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实探北京共享办公:空置率攀升,市占率大降

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北京共享办公行业处境尴尬。

每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺

作为曾经的风口,纷纷“跑马圈地”的共享办公行业为写字楼市场带来了异常火爆的成交。然而潮水褪去,如今共享办公行业的市场现状如何?

《每日经济新闻》记者近日实地走访北京总部基地及房山区等共享办公区域发现,低租金和高空置率是目前北京共享办公行业共同面临的现状。而“疫情影响”也似乎成为共享办公工作人员最好的掩饰。

多家机构统计数据显示,一季度北京写字楼市场的新增供应量和租金均出现环比下降,而空置率则继续攀高。

实地探访:3年没有涨过价

“我们已经3年没有调价了。”北京总部基地的一处共享办公的招租人员蒋捷告诉《每日经济新闻》记者:“目前工位还比较宽裕,价格都是一样的,你可以选几个位置最好的。”

的确,记者也在现场看到了大面积的空余工位。蒋捷指着一大片的空白区域,表示“都可以选择”。

不过,现场一些表面空余的位置也并非处于待租状态。蒋捷告诉记者:“现在是疫情时期,我们这里每个企业只允许一半的员工上班。”

对于租金,蒋捷表示,“价格上是没有办法再优惠了,我们这里每个工位800元,包含水费电费和一些必要的办公耗材,已经3年都没有涨过价了。”

离开上述共享办公区域后,记者按照网上提供的另外一家共享办公电话拨过去,意外的接电话的仍然是蒋捷。她笑称:“我们加大了营销力度,现在该区域网上的房源虽然刊登着不同的照片,但都是我们家的。”

值得一提的是,在走访过程中记者发现,“疫情期间”似乎成了共享办公人员最好的掩饰。

在房山区长阳附近的一个共享办公区域,招租人员黄灵告诉记者:“因为目前受疫情影响,我们报出的都是最低价格,现在大面积空间空出的比较多。”

“我们这里科技型的创业团队比较多,大家的规模都不是特别大,来来回回的也很正常。”黄灵解释道。

在位于林萃路的一家共享办公区域目前的出租状况也类似,招租人员张添表示:“现在有一些8人间的空间待租,不过我们其他店的选择空间还比较大。”

据记者了解,目前在北京的核心地区,WeWork位于西城区北京坊的门店移动工位为2560元起/月,望京区域中航资本大厦的移动工位为2800元起/月,工体东路百富国际大厦的移动工位则为2000元起/月。优客工场的王府世纪大厦店开放工位为2000元起/月,东城区前门1900点的开放工位则为2600元起/月,稍微偏远些的房山大学城店的开放工位价格仅为600元起/月。

“共享办公行业处于调整期。”36氪、氪空间、鲸准创始人兼董事长刘成城在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前联合办公的两端租金都在下降。“受疫情影响,总体上讲,一方面业主端向我们收取的租金是在下降,尤其是一些国有物业下降明显;另一方面,我们向租户企业的收取的租金也相应在下降。”

“从氪空间具体来讲,北京上海的租金则是相对稳定的,近期的变化不是特别明显。”刘成城认为,共享办公行业空置率整体是略有上升的,不过变数也是存在的。

成交占比:从17%降至2%

事实上,2019年共享办在北京已经历了一波退潮。

戴德梁行首席政策分析专家魏东表示,2018年联合办公在北京写字楼整体市场的成交占比差不多是17%,而2019年只有2%了。

“从2019年初开始,联合办公的增速有一个非常大的缩减。这与整体的经济大环境有关,绝大多数联合办公都依靠融资手段维持发展,而现在的融资环境不乐观。”魏东补充道。

该领域的头部企业生存面貌也不容乐观。优客工场的招股书显示,该公司目前仍处于亏损状态,2017年、2018年运营亏损分别为3.99亿元、4.57亿元;2019年前9个月运营亏损5.61亿元,2018年同期为亏损2.89亿元。

某写字楼的招租宣传  图片来源:每经记者 王佳飞 摄

共享办公领域的鼻祖WeWork目前则正忙着同软银打官司,要求对方完成30亿美元股权要约收购。就在4月15凌晨,有消息称,WeWork CEO桑迪普·马特拉尼表示将在5月底前进行新一轮裁员。

李陵稻曾经是一名共享办公企业的高管,他告诉《每日经济新闻》记者:“我现在已经离开这个行业了。管理层之间对未来发展的方向分歧很大,我对这个行业的未来不再看好。”

疫情之下,联合办公行业正经历更为严峻的考验。迈点研究院报告指出,共享办公领域新租客户多因返工延后而影响实地看房,其困难程度达到80.95%;71.43%的品牌会通过适当打折、减租或免租的方式来获取新用户。续租客户方面,42.86%的品牌因疫情将调整租期或不续租,仅有不到两成的品牌因提前满租而不影响现有租赁业务。

“我的观察是,头部企业的空置率还是相对稳定。很多小型的联合办公企业在这一轮市场调整中暂时退场了,因而供给有所下降。但是很多企业在经过人事精简之后,会选择成本相对较低的共享办公,因而为需求端带来一定的热度。”刘成城表示,“经过这轮疫情的调整,共享办公行业属于‘剩者为王’,能活下来的就挺住了。”

机构:写字楼空置率继续攀升

不过,共享办公行业困境只是整体写字楼市场的一个缩影。

在房山长阳的一处写字楼,工作人员告诉《每日经济新闻》记者,这里有两层空间目前仍处于招租状态。

在这座楼内,醒目处张贴着“全民房产中介”的招募令,显示出运营方焦急的心态。招募令显示,促成整层成功出租的员工将获处20000元奖励。

各大机构近期公布的统计数据,也反映出目前北京写字楼市场的疲软态势。

世邦魏理仕报告显示,截至2020年第一季度末,北京全市净吸纳量跌至-5000平方米,空置率上升0.7个百分点至14.5%。

2020年一季度北京甲级写字楼主要指标  数据来源:莱坊研究部

戴德梁行的统计则显示,2020年一季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为-36782平方米和-28,643平方米,空置率继续小幅上扬,分别为13.8%和8.0%,分别环比上升0.3和0.4个百分点。

莱坊公布的数据也显示,一季度北京甲级写字楼市场整体空置率环比上升3.1个百分点至15.2%。

随之而来的是租金的继续下行。据世邦魏理仕统计,一季度北京全市写字楼平均租金报价环比下降0.7%,报每月每平方米424.4元。预计未来6个月,88.47万平方米新增写字楼供应的入市将继续推升空置率,租金亦将继续下行。

《每日经济新闻》记者注意到,北京写字楼市场下行的趋势在2019年便已经显现。

2019年北京优质写字楼供应总量超90万平方米,历史上仅次于2009年,这种大面积的供应推升市场空置率至13.8%,创2011年以来最高水平。在供应高峰和新租动力不足的双重压力之下,2019年整体租金下降1.4%,创2010年以来的最大跌幅。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管张冀苏认为,“新冠疫情的爆发打破了租赁市场的活动节奏,市场表现低于历史同期。面对空置率高企以及疫情对行业冲击的影响,租金下行压力增大。”

不过,他也表达了乐观的一面:“随着国内疫情防控形势持续向好,复工率逐步提高,市场活跃度亦有望快速回升。”

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