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对上要交租,对下难收租 二房东直言处境尴尬

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复工复产进行到关键阶段,中小微企业减租成了备受关注的话题。在整个生态链中的关键角色“二房东”,同样在疫情影响下承担了巨大压力。

对上要交租,对下难收租,处在一个不上不下的位置,让不少“二房东”直言尴尬,公司运营更是倍感压力。“既有向上交租的压力,还面临着租客流失缺少现金流的压力,每月面临亏损,确实是没遇到过的困境。”近日,南都记者对话中小微企业“二房东”,不少企业主直言困难,呼吁希望尽快在政策层面上落实减免租金倡议。

对上要交租

对下难收租

去年7月,不少媒体曾报道过广州市海珠区创新出租屋协同共治模式——以第三方代管,推进城区微改造等工作,促进出租屋转型升级。

广州德臻实业投资有限公司(下称“德臻”)就是参与改造的“二房东”之一,而在今年开年的疫情影响下,这些“二房东”也遭遇到了前所未有的生存困境。

“坦白说,现在我们想得最多的问题,就是怎么活下去。”德臻科创园负责人胡先生介绍,该企业主要业务是商业物业开发,涉及科技园、产业园等开发经营。

2018年,海珠区加大“三旧”改造力度,其间引进了很多这样的机构“二房东”对城中村加以改造,但项目启动至今时间尚短,抗风险能力低、现金流紧张。德臻也参与其中,前期投入大量成本。

“有项目投资1.3个亿,现在的回报期还遥遥无期,收租交租就先成了大难题。”胡先生介绍,德臻的物业主要覆盖国有、村集体和私人三方面,分别占比1/3。“现在收租情况,说起来确实心酸,有的项目能收两成租,有的基本是颗粒无收。”

受到疫情影响,不只是新订单接不到,原有的合作项目也难以维系。“我有一个3万方的合作项目,前两天一个上市公司说经营不下去了,要退掉5000方。这就占我整个项目的20%,运营压力一下就飙升了。”

胡先生坦言,对于他们这样的中小企业而言,如今面临最大的困境就是运营能否维持下去的问题。“通常我们储备的现金流不会太多,这三个月基本耗尽。马上进入4月份,对上不能免租,对下不能收租,就等于是两头空了。”租客拿着减租倡议书要求“二房东”减免租金,但“二房东”作为承租方,业主拒绝减免租金,他们也无计可施。

当下两三个月成了能否生存下去的关键期。“人工、水电、税收,我碗里的饭在一天天地变少,但还是想分一些饭给大家吃。我们给自己的定义,就是接下来怎么活下去。”

部分租户毁约

长租公寓喊亏

在这场疫情风波下,长租公寓行业也直言“极其困难”。

“用这个词并不是夸张,因为长租公寓实在是个高成本低回报的行业,经不起这样的打击。”广州心中投资发展有限公司是一家以从事长租公寓经营为主的企业,其心中公寓的负责人梁小姐介绍,其公寓大部分租给个人和企业宿舍,如今疫情影响下大家都不开工,出租率也在严重下降。

“还有一些租户经营不下去,就直接毁约走人了,导致我们整个2月基本收不到租,现在已经亏了30多万了。”

类似的“二房东”处在一个极其尴尬的角色:收不到租,免租更困难。以心中公寓为例,承租的村集体物业占比为25%,还有一部分私人物业。“我们和200多位业主协商过减租事宜,只有一名业主说,愿意减免2月30%的租金。”

“长租公寓行业困境是个常态,此次疫情的打击影响会更大。”梁小姐介绍,长租公寓成本主要在租房和装修改造两方面。“以前房租便宜,2年左右可以回本;现在基本是市场价收楼,正常情况也得5年多回本,利润空间已经相当单薄了。”

“二房东”承压

有人撤退

梁小姐所在的一个经营长租公寓的群中,有大约200个企业主,其中不少人已经开始陆续“抛盘”了。“资金还能撑得住,就大尺度降价;资金撑不住的,就直接低价抛盘了,这绝对不是一个好现象。”

“因为市场秩序会受到很大的影响,出现恶性竞争。”胡先生也有相同看法,和他所在企业一样经营园区管理的企业,已经有部分人正在迅速消化手中的物业。“少亏一点是一点,很多人只能低价出租,甚至低过了我们的成本价,这不就是个拆东墙、补西墙的恶性循环吗?”

作为一个链条的中间环节,对于这些“二房东”而言,如果资金压力大到一定程度,最后一步路就是彻底退出市场。“因为我们也有一个底线,超了底线就是崩盘。现在的情况是,开门越久亏损越大,撤资退出市场将承担2个月的毁约押金,但也总好过强撑。”

胡先生表示,彻底退出,意味着大部分楼盘房东面临着重新招租的选择。“等到那个时候,重新招租真的就会容易吗?我们现在都在想尽办法留住自己的商铺客户,因为高流失率将是一损俱损的事情。”

更大的问题在于人员安排。“因为我们还想生存,就只能大范围裁员,收紧支出,节约成本。”胡先生担心,小企业如果接连破产,将会失去大量由中小微企业提供的低端就业岗位。

对人才引进也有长线影响。以海珠区为例,多数引进企业对于提升城中村居住环境和外来务工人员的生活质量有很大帮助。不少企业主表示,一旦企业大量倒闭退出,城中村环境倒退,会对广州吸引人才产生较大的负面影响。

应从政策层面

落实减租倡议

“说实在的,现在真的是开不了口说收租。”胡先生坦言,对于生存境况更加困难的租户而言,再去提收租,已然成为难以启齿的话题。“我作为二房东,现在大家都困境当头,我不能做拉闸关电的事情,因为这不负责任。”

但这场疫情的突然出现,对于参与其中的每个中小微企业而言,都是致命的打击。呼吁尽快从政策层面落实各类减租倡议,早已成为不少企业的共同诉求。“比如白云区,我们了解到已经有一些村发文通知减租了。”

2月13日,白云区太和镇大源村发布《关于大源村减免村、社集体物业租金的通知》与《减免租金倡议书》,率先提出决定减免大源经济联合社、经济社集体物业2020年2月份租金,初步统计将减租200多万元。

2月21日,白云区嘉禾望岗经济联社召开民主会议,决定减免望岗经济联合社、经济社集体物业2020年2月份租金及物业管理费,估算累计可免去租金金额约3000多万元,有效地提振了当地复工复产企业抗击疫情的信心。

对于大部分仍在承受着巨大压力的“二房东”们来说,解铃还须系铃人,如果房东方的租金可以进行减免、缓交,就可以为大部分人争取到生存的宝贵时间。

“法理之外,应该还有情理。这是一个共克时艰的过程,希望大家能给我们一点时间,更希望能尽快在政策层面上落实减免租金的倡议。”在胡先生看来,这次的疫情影响,也反映了大部分小企业危机意识不强,未来还需进行更充分的反思。“但至少给我们一些时间,让我们能撑过这个阶段吧。”

采写:南都记者 董晓妍 黎玉莹

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