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“五一”楼市迎来年内首场“大考”

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根据国家统计局公布的数据,今年1至3月全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,商品房销售额20365亿元,同比下降24.7%。但需要注意的是,这几项指标的降幅与1至2月时相比均有所收窄,其中房地产开发投资额收窄8.6个百分点,商品房销售面积收窄13.6个百分点,商品房销售额收窄11.2个百分点。

这说明随着新冠肺炎疫情防控形势逐步好转,社会生产生活秩序加快恢复,房地产行业与其他行业一样,已开始逐步恢复元气。截至目前,在保障疫情防控需要,对到访人员进行体温测量和信息登记的基础上,广州各地楼盘营销中心和中介门店已基本恢复正常营业状态,楼市成交状况也已有所起色。

由于新冠肺炎疫情导致春节返乡置业和三月传统“小阳春”行情未能出现,因此即将到来的“五一”假期也让人们对房地产市场的成交状况备受期待。

广州楼市已逐步恢复

疫情导致销售中心和房产中介停业,使得房地产市场成交也一度陷入停滞。

以一手房成交数据为例,网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,在广州,今年1月一手房网签量为3775套,同比去年1月下降25.12%。

需要注意的是,1月楼市成交主要仰赖于春节前疫情防控形势尚不严峻的阶段,1月22日当天实现的网签量仍有72套,但从1月24日起,一手房成交量一直处于零星个位数,彼时受到春节假期和疫情持续发展的影响,房地产相关销售业务均已暂停。

由于疫情造成春节假期被延长,网签处于个位数的局面一直持续到2月9日。到了2月10日,网签套数终于站上两位数,达到25套,这与广州2月10日开启复工进程相吻合。随后,广州一手房单日网签套数开启了波动爬升的进程,并在2月19日单日突破百套。但由于彼时房地产行业因疫情防控要求未能完全恢复正常办公和销售,最终2月一手房共计网签1340套,同比去年下降了61.34%。

从3月6日开始,除个别日期外,广州一手房单日网签量已基本坐稳百套以上的水平,其中有5天单日网签量超过300套,最高的3月31日网签量达到450套。尽管3月5877套成交量与去年9174套相比仍然缩水35.94%,但仍然与往年3月一手房成交量偏多的规律相似。

截至4月27日,广州4月一手房网签量已有4994套,达到去年4月全月网签量的65.57%,一手房市场逐步复苏的迹象已经非常明显。而在广州二手房市场,根据广州中原研究发展部的统计,3月份广州二手房中介网签量3328宗,是2月的3.6倍。尽管同比去年仍然下降43%,但从成交走势来看,截至3月底网签量连续8周上涨。

住宅去化周期约11.7个月

尽管广州楼市在复苏,但和去年对比来看,各月成交量仍有较大幅度的缩水。也有机构指出,这与去年上半年的“小阳春”行情密切相关。

从2017年广州“3·17”“3·30”两轮新政发布后,2018年3月至4月的成交量同比明显下滑,但到了2019年3月,网签量与2018年同期相比又上涨了41.64%,出现了一波“小阳春”行情。当时有机构分析称,3月一手房成交明显上涨主要是由于增城、南沙等地网签量明显增加,另外中心城区的荔湾、白云等地同样网签数字较高。另外,当时的广州已通过调控政策基本遏制了“双合同”现象,网签速度也有所加快。

不过受大环境的影响,2019年广州一手房市场也出现了罕见的“上半年成交量高于下半年”的现象,与往年相比有较大的差别,广州中原研究发展部分析认为去年年初市场利好扎堆出台,且2017年以来加大供应的住宅用地陆续开发并开售,当时以“五一”假期为分界点,下半年开始,广州一手市场便逐步转凉。

相比去年,今年疫情影响下的房地产市场显得更为特殊。阳光家缘数据显示,截至4月25日,广州全市住宅可售货量64398套,总面积759.2万平方米,以近半年的销售速度计算,住宅去化周期约11.7个月。

目前一手市场“上新”的步伐也在加快。根据广州中地行的不完全统计,5月广州全市共有38个项目有动作,6个全新开盘,10个开放营销中心,3个开放样板间,19个旧盘加推,合计约5551套货量。中心城区以白云区为主力,东部的黄埔、增城,南部的番禺、南沙则共同呈现出百花齐放的态势。

“五一”成交或影响后续判断

广州中地行分析称,对于开发商而言,已经被疫情影响了整个季度的销量,“五一”假期是要抓住的重要节点。再加上疫情影响下大部分人可能不会选择出游,反而成了去看房的一个好时机,相信“五一”有望形成今年第一波成交小高峰。

广州中原研究发展部认为,今年“五一”和5月市场成绩单具有“特殊意义”——可更准确判断当前买家入市意欲,为各大开发商未来操盘策略作参考。

虽然3月疫情稳定后市场成交走出一波连升态势,但进入4月以来,受清明假期、开发商优惠力度收窄等因素影响,部分区域复苏速度有所放缓,周成交出现回调。而在“五一”假期和整个5月,楼市各价格段、各区产品供应相对充足,通过其成交表现即可更客观、准确判断当前买家心态,对市场而言实属一次“大考验”,同时对全年走势判断具有重要意义。

就当前供求双方情况而言,虽然今年“五一”推新量不及去年,但综合节前开发商供货态度以及买家积极性,今年“五一”市场环境将比去年“十一”有明显改善,加上一季度积压的购置需求释放,5月成交在3月、4月基础上进一步复苏的可能性较高。

另外对购房者而言,4月贷款基础利率LPR下调也将产生一定的刺激作用。中原地产首席分析师张大伟认为,降息下,大部分购房者很可能会因为降息的影响,5至6月出现一次类似2019年初“小阳春”的概率已经越来越大。

南方日报记者 葛政涵

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