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楼市回暖“抢房”再现 房价不会大幅上涨

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很多人都没想到,房地产市场从新冠肺炎疫情中的反弹,竟来得如此迅速。

3月16日晚8点,万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目,当晚推出的288套房源,在7分钟全部卖完,销售额2.99亿。

3月20日,苏州的三个房地产项目同时开盘,共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”。3月24日,龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”:311套房源,10分钟内抢光。

他还表示,作为房地产市场恢复较快的区域之一,“长三角”地区的交易规模已经恢复到正常水平的八成。

随着新冠肺炎疫情进一步得到控制,房地产市场正在迅速恢复。其中,“抢房”行为再度出现,似乎意味着前期积压的市场需求正集中释放,并可能推动市场出现报复性反弹。

如何解读这种信号?业内人士认为,苏州部分项目的超预期销售,除了需求积压的因素外,还有人才新政带来的刺激。深圳作为一线城市,需求也自然强劲。总体来看,市场回暖下的“抢房”现象,既有普遍意义,又有特殊性。但以刚需为主的需求结构,以及“房住不炒”的政策基调,也决定了市场很难出现非理性的波动。

成交量已恢复7成左右

苏州出现的“抢房”盛况,除了前期需求积压的因素外,三个项目推盘时间的选择也“很有讲究”。

当日早些时候,苏州出台人才新政,本科学历(年龄不超过45周岁)可以直接落户,无需社保;大专(年龄不超过35周岁)连续6个月社保就可以落户。

这也意味着,苏州楼市的购房门槛将进一步降低。

尽管政策将从今年5月1日起开始执行,但其对市场预期的影响不容忽视。苏州某房企人士向21世纪经济报道表示,每年三、四月份都是苏州楼市的“小阳春”,今年由于新冠疫情的影响,需求已经出现积压。人才新政的出台,对这些需求形成刺激。她透露,人才新政出台后,公司旗下项目的电话访问量和现场到访量均有所增多。

为应对新冠肺炎疫情的影响,春节后,各地陆续出台政策,对房企给予支持。到3月,政策方向逐渐从应对疫情的合理化措施,延伸到扩大供应、刺激需求,人才新政便是其中之一。

在苏州新政之前,广州、汕头、佛山先后在3月中旬出台人才新政,进一步放宽落户条件。同样在3月中旬,济南有条件地放松限购,泸州则通过发放购房补贴的方式刺激市场。

3月24日,海宁日报的官方微信号发布消息称,海宁召开云上房博会的一个月期间,暂不执行“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策。

近期,虽然有楼市政策因松绑幅度过大而被叫停的先例,但上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进仍然认为,楼市政策在“一城一策”的框架内适度松绑,将是近期的趋势。这些政策的刺激,叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放,成为近期楼市快速回暖的主要动力。

上海易居研究院的数据显示,自2月末开始,主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬,全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。

二手房方面,贝壳研究院指出,在链家覆盖的18个城市中,“近四周二手房市场成交量平均以每周91.3%的环比增速回温”。上周(3月16日至22日)成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。其中,广州、青岛、西安三城的交易量超过去年同期,上海、成都接近去年同期,京津冀区域的恢复相对较慢。

邵明晓在业绩会上表示,预计到今年4月,房地产市场就能恢复到正常水平。参照当前疫情进一步得到控制、房地产业陆续复工的现状,这一观点颇能代表业界的主流看法。

价格不会大幅上涨

在需求释放、市场回暖的情况下,类似“抢房”等报复性反弹的现象,会不会大范围出现?

严跃进认为,“抢房”的发生有其特殊性,比如政策刺激、需求积压等,甚至不排除房企采取了“饥饿营销”的做法。但总体来看,随着供应的快速恢复,市场不会出现大规模的报复性反弹。

他表示,库存高企,加上短期的资金链压力,会迫使房地产企业加快推盘,从而快速增加市场供应。政策层面,各地也在为增加供应“开绿灯”。

比如,东莞市于3月10日印发“完善促进消费体制机制”的相关文件,其中强调“简化房价备案流程”。长春也在3月

23日发文,降低申请办理预售许可证门槛。

从各主要机构的统计来看,3月以来,无论新房还是二手房,供应规模都有明显增加。

但北京某房企人士向21世纪经济报道指出,相比供应端的按部就班,需求端的变化更为敏感,并带有一定的“羊群效应”。因此,在市场回暖的过程中,需求往往会出现快速增长,短期的供不应求很难避免。他表示,近期北京部分新房项目的带看和销售情况要好于往年同期,由于销售情况不错,不少项目开始取消之前的优惠措施。

据21世纪经济报道了解,在多个城市,都存在取消优惠措施的现象。但除部分二手房外,涨价现象尚未大范围出现。

严跃进表示,目前看,房价上涨的动力的确存在。其中,新房市场由于存在限价等措施,价格很难大幅上涨。相比之下,二手房价格更容易出现上涨。

但他同时指出,即使未来市场真正出现“小阳春”,价格也不会大幅上涨。因为在近几年的连续调控下,刚需已成

为当前需求结构的主体,这部分需求较为理性,对价格变化较为敏感,他们不会支撑房价大幅上涨。同时,在“房住不炒”的调控思路下,各项调控政策不会大范围松绑,房价没有大幅上涨的空间。

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