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《民法典》里看住房|业主可设立业主大会,申请使用维修基金

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十三届全国人大三次会议5月28日表决通过了《中华人民共和国民法典》,6月1日,新华社授权全文播发这部法律,宣告“民法典时代”正式到来。

民法典共7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则,自2021年1月1日起施行,婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

新华社文章指出,民法典是新中国第一部以法典命名的法律,开创了我国法典编纂立法的先河,具有里程碑意义。

那么民法典时代,关于房地产行业的问题有何亮点,又将带来哪些影响呢?

此次民法典的一大看点是业主可以设立“业主大会”,选举业主委员会,适当降低业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序,突出小区业主自治权利。

民法典第二百七十七条明确,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

第二百八十条,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二百八十一条,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

中国政法大学教授朱巍提到,《民法典》明确业主可以设立业主大会,选举业主委员会,突出了业主在重大问题上一致决定的权利,用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。比如经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金等。

“降低小区业主共同决定事项门槛是一大亮点,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,有一些比较老的商品房,很多电梯或者共有财产的维修问题已经很突出了,现在只需要业委会共同决定就可以使用公共维修资金,对解决民生、提升品质有重要意义。”中央财经大学教授、法学院院长尹飞说道。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海指出,物权法是整个市场经济的基石,法院裁判案件、人民政府的行政监管都要以呵护和保护自然人和法人的财产权利为核心、为使命。有恒产者有恒心,而有恒产的前提是有恒法,因此应当为这部民法典中的物权编点赞。

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