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房价上涨露苗头:地产政策难放松,普涨的可能性很低

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机构数据显示,今年以来房地产企业融资得到改善。同时,个别地区近期房价出现抬头迹象,引发市场关注。专家认为,当前土地市场和部分城市楼市成交活跃,但限购限贷政策难放松,普涨的可能性很低。

融资创新高 成本创新低

在流动性宽松背景下,房企抓紧时间窗口发行债券。据天风证券固定收益研究孙彬彬团队统计,2020年1-4月份,房企发行的信用债达到1740亿元。其中,3月份发行量达到801.5亿元,创单月发行量新高。“房企信用债仍然需要满足‘借新还旧’,下半年偿还量较大,上半年集中发行有利于降低融资成本。”该团队指出。

孙彬彬团队指出,银行信贷仍是房企最重要的资金来源。2020年一季度,房地产开发贷合计增速降低至9.6%,但商品房开发贷净增加5500亿元,超过2019年同期的4300亿元,环比增长8.3%,增幅为近3年最高。

融资成本方面,天风证券数据显示,4月房企信用债加权平均融资成本为3.87%,创下历史新低。

孙彬彬团队指出,今年以来房企融资成本普遍降低,但分化明显,民营中小型、高杠杆房企等融资成本降低有限。“从房企实际融资情况看,2020年初至今的融资难言宽松,尽管银行开发贷实现开门红,信用债发行量较高,但信用债仍受‘借新还旧’约束,海外债仍面临再融资困境。”

房价普涨可能性低

央行日前发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》,重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。同时,删除了因城施策的表述。中信证券固定收益首席研究员明明表示,报告再强调“房住不炒”,并删除因城施策的表述,可理解为地产政策不放松的明确信号。

易居研究院研究员沈昕认为,央行对房地产行业的政策基调依然是以稳为主,行业融资环境暂时不会大幅放松。

央行公布的4月金融数据显示,4月末,广义货币(M2)余额同比增长11.1%,狭义货币(M1)余额同比增长5.5%,社会融资规模存量为265.22万亿元,同比增长12%。“综合比较M1增速与利率所处位置,当前与2009年一季度、2012年三季度、2015年二季度有相似之处,而上述三个时点都是房价同比增速见底反弹之时。”易居研究院副院长杨红旭表示。

自4月下半月起,全国楼市吹起“春日暖风”。进入5月,全国市场复苏加快,大部分区域楼市成交已超过去年平均水平。以北京为例,目前北京二手房市场成交已恢复至2019年最高月度水平。中原地产数据显示,剔除网签数据滞后等因素,5月份北京二手房真实交易量有望达到1.8万套。

有购房者表达了对未来房价上涨的担忧。“房地产周期性变化,具有很强的规律性,但历史不会完全重演,房地产政策仍然偏紧,不用担心全国房价上涨。”杨红旭说。

业内人士指出,4月M1增速比M2增速低,说明投资消费的增速还跟不上信用扩张的速度,企业和个人投资热情不高,不用担心资金流入楼市导致房价大涨,外加楼市限购限贷政策难放松,房价普涨的可能性很低。

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