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华夏幸福:异地复制见效 双轮驱动营收破千亿

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华夏幸福的主营业务,涵盖产业新城及商业地产两大板块。随着该公司产业新城业务异地复制战略的推进,环京以外区域对其收入的贡献明显增长。

2019年,华夏幸福完成了两个“首次”:营收首次破千亿,首次明确产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的双轮驱动发展战略。从营收层面看,该公司异地复制战略成效渐显,环京以外区域营收占比大幅提高;从产业新城业务层面看,年内该公司旗下产业新城在招商引资方面持续发力,累计实现近2000亿元的投资额,其中“苏浙皖郑武”五大都市圈投资额占比超七成;从商业地产业务层面看,该公司年内在北京及武汉新落位两个商业地产项目,并实现了首个“轻资产”项目的落地。

时至2020年,华夏幸福又为自己提出了新的要求。在4月26日举行的2019年业绩说明会上,华夏幸福董事长王文学表示,经董事会与经营层一致决定,该公司今年的战略定位是成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

在2019年业绩说明会上,华夏幸福董事长王文学表示,今年的战略定位是成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

66座产业新城已整体实现回款

年报显示,2019年,华夏幸福实现营业收入总额约1052.1亿元,同比增长约25.55%,其中主营业务收入约为1046.97亿元;毛利润约为225.46亿元,同比增长约26.26%;归属于上市公司股东的净利润约146.12亿元,同比增长约24.40%。

纵观2015至2018年,华夏幸福的营业收入分别约为383亿元、538亿元、596亿元及838亿元,在2019年更是首次突破“千亿大关”;近五年来的净利润分别约为48亿元、65亿元、88亿元、117亿元及146亿元。近5年来,前述两项指标的复合增长率分别达到约29%和32%。

华夏幸福的主营业务,涵盖产业新城及商业地产两大板块。随着该公司产业新城业务异地复制战略的推进,环京以外区域对其收入的贡献明显增长。

2019年,该公司在环京区域实现主营业务收入约579.79亿元,同比增长约0.49%,与2018年基本持平;在环京以外区域实现主营业务收入约467.19亿元,同比增长约81.74%,占主营业务收入的比重由2018年的30.82%提升至44.62%,增幅达到13.8个百分点。

华夏幸福推行异地复制战略已接近3年。在4月26日举行的2019年业绩会上,华夏幸福董事会秘书林成红表示,截至2019年末,该公司已启动79座产业新城,其中72座已有产业项目签约落地,66座已整体实现回款,22座已进入成熟期,即实现了净现金流转正。

“目前,无论是从产业新城签约、产业招商引资情况,还是从孔雀城的销售情况来看,除京津冀都市圈为公司的主产区以外,长三角都市圈已经成为公司业绩新的大本营。”林成红介绍说。

据年报数据,2019年,华夏幸福实现招商签约投资金额约1956亿元。其中,包含江苏、浙江、安徽、郑州、武汉在内的五大都市圈实现签约投资额1417亿元,占总投资规模的比重超过70%。在签约入驻产业新城的企业中,不乏电子、科技、航天、餐饮等多个行业的龙头企业。

实现收入增长的同时,华夏幸福也在控制成本方面不断发力。2019年,该公司的营业成本约为592.53亿元,同比增长约21.12%,增幅较2018年收窄了36.75个百分点;整体毛利率达到约43.7%,同比增加2.1个百分点。其中,产业新城业务、房地产开发业务的毛利率分别为68%及33%,处于行业较高水平。

环郑州区域成新销售增长极

与营收相对应,华夏幸福的销售金额也在2019年实现了环京以外区域的份额增长。

年内,华夏幸福实现销售额1431.7亿元。其中,产业新城业务园区结算收入额约为368.4亿元,同比增长约19%;园区配套住宅业务签约销售额约为1029.4亿元,回款率同比增加约24%;其他业务(物业、酒店)销售额约为34亿元。

住宅业务方面,该公司在环京区域的签约销售额约为506.54亿元,环京以外区域的签约销售额约为522.81亿元,约占住宅销售总额的50.79%,同比提升7.1个百分点;环京以外区域的销售面积比重由2018年同期的54.15%提升至2019年的63.68%。

年内,该公司旗下住宅品牌孔雀城在武汉双柳及问津、郑州武陟、浙江南浔以及安徽舒城等12座城市实现了超过40%的市场占有率。继环南京和环杭州区域之后,环郑州区域成为该公司异地复制新的销售业绩增长极。

2020年初,新冠肺炎疫情蔓延,房地产行业的工程进度、推盘节奏、拿地计划均受到一定影响。根据华夏幸福公布的数据,其房地产销售额在今年一季度出现了同比下跌。

对于一季度销售额下降的原因,华夏幸福董事、联席总裁孟惊表示,其一,年初疫情发生以来,该公司响应号召,全面关停售楼处并取消一系列线下销售活动。因环京防疫形势较为严峻,且该公司在环京布局较多,所以公司业务在三月底到四月初才基本实现恢复,从时间上看相对较晚。

其二,因推行产业新城这一业务模式,孔雀城聚焦于从产业新城内部取地,而非像典型房企一样储备3年或更长时间,在土储结构上与典型房企并不相同。从数据上看,每年三四季度才是孔雀城销售的“大头”,一季度、二季度的销售占比在40%左右。

针对后续经营计划,孟惊表示,华夏幸福已从三个方面着手应对疫情对销售产生的影响。在布局方面,该公司将夯实核心都市圈的布局,在一二季度储备充足土地;在销售方面,公司继续将传统销售与线上销售相结合,使线上销售常态化,并逐步成为郊区项目销售的重要方法;在政策层面,随着全国各地企业扶持、人才引入等政策的出台,房地产市场,特别是环京市场将逐步回暖,公司也将借此获得新的发展机会。

据了解,华夏幸福已通过线上销售形式锁定70亿元的房源,在4、5月会陆续转化为签约销售金额。

商业地产主抓“好”字,现金流增长

“未来,华夏幸福在商业地产领域往前走的时候,我们的策略很简单,就是强调一个字——好,一定要把 ‘好’这个字发挥到淋漓尽致。”华夏幸福联席董事长、首席执行官(CEO)暨总裁吴向东表示。

华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东表示,抓住商业地产机遇的关键就是把握一个“好”字。

在他看来,目前,商业地产在国内重要城市有供过于求的现象,但高品质的项目仍显发力不足,这是问题所在,也是机遇所在。而抓住机遇的关键就是把握一个“好”字,具体可拆分为好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。

和产业新城项目相似的是,商业地产项目前期投入资金量大,资金回笼周期长,对企业的现金流状况提出了很大的考验。2019年,华夏幸福旗下商业地产业务实现营业收入约3086.93万元,而对应的营业总成本则达到约3.03亿元,可见前期投入成本之巨。

华夏幸福的现金流也是业绩会上投资者关注的焦点之一。会上,华夏幸福副总裁、财务总监吴中兵在回答提问时指出,因2019年经营性回款提升且保持了畅通的融资渠道,该公司在年内阶段性地、主动地增加了一部分杠杆,加大了产业新城的建设和产业发展方面的投入。

按照业务划分,华夏幸福旗下住宅板块在2019年的建设支出增加约24%,拿地支出增加约61%;产业新城板块的土地整体支出增加约50%,城市建设支出增加约107%,产业发展支出增加约44%。但从长期来看,为后续业绩发展打下了坚实的基础,有助于公司长期发展。

吴中兵进一步指出,产业新城商业模式的特点决定了该公司上半年的回款占比相对较低,下半年的回款占比相对较高。2019年四季度,该公司的经营性现金流为77亿元,已经转正;进入2020年,尽管叠加疫情影响,该公司现金流仍实现了同比增长。

截至目前,华夏幸福旗下商业地产项目分别位于北京、深圳、武汉、东莞。其中,武汉长江中心、北京丽泽为2019年新增项目,前者为增量项目,后者为存量项目,也是该公司“轻资产”业务模式的首个落地项目。此外,位于深圳及东莞的8个商业地产项目均为城市更新项目。

“随着时间的推移,相信我们会陆续把工作重心从增量市场向存量市场转移。”吴向东表示,“当然从目前来看,我们还会更多地关注增量市场,因为总的来讲,从地价到项目全部建造完成,增量市场的成本相对较低,回报更容易得到保障。”

新京报记者 赵昱

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽

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