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年报观察|一个省卖一千亿 建业胡葆森的坚守与“出走”

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建业地产是一个独特的样本。在其过往发展的28年历程中,建业地产扎根河南,用一个省份创造了一千亿元的销售额。盘据一个省份,建业地产面临着发展规模受限、三四线城市“泥潭”的质疑。

在房企的众多“面孔”里,生于河南的建业地产是独树一帜的。在大多数房企全国化扩张的时候,它选择了留守;在大多数房企转移至一二线的时候,它选择下沉到县城。2019年,在做到对河南省全省域的覆盖之后,建业地产几乎凭借一省之力冲击到了千亿房企之列。

千亿之后,建业地产董事局主席胡葆森也意识到“是时候走出去”了,同时,拥有忧患意识的他决定放下脚步,“缓一缓”。

胡葆森决定“缓一缓”

2019年,建业地产的销售额首次突破千亿,成为了千亿阵营中的新晋一员。

财报数据显示,2019年全年,建业地产实现合同销售金额约1011.5亿元,同比增长约39.8%,三年复合增长率65.9%。其中,重资产的合同销售金额约718亿元,同比增长约33.8%,超额完成年初制定的全年目标;轻资产的合同销售金额约293.5亿元,同比增长约57.0%。

2019年,建业地产实现河南122个县及县级以上城市全覆盖。截至2019年底,建业地产土地储备中,占比位于前列的城市为郑州、洛阳、新乡、商丘、驻马店、周口、许昌,分别为26.9%、7.5%、7.3%、6.3%、6.2%、6.0%、5.5%。

基于结转项目的增加,2019年建业地产营业收入同比大幅上升108.1%,达约307.7亿元。年度净利润约24.2亿元,同比增长约70.7%。公司权益持有人应占净利润约20.2亿元,同比增长约74.6%。

从销售额、营收和利润层面看,2019年的确是建业地产发展历史上的“高光时刻”。但是,在“高光时刻”的暗面,建业地产还需要面临着毛利率下滑和负债攀升的问题。

从利润率来看,2019年建业地产的毛利率为26%,同比下滑8.4个百分点。对于毛利率下滑,建业地产在年报中称,主要是由于高毛利率的车位销售结转占比下降,以及毛利较高的郑州、洛阳区域物业销售结转占比由2018年的32%下降至2019年的20%所致。

与此同时,报告期末建业地产总负债1313.65亿,资产负债率91.24%,较2018年上升约1个百分点;总借贷金额314.9亿,较2018年上升58.6%;净借贷比率约64.2%。

也正是基于这些问题,胡葆森决定“缓一缓”。“过去3年实现高速增长,跨上千亿台阶,但也遇到一系列问题,负债增加,盈利能力没有同步增长太多,各方面离行业标杆水平还有不小的距离。”胡葆森坦言。

对于2020年目标,建业地产提出其重资产业务销售目标为800亿(不含轻资产销售额),较2019年的实际销售额有不到百亿元的提升。

同时,胡葆森将未来2-3年定为“战略巩固年”,目的就是要降低负债率,提高盈利能力,提高自己的成本控制能力。

“出走”与“留守”间的徘徊

在房企的发展历程中,建业地产是一个独特的样本。在其过往发展的28年历程中,建业地产扎根河南,用一个省份创造了一千亿元的销售额。

盘踞一个省份,建业地产面临着发展规模受限、三四线城市“泥潭”的质疑,但是,其创始人胡葆森毅然决定坚守。2016年,在许多房企全国化布局的时候,胡葆森依然选择坚守,并表示“愿进100个县城也不出河南”。

从2016年到2019年,三年过去了,建业地产如今确实实现了河南122个县及县级以上城市全覆盖。也正是在过往三年中,河南省的快速城镇化和“棚改”红利,给建业地产带来了如今的千亿成就。

但是,在三四五线城市“棚改”红利逝去、市场下行的局面之下,建业地产依然面临着“发展受限”的质疑。

2019年,一向固守不出的胡葆森终于松了口,但是,他还是划出了一个“500公里半径”的范围,提出了“三个原则”。

建业地产走出去的“三个原则”是:第一,走出河南必须是用轻资产的模式;第二,有一个半径的限制,大约就是以郑州为中心,用500公里划了一个范围;第三,以中原文化小镇的产品形态为主。胡葆森称,“未来还是执行这三个原则”。

其中,轻资产是指建业地产为委托方作房地产开发、经营、销售及管理,并收取品牌费及超额利润分享费作为回报的板块。在轻资产模式下,建业地产所持项目股份不超过20%。

虽然走了出去,但是这一步迈得仍然显得“保守”,也就是说,建业地产的战略重心仍然聚焦在拥有众多人口的河南省。

2019年,胡葆森做出的另外一个改变是,加强对核心城市的布局,比如省会郑州,省内经济较为发达的城市洛阳等。在业绩发布会上,胡葆森表示:“我们拿土地的重心关注到郑州、洛阳,包括新乡、商丘等高回报的城市,往后2-3年,我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40%,2020年郑州的销售份额会占到25%-30%之间,确保25%,大概是这样的情况。”

财报数据显示,2019年建业地产新增土储1303万平方米,均位于河南。5093万平方米的总土储中,海南占比1.1%,剩余98.9土储均在河南,其中郑州占比为26.9%。

轻资产扩张与挑战

早在2015年,建业便提出“轻重并举”发展模式。胡葆森称:“建业将以轻资产为主要模式,用三到五年,实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”

轻资产代建业务,在建业千亿路上起到至关重要的作用。2019年销售贡献中,重资产部分实现销售额718.01亿元,轻资产部分实现销售额293.49亿,占比近三成。

值得注意的是,在2020年的销售目标中,建业地产并没有公开列出轻资产的目标,这也使得2020年建业地产的整体销售目标显得不确定。在重资产目标800亿元的情况下,那么轻资产部分要超过200亿元才会与2019年持平。

此外,轻资产模式也是建业地产走出去的扩张形势。目前,建业地产已经成立河南中原建业城市发展有限公司(简称“中原建业”)作为建业地产布局全国的载体,在2019年已经独立运作。

业绩报中披露,中原建业走出河南尚处于探索阶段。截至2019年12月31日,中原建业跟踪省外项目31个,已签约项目2个,重点跟踪项目5个,其中中原文化小镇意向项目1个,住宅类项目4个。

也就是说,2020年,在重资产相对确定的情况下,轻资产的扩张速度也成为建业地产业绩增量的来源。在未来轻资产的扩张中,如何实现销售和盈利的增长,将成为建业地产轻资产扩张的挑战。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 李项玲

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