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疫情之下房企疯抢地王,该推出房地产税吗?

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如果说在中国有什么比钱还值钱,那一定是土地,地王市场的冷热是中国楼市与经济极为重要的预示。

由于新冠疫情的暴发,土地市场的交易被迫暂停,许多城市的土地财政可谓是颗粒无收,如疫情影响较大的武汉等地。尽管随着疫情形势的好转,土地交易又得以重新启动,但由于经济受到前所未有的冲击,许多地方都担心今年的土地市场恐怕要凉凉了。

但出人意料的是,5月份以来,全国多地频频爆发地王,有单价地王、有总价地王,有今年的地王,有史上最高的地王,在地王的助推下,部分城市的卖地收入已超过历史同期,即使是受疫情影响严重的武汉,今年前5个月其卖地收入已超过100亿元。在中国经济全面受到疫情压制之后,近期土地交易呈现出报复性增长势头。

地王归来!

即使是处于疫情防控期,也挡不住开发商买地的热情。

5月19日,北京市土地交易大厅出现了久违的热闹场面,中海、融创、合生、保利、世茂等十多家全国知名开发商来到这里,准备在接下来的土地大战中一显身手。

这无疑是一块价值连城的土地。北京三环沿线的土地几乎开发殆尽,只有南边一线,尚有为数不多的大规模地块没有出让开发。本次出让的北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-41地块,就位于北京东三环地铁十号线分钟寺站旁边。地段得天独厚,加上是住宅用地,在北京四环以内限制住宅开发的背景下,这样的好地块极具地王相。

事实上,在开拍之前,开发商们已在网上展开竞价比拼。从5月15日起,到5月19日,这块地已从47.44亿元竞价到49.12亿元。

最终,经过现场数十轮举牌,这一土地被合生以65.4亿元的价格收入囊中,其单价高达7.4万元/平方米,是当之无愧的北京地王。

加上5月9日合生以72.2亿元夺得一块地等,在十天之间,在同一区域北京地铁十号线分钟寺站旁,合生击败众多地产大腕,以179.6亿元的总价,一连夺得三个地王级项目。

在经济、消费等大幅下滑的背景下,今年的地王不仅在价格上屡屡创出新高,而且多得有些出人意料。

4月22日,经过疫情长期的抑制,厦门土地市场终于迎来了开年的首场拍卖。结果上海泰鸣贸易有限公司一鸣惊人,以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块,成交楼面价50599元/平方米,溢价率43.8%。

这场土地拍卖创造了厦门多个历史纪录——是厦门首个破百亿的地块,同时也是厦门总价和单价地王。即使从全国来看,这一地块也是极其少见的地王。

5月15日,在深圳土地市场,龙光地产经过现场超过100轮的举牌厮杀,击败了一众知名央企国企,以115.97亿元+配建人才房40760平方米的价码拿下深圳前海地块,其楼面价高达87000多元/平方米,创深圳地王价格新高。

地王年年有,今年我国经济受到疫情剧烈冲击,频频爆出的地王却显得格外夺目。随着地王身价的水涨船高,多个一二线城市的土地市场赚得盆满钵满。

以北京为例,截至5月31日,北京市全部土地收入已高达1131亿元。而在2019年,北京市土地收入为1699亿元,这意味着,尽管北京土地交易一度受到疫情影响而延缓,但仅用了5个月时间,北京土地收入已到达去年的三分之二。

尽管仅仅合生已在北京连续创造了三个地王,但5月的土地市场,北京的成绩并不是最好的。从全国来看,5月份杭州的土地收入为344.6亿元,高居土地出让榜首,广州的土地出让收入为333.7亿元,位居第二,北京仅仅排在第三。此外,重庆、深圳、上海、成都、无锡、南京、武汉等地的卖地收入均超过100亿元,其中武汉的土地收入高达170.6亿元。

中国指数研究院监测显示,5月份一线城市的土地出让收入同比增加近两倍,二线城市成交总价也出现了上涨,三四线城市楼面均价同比上扬。

整体来看,在基本控制住疫情之后,全国土地市场在5月份迎来了一波强劲的反弹。

全联房地产商会创会会长聂梅生告诉中国新闻周刊,目前楼市的走势与之前市场的预期大不一样,之前在疫情刚发生时,市场基本都判断楼市成交将大幅回调,但近段时间以来,多个行业逐步走向正常水平,楼市成交也发生了一些变化,不少城市的交易量在持续回升,市场信心有所增强。

数据显示,5月份全国TOP50房企拿地总额3127亿元,同比增长4.7%,与此同时,不少房企的销售额同比呈现正增长。中国指数研究院指出,优质地块更加炙手可热,成为房企争夺焦点,溢价率有所升。

如何改革?

市场分析人士指出,从地方政府来看,卖地依然是重要的收入来源,甚至经济越是低迷,土地财政的重要性越是凸显。

数据显示,今年前4个月,地方一般公共预算本级收入33611亿元,同比下降11.5%。与此同时,地方政府性基金预算本级收入16902亿元,同比下降7.6%,其中,国有土地使用权出让收入15839亿元,同比下降4.5%。

整体来看,一方面,今年前4个月,土地出让收入占到地方公共预算收入和政府性基金预算收入之和的30%左右,土地收入对地方财政的贡献依然居高不下;另一方面,由于前4个月土地收入的降幅低于地方公共预算收入和政府性基金预算收入,这表明土地收入对地方财政的支撑更大。

如果考虑5月份全国土地市场大幅回暖,一二线城市地王频出,则前5个月土地收入对地方政府的财政,很可能分量更重、意义更大。

此前在5月11日,中共中央、国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出,加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。在今年两会上,政府工作报告上并没有房地产税;而在2018年、2019年,分别提出“稳妥推进房地产税立法”、“稳步推进房地产税立法”。

华夏新供给经济学研究院院长贾康表示,“稳妥”推进意味着内部讨论中仍然有很多纠结的重大问题,政府工作报告没提,最大可能性是本年度内不会涉及房地产税的立法启动。

聂梅生表示,房地产税根本出发点是为了推进税制改革,改变地方对土地财政的依赖,当然其客观上也有调控房价的效果,这需要中央通盘考虑税制改革,从长远来看,政府会有完善的安排。当然,即使单纯从楼市长效调控机制来看,出台房地产税也是题中应有之义,毕竟在短期的政策调控之下,市场的波动较大,房地产税作为楼市长效机制的重要手段,有利于市场的稳定发展。

“从地方政府对土地财政的依赖来看,目前出台房地产税取代土地财政的难度显然较大”,浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊,土地财政终有尽头,从制度上必须尽早做出系统安排。

“房地产税出台的难点不仅在于此,从之前的广泛交流调研来看,房地产开征还存在着一些技术上的难点,一方面是征收范围如何定,包括面积、套数、购买时间等设定,毕竟我国房地产市场的情况比较复杂;另一方面是房地产税的纳税额怎么计算,这些都需要进行专业科学的研究,并需要征询各方意见,最终经过全国人大的立法程序而定”,聂梅生表示,中国的房地产税改革一定会顺应时势,水到渠成。

此前,国务院《国家人口发展规划(2016-2030年)》指出,2021-2030年,中国人口发展进入关键转折期。总人口将在2030年前后达到峰值,此后持续下降。与此同时,2019年我国城镇化率已超过60%,参照我国城镇化进程及发达国家速度,预计2026—2030年左右我国城镇化率将达到70%—75%。

吴宇哲认为,人口和城镇化的红利在不远的将来就将释放完毕,如不能及早做好税制转换的衔接,很可能会遭到房地产相关财政收入断崖式下滑的局面。房地产税的改革其实正是房地产市场改革与税制改革的交汇点,必须从这两方面系统统筹。

吴宇哲建议,一方面做好住房供应体系的改革,理顺保障房市场、普通住房市场、高端住房市场的关系,另一方面做好税制改革的大文章,重点通过在交易和保有环节征税,从而既开辟税源,又能够抑制房价过快上涨、楼市投机投资过重的局面,真正地实现藏富于民和国家经济的顺畅。

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