降通道控地产 信托业马太效应将凸显

“今年房地产信托业务仍将继续下降，信托公司在风控上也会更加谨慎。”多位信托业内人士对中国证券报记者表示，降通道、控地产，仍是行业2020年发展的关键词。信托业转型势在必行，马太效应将更加凸显。

通道业务规模继续收缩

银保监会表示，《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》（下称《办法》）对照资管新规要求，坚持从紧从严的监管导向，控制具有影子银行特征的信托融资规模，严格限制通道类业务。所谓通道业务，通常指事务管理类信托，这类业务是由委托人驱动，信托公司不对信托财产进行主动的管理运用，也不负责募集资金，只是承担账户监管、结算和清算等事务性工作，收取一定的管理费用。

一家中型信托公司高管对记者坦言，“通道业务绝对规模今年肯定是继续压降。现在我们都是在监管框架下，尽量选择管理费相对高的项目。”

在中国人民大学信托与基金研究所周小明看来，通道业务规模继续收缩是大势所趋，未来开展这类业务一要合法，二要合规。“一是资金目的要合法，不能以规避法律为目的；二是项目操作要合规，符合资管新规、调控政策等。”

严控非标类房地产信托

尽管《办法》并未明确限制房地产信托，但信托业内人士直言，房地产信托规模下降趋势不会改变。

周小明表示，一方面办法明确提出了投资非标债权资产比例及非标债权集中度的限制要求，控制融资类、非标债权类的房地产信托决心很明确。“此前房地产业务越来越向头部信托公司集中，现在单一项目的集中度必须降下来。另外，投资非标债权比例不能超过50%，对于一些资产规模不大的中小公司而言，腾挪空间有限，投向房地产市场的资金越来越 有限。”

另有信托业内人士坦言，除了监管导向，今年房地产信托业务的需求收缩，也在客观上将导致房地产信托规模下降。“一是市场融资成本走低，二是房企融资渠道更趋多元。相对而言，信托这一渠道的融资成本是最高的，所以我们现在不是额度不够的问题，而是房企需求明显收缩了。”

华宝证券分析师杨宇认为，展望未来，目前“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是政策总基调，后续很难看到房地产政策的大幅度放松。对于房地产信托，随着房地产“前端融资”业务收紧，未来房地产信托业务规模将下降，但正常规范的项目融资不会受到影响。总的来看，房地产行业对于信托公司而言都有市场机会，但传统抵押贷款这种房地产信托业务会走向萎缩。

普益标准研究员梁传义预计，房地产信托需要切实加快转型步伐，向资产证券化、股权投资等业务模式转型，同时需要积极介入基建REITs的资本结构设计环节，积极探索商业地产REITs（住宅、写字楼、商场）的展业模式。

创新转型势在必行

一直以来，房地产信托是信托公司的重要业务，也是信托公司重要的收入来源，受到限制后，业务结构调整变得越来越急迫。

家族信托、资产证券化信托、企业年金信托、慈善信托及其他监管部门认可的服务信托不在《办法》定义的资金信托之列。信托业内人士预计，“服务信托是行业重点转型发展方向，后续可能还会出台配套细则。”

“《办法》势必加速行业转型，从2019年年报中可以看出，不少信托公司的转型效果已经开始显现。”在周小明看来，2020年信托业马太效应料更凸显，规模、盈利和不良等指标的两极分化将加剧。

周小明说，中长期来看，市场需求还在，未来信托公司需要具备更强的综合管理能力、战略执行能力。而内生的业务转型需要一个时间和过程，才能真正实现从量变到质变。目前资产证券化信托及家族信托的需求和规模具有较强基础，预计将成为信托公司的布局重点。