公司资金情况,相关资产注入上市公司不利于改善上市公司持续盈利能力。资产迟迟无法注入上市公司,无法解决控股股东和上市公司之间同业竞争问题,到头来又会制约双方的发展。

克而瑞此前的一份研究报告曾对鲁能的土储分布情况进行过解析。鲁能系地产主要分布在中西部的重庆、成都、宜宾;环渤海的北京、天津、济南;海南的三亚、海口、文昌;新拓展的南京、苏州、福州。土储过于分散,管理半径太长,同时大量土地位于调控重点区域例如海南、北京等地,这也制约了企业的发展。

实际上,鲁能集团近年来也在尝试多元化,目前正“大力发展商业、文旅、体育、健康、科技、美丽乡村、民生7大创新型产业体系”。同时,鲁能集团近年来也有意逐步淡化房地产,已经鲜少在公开市场拿地。

有行业人士分析,考虑到目前鲁能集团的体量和参照此前非地产主业央企处置地产板块的方式,未来不排除将鲁能集团将经历重组,或整合至相关地产主业央企旗下。

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