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小长假北京二手房回暖 带看量大增、网签量恢复去年水平

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在带看限制放宽、学区新政落地、积压需求入市的带动下,“五一”小长假期间,北京二手房网签量已回归到去年同期水平。业内人士预计,受疫情影响而延迟的楼市“小阳春”正在走近,有望在五六月份出现。

“五一”小长假,有望成今年楼市的转折点。在带看限制放宽、学区新政落地、积压需求入市的带动下,北京楼市已现恢复。据机构数据显示,“五一”小长假期间,北京二手房网签量已回归到去年同期水平;5月3日、4日,二手房带看量均比4月最后一天上涨超3倍。

考虑到网签数据的滞后性,随着抑制需求释放,未来交易数据有望再次走高。由此,业内人士预计,受疫情影响而延迟的楼市“小阳春”正在走近,有望在五六月份出现。

五一前后带看量涨超3倍,网签量同比持平

“今天我接待了近十组看房客户,都顾不上吃饭。”5月2日下午,链家丰汇园店一位经纪人向新京报记者表示,“你如果来得再早点,门店里都没有可坐的地儿。你看,现在签约室里都还有在签约的客户。”

经纪公司拥挤的签约室仅是市场的缩影。从经纪公司的新增房源、客源和带看数据,最能体现二手房买家的积极入市心态。

贝壳找房数据显示,4月30日,新增房源943套,新增客源6215套,带看量3730次;5月3日,新增房源1093套,新增客源8400套,带看量11740次;5月4日,新增房源1095套,新增客源8572套,带看量11491次。

通过数据对比不难看出,5月3日和5月4日二手房带看量均比4月最后一天上涨均超过3倍。虽然楼市的成交数据有一定滞后性,但仍能体现市场走势。在带看的推动下,实际成交也在上涨。


据中原地产研究中心统计数据显示,2020年5月1日至5月4日,北京二手房网签139套,新建住宅网签666套,合计网签住宅805套。而在2019年5月1日至5月4日,北京二手房网签134套,新建住宅网签242套,合计签约376套。

北京二手房网签量与去年同期基本持平,而新房则出现大幅上涨。对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,疫情基本平稳了,各地经济都在快速复苏。在“五一”小长假,目前看到的数据是网签数据与去年同期相比有轻微上行,大部分城市上涨了10%-20%,这主要是大部分年初因为疫情影响滞后的签约逐渐在最近开始出现。

“4月对于北京房地产市场来说是明显复苏月份,特别是4月下半月,大部分小区的二手房看房已经正常,整体市场数据逐渐恢复。”张大伟表示,4月北京二手房网签13161套,环比上涨75.6%,同比依然有所下降,但从目前数据看,4月下半月已经基本恢复到疫情前的平均水平。

西城学区新政落地,部分区域看房量超过疫情前

除了受抑制的需求开始释放之外,学区房也在搅热二手房市场。

在张大伟看来,“五一”小长假,西城区因为学区政策调整,受关注度明显上升,成为北京房地产市场波动幅度最大的区域。其中,看房量明显增加,德胜等热点区域看房量增加超过50%,甚至已经超过疫情前。

5月1日一早,购房者方女士就联系西城区的经纪人看房,她之前就计划为了孩子上学在西城区买套房,而前一天的西城区多校划片入学的学区新政,让她决定要抢在政策空窗期出手购房。

4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》明确,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多位西城区的经纪人告诉新京报记者,新政出台后,咨询学区房的购房者,都希望在7月31日前办完过户。因为从政策规定来反推的话,只要在7月31日前取得房屋产权证,孩子在申请入小学时,仍然可以对应登记入学划片学校,“现在买的话,如果你购房资格没问题,首付款也到位,一两个月是可以办完手续落户的。只要落了户,就不受多校划片的影响。”

不过,距离7月31日只有近3个月的时间,像方女士这样即要看房又要办理过户手续的购房者并不少,甚至有的购房者还需要卖旧买新,最终的结果很难说一定能够如愿。但这仍然没有阻止像方女士这样的家长们。

“目前成交的客户,多数是之前就看过房,现在因为政策加速了决策。不过,也有个别购房者连房都不用看,直接就签约的。我们有一套房子,挂出来才半个多小时,就签约了。”链家丰汇园店经纪人告诉记者。

在成交量上涨的同时,业主对于未来学区房的预判也在影响房源量的增加。上述经纪人还表示,“这次的政策出台后,对业主心态其实也有一些影响,有些业主觉得长期价格走势有不确定性,就想赶在这两、三个月的政策空窗期出手,五一这几天出了不少新的房源。”

又现业主加价,短期内局部区域市场或有波动

值得关注的是,供需决定价格,这是市场不变的真理。购房者刘先生告诉新京报记者,“5月1日,我去德胜区域看了几套房,比自己的预期价格要高,想回去和家人商量一下。没想到,我在回家路上就接到房产经纪人的电话,一套报价840万元的房子,业主提出上调20万元。经纪人说,可能看房人太多了,光他们门店就带过去了3组客户,还不算其他中介,所以业主觉得价格还能再提一点。”

“经纪人让我尽快做决定,他说这个‘五一’假期,客户一下子多了很多。5月1日这一天,仅他们门店就成交了8套房子。”刘先生说。

在此之前,朝阳、东城、海淀、丰台、石景山均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片,而是通过多校划片方式入学。而西城这一规定则在今年刚刚落定,因此引起市场不小的波动。因为网签的滞后性,“五一”期间的真正成交量还将在随后的数据中体现。

不过,张大伟分析认为,因为大部分学区购房者都属于二套房,而在严格的杠杆下,市场价格很难全面上涨,但预计在7月底之前,西城区会出现一轮明显的成交量上涨,价格也有小幅度波动的趋势。

小区带看放宽、积压需求释放,助力楼市继续升温

虽然西城的学区房带动交易上涨仅是局部情况,但是,整体市场的上行不容忽视,这从带看量以及成交数据中可见一斑。

对此,业内人士表示,“五一”期间二手房市场升温,也与北京防控响应级别下调后,小区带看限制放宽有关。

据悉,4月29日,北京市举行新冠疫情防控第96场新闻发布会,北京市政府副秘书长陈蓓介绍,4月30日零时起,将一级响应机制调至二级。

链家丰汇园店经纪人表示,现在只要在各个对应街道备案之后,各个小区都可以进入小区带看了,有的小区只需要量体温,有的小区是登记+量体温。而在防控响应等级下调之前,每天只能由一位经纪人带看两组客户。

我爱我家菜市口店的一位经纪人告诉记者,“之前严控时,基本不让进小区,现在防疫等级下来了,再加上学区的新政策,看房的人一下就多了。”

新京报记者在该门店逗留到晚上8点,发现仍有前来咨询和看房的客户。而事实上,这仅是众多房屋中介门店的缩影。来自经纪人、购房者的一个个片段,正在还原疫情平稳之后,“五一”楼市的真实面貌。

从“五一”小长假楼市走势看,张大伟预计,北京二手房市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平,有望继续保持在1.3万套以上的水平。与此同时,5-6月份将出现一次类似2019年初的“小阳春”,原因在于疫情延缓了需求入市,在疫情基本平稳后,积压需求开始入市。

不过,在整体“房住不炒”的基调下,张大伟预计北京二手房市场整体不会有大幅度波动,但价格将会出现局部小幅度上行的可能性。

新京报记者 袁秀丽 杨娟娟

编辑 武新 校对 李世辉

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