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准千亿房企金辉控股赴港IPO 拟募资“储粮”谋弯道超车

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3月25日,金辉控股向香港联交所提交了招股说明书,正式开启赴港IPO之路。

根据业内机构发布的房企销售排行,2019年,金辉集团以888.6亿元销售规模排名第40,是行业TOP40中仅有的两家尚未上市的企业之一。

关于本次募资金额,招股书并未披露。参照2018-2019年上市房企的部分募资数据,新力募资19.6亿港元,中梁募资27.7亿港元,美的募资30.6亿港元。有业内人士向《证券日报》记者称,预计金辉的募资规模会与同梯队房企接近。

“疫情来袭政策预期放松档口,准千亿规模房企踏上IPO之路,一旦成功将打开多种储备低成本‘粮食’的渠道,为其全面发展提供更多路径。”财经评论员严跃进向《证券日报》记者表示,若能利用这一笔募资抓住机会拿地扩张,确保运营顺畅,利润平稳释放,则有望在激烈的行业竞争中实现“安全超车”。

多元化拿地“降本提利”

从2016年至2019年的4年间,金辉的销售额从307.2亿元增长到888.6亿元,行业排名从52位稳步进入前40。

根据招股书显示,在2017年、2018年及2019年三年里,金辉控股全口径销售额分别为445.1亿元、746.8亿元及888.6亿元;经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元,复合年增长率48.5%,其中2019年度增幅达62.56%;对应的的净利润分别为22.21亿元、23亿元及26.90亿元,复合年增长率10%,其中2019年增幅为16.96%;毛利率则在26%~35%之间。

值得关注的是,据《证券日报》记者观察,根据多家公布2019年业绩的房企高管判断,未来行业毛利率将维持在25%左右,面对不确定性成为常态化的市场格局,多数2000亿元阵营以上房企想要将毛利率水平保持在25%~30%之间。

但与个别抢高价地先冲规模后修复利润的房企不同,低调的金辉不走公开市场举牌拿地王、“赌博”拿高价地的路径,拍地时出价地块中溢价率大都保持在溢价率30%以下,这几年则不断创新多元化拿地方式,进行投资“性价比”衡量。除了在公开市场拍地,还在互换股份合作以及收并购增加土储等方面发力,比如,2018年,公司以收并购方式纳入长沙、苏州等地低成本项目。

截至2019年底,金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.44万平方米,其中93.4%位于二线城市及核心三线城市,主要分布在长三角、环渤海、华南、西南和西北等以“人才吸附”为重点战略的城市。

进行资产换仓的同时,金辉管理层开始在降低造价成本、细化产品定位和提升溢价能力上下功夫。自2016年以来,公司研发了四大产品线,分别为契合城市主力中青年客群的“优步系”、改善型产品线“云著系”、聚焦一二线城市核心地段面向城市高净值人群的“铭著系”高端住宅,以及城市综合体“大城系”。叠加此前低成本获取的土地,即使面临这两年房企普遍遭受的限价政策,金辉也有在销售定价上获取更多“话语权”的能力。

正如金辉管理层曾向《证券日报》记者所示,“企业最核心的还是要赚钱,盈利是重要基石。我们开发的每一个项目,都有严格的利润指标要求,测算达不到标准的,一律不能通过。”

不得不说,一般开发商跨越千亿规模之后才开始注重产品溢价能力,但“兼顾利润和规模平衡发展”、“打造数个百亿元量级区域公司”,降低拿地成本提升产品溢价率等战略举措,是当前TOP20房企的典型组合打法之一,但却是金辉近几年早就在落实的目标。

抓回款降负债谋安全扩张

在金辉内部,重点关注的高质量增长指标还有对现金流的把控,这体现在去化率和回款率指标上。

尽管在招股书中未有披露,但此前发布的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示,金辉已完工项目销售平均去化率达96%,在建项目平均去化率达87%,预收款项达到554.98亿元,增幅34.35%,平均回款周期35天,高于行业平均水平。

而对于走在IPO道路上的金辉来说,与其他闽系房企相比,在资金运作、外部资金获取和加杠杆方面,是相对比较健康的。在金辉集团内部,即使在横纵扩张方面需加大力度,但财务安全仍是底线。

以扣除合约负债额后的资产负债率来计,金辉近三年的实际负债率逐年下降,从2017年的62%下降至2019年的47.73%。而根据wind数据统计,截至2019年6月底,25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

另据招股书显示,截至2017年、2018年及2019年年度末,金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为335.1亿元、387.2亿元及427.5亿元。其中一年内到期部分分别为127.5亿元、231.6亿元及180.2亿元。一年期占比分别为38%,59.8%及42.1%,短期债务结构得到优化。

实际上,近三年来,为了保持在合理负债结构下实现规模发展,金辉下了颇多功夫。比如,与地产信贷活跃的金融机构签署了“总对总”战略合作协议,积极拓宽小公募、境外美元债和购房尾款ABS等新型渠道,提升“找钱能力”,以及寻找新的合作伙伴,通过股权合作或者股权类融资,合理降低有息负债,降低融资成本等。

对此,有业内人士称,若金辉成功登陆资本市场,融资渠道将进一步变宽,融资成本也将进一步降低,助力其提升盈利能力,资本结构也会得到进一步改善。更重要的是,准千亿规模档口赴港IPO,这是在35家房企跨入千亿阵营的市场格局中,想要弯道超车的良机。

当然,是否能得到投资者的充分认可,能否顺利实现IPO,能获得多大规模的募资,上市之后股价表现如何……这都有待资本市场的考验。

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