谁执价值之牛耳？2020年沈阳楼市划重点

前言：突发的疫情给经济和生活按下了“暂停键”，但出乎意料，之前很多人预测的房价下跌、销量锐减并没有出现，随着售楼处开放、土拍启动，楼市热盘屡现、房企拿地竞价激烈土地成本高涨，这也预示了2020年楼市新品上市价格高企。如果把时间轴拉到两至三年，可以看到沈阳楼市这一轮行情带来了诸多品质楼盘的单价翻番。而长白岛、新市府这样的板块，房价在几年里从五六千找到一万七八甚至二万的，真不少。从这件事里我们可以得到两个经验：一是家庭资产结构性增长最给力，靠工资和做经营，不晓得要多久才能实现资产翻番，甚至能不能实现都不好说。二是要跟上城市发展大势“及时上车”，无论是长白还是新市府，都是城市发展趋势的受益者。沈阳的版图在扩大，区位关系也在发生根本性变化，有眼光的人抓住趋势就能搭车实现资产多翻几番，没眼光的人只能是跟着整体普涨的脚步随波逐流。

投资界把估值高潜力大的新创企业称为“独角兽”，长白岛和新市府都曾以楼市“独角兽”的身份独领风骚，随着这两个板块进入高位运行，人们在猜测：2020年谁是新的楼市“独角兽”，成为购房者力捧的中心？简单复盘近几年城市发展趋势，由浑南到沈北，政府建设步伐方向成为房价风向标，我们以长白板块和新市府板块实现价值高速增长的共性，试着去捕捉沈阳楼市下一个行情的引领板块，一个近期大热的板块——丁香湖跃然眼前。

核心资源 奠定发展基调

长白岛的浑河生态资源，新市府的“中央公园”，是区域建设的基底，也是发展核心轴线，放眼沈阳，与之相比毫不逊色的，大约就是丁香湖了，以它为起点，西北望去，就是西北“绿地楔”绿色通道的所在。被誉为“北方西湖”的丁香湖，是北方最大的内湖，水域面积高达3.1平方公里，如此广阔的水域，不但可以调节区域微气候，凉热适宜，还可以净化和温润空气，绿植成荫，花团锦簇，水天一色的诗情画意。同时，丁香湖板块还是城市西北区域的门户所在，地处二、三环黄金经济带沿线，是沈阳市规划的西部风景旅游观光带和辽宁中部城市群的中心，独有的生态自然资源和城市发展区位功能，让丁香湖板块拥有打造生态宜居现代化城市中心的天然优势。

政府规划 绘出最美蓝图

长白实现了沈阳“岛居”梦想，新市府带来城市中心大挪移，政府的规划决定了区域发展的方向和高度。

丁香湖新城主打水域和生态概念。有人把丁香湖公园的功能总结为：城市气候的调节器、城市蓄洪防旱的控制阀、科普教育的植物园、休闲娱乐的观光园、地方文化的展示园，依托于丁香湖公园，“丁香湖新城”的蓝图更加令人向往：北达蒲河，南依二环，东至北陵，西到秦沈铁路，总规划用地面积23.5平方公里。其中绿地和水面面积占总规划面积的一半以上，突出了生态水景、宜居水城的特色。新城建成后相当于近十个沈阳世博园大，可容纳30万人。于洪区以丁香湖为核心，规划建设丁香湖新城，按照“五瓣丁香”理念，实施丁香湖水域拓展工程，全力打造商业商务会议、购物休闲娱乐、文化游乐、国际社区和企业服务五大组团。自2005年丁香湖公园建设启动，2007年起居住用地推向市场，丁香湖板块迅速向都市新城区迈进，十多年间，丁香湖板块已经是沈阳炙手可热的高端宜居新城，但广阔的建设空间，预示着未来丁香湖板块更高的发展前景。

配套加速 推动区域发展

长白岛的成熟速度，与和平区对这一去的道路和教育配套建设直接挂钩；新市府更是举全沈阳之力，千亿基础配套铺就了区域发展的高速路。一般来说，配套建设和区域价值成正比。2019年于洪区全力提升丁香湖等重点区域市政基础设施和公共服务配套水平，确保商品房投资建设和销售规模不低于上年水平。特别令人瞩目的是，丁香湖学区的规划建设。近几年，品牌开发商们重点打造丁香湖生态湖景生活，板块走向高端宜居，但“没学区”一直如鲠在喉，如今政府将大量学校资源给了这里，填补了学区空白。于洪区将创建东北英才学校教育集团，打造于洪区自己的品牌、名牌、王牌学校。于洪区计划引进43中学、岐山一校、珠江五校等优质学校合作。于洪区计划投资近20亿元，落实大型新改扩建项目近30个，扩增学额容量，着力解决学位严重不足的问题。目前东北英才学校（滨江校区）已于今年9月正式投入使用，初中部（湖畔里校区）也已开工建设。学前教育方面，于洪区全力打造公办幼教集团和优质民办连锁园，实现学前优质办学的资源共享。

于洪区英才中学规划正式公布

此外，沈阳奥悦冰雪及水上综合项目的落成，以及明年运营的地铁十号线，也是丁香湖板块亮点所在，业内人士认为，2019年是丁香湖板块配套升级的新阶段的启幕，带动区域2020年价值新一轮行情。

地价飙升 供地节奏良好

万科、华润置地、保利发展、中海、中铁、美的等房企均已进驻。经过多年的开发建设，丁香湖板块可供开发建设的土地资源越来越稀缺，地价更是实现“三级跳”。2018年6月21日，丁香湖19号东-1号地块被中铁9600元/建筑平方米的价格竞得，总价18.66亿元，溢价率99.58%；2019年5月22日，丁香湖19号地块被保利以8600元/建筑平方米的价格摘得，总价21.05亿元，溢价率43.33%。

很多人以为，土地稀缺是价格上涨的决定因素，因此不少项目以“绝版”为题引人关注。实际上，拥有适量可开发用地才意味着区域未来价值有高涨的空间，不信看看一些没有可供应土地的区域，许多小区建成十多年了，二手房价格也好几年不动。而一些新开发区域，随着地块不断推出，地价也不断上涨，房价也随之水涨船高。目前，丁香湖西南侧三处区域集中拆迁，未来，丁香湖板块或将添新地。有媒体调查，英守、和平村拆迁区域27.7万平方米，后丁香村拆迁区域15.3万平方米，丁香村拆迁区域面积目测大于后丁香村拆迁区域，粗略一算，3处拆迁区域估计得有60万平方米，体量较大。这也昭示了今后丁香湖板块的价值空间。

大开竞合 铸就区域品牌

自2007年，丁香湖周边居住地块开始推向土地市场，保利率先入驻、2009年中海入驻，丁香湖板块经历了十多年年的房地产开发，不断聚集着大品牌开发商入驻：华润、中铁、万科、恒大、美的、卓尔、广厦……随着开发和入住的推进，丁香湖板块早已变了模样，随着地铁线路和教育配套的建设进展，丁香湖板块又迎来了新一轮的蝶变，因此大开发企业对这一区域土地的争夺堪称“凶猛”：

2018年6月21日上午，丁香湖19号东-1号地块有中粮、金科、保利、旭辉、华润、美的、中铁、龙湖、阳光城、金地、万科等十一家房企到场参加竞拍，2019年5月22日，于洪区丁香湖19号地块有华润置地、中粮、保利、龙湖、中铁、新希望等6家知名房企到场竞拍。

以保利为代表的央企、大开发商组团涌入，铸就了区域人居的品牌化，丁香湖也成为沈阳的城市名片，人居新地标板块。

产品迭代 Well体系筑美好湖居

参照长白岛和新市府的发展轨迹，未来谁能执城市价值之牛耳的答案呼之欲出，对于想要在2020年实现改善居住梦想的市民，丁香湖板块是重点关注目标，而近期发布的保利·和光屿湖则被视为优中选优，作为沈阳第二座保利和光系产品, 应用了保利发展2020年研发的最新Well集合社区第六代健康产品体系标准，项目从园区规划到户型到装修细节都是进行了高标准优化，是板块内人居的全面升级产品。项目总建筑面积31.74万平方米，是一二环间难得的大体量低密度高品质项目，整盘规划洋房、中高层及高层，其中洋房面积约为120-160平方米，洋房一楼送南北花园下沉庭院。中高层面积约为95-115平方米。地块北侧及西侧近丁香东湖公园，呈现被水系景观半环抱之势，同时，距离沈阳市最大的城中湖——丁香湖公园0.2公里、距离舍利塔滩地公园2.2公里，享受得天独厚的自然环境；5公里内有北陵公园、森林公园等公园，能够满足休闲娱乐需求, 保利承建的英才学校为业主提供更优越的教育资源……

目前项目四个外展：金牛家乐福、塔湾家乐福、北一路万达、保利大都会营销中心、已同步开放。

过去几年，多看城市规划，跟着大势买房的，可能会买到长白岛、新市府板块的房子，这意味着什么呢？家里一套房的，家庭资产100多万的，一两年间就变成了300多万，如果是多套房，则资产过千万啦！在2019即将收尾之际，想要买房的你，是否还看着楼市地图前思后想举棋不定？这里小编建议您：买房要跟着城市规划。看懂城市的未来发展蓝图，一座城市的建设重点所在，在未来的几年中会在各个方面都做发生巨大变化。